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随着经济适用房“禁炒令”的实施,京城二手经济适用房的交易在度过短暂的“观望期”后,近来又随着房地产市场的进一步升温“跟风”趋热。而从事着这些京城二手经济适用房交易中介的一些中介公司也在采取“措施”规避“禁炒令”的限制。
“原价转让”赚的是“补偿费”差价
在某房地产经纪公司天通苑附近的店面里,记者发现一套面积为89平方米的毛坯房,标价为30万元,一套163平方米的毛坯房标价54万元。业务员告诉记者,这些房子都已经取得了产权证,公司的标价里包括了办理产权证时交纳的契税、公共维修基金等费用。在签约时,房价还是按照房主当初购房时的原价,即每平方米2650元来填写。比房子原价以及办证费用总和多出的房款以“补偿金”的名义来写,这算是给房主的合理补偿,不能算做是按市场价出售。
业务员告诉记者,近期二手经济适用房的交易量比前一段时间增加了不少,而附近一些小门脸也开始承揽二手经济适用房的交易中介业务。
记者粗略计算了一下,以一套面积为89平方米的毛坯房计算,原房价每平方米2650元,总价为24万元左右(包括超标补价),加上契税、公共维修基金、买卖手续费、印花税、办理产权证登记费、房屋所有权工本费等费用支出约1万元,这套房子的原房主的总支出约为25万元。而按这套房目前30万元的标价计算,除了中介公司从房价中赚取的中介款外,原房主能得到的“补偿金”,合每平方米300元左右。这样,几乎等于这套房子以近每平方米3000元的价格出售,比原来购房的价格多出12%左右,与以目前市场价出售的区别并不大。与此同时,按政府规定,房主以市场价出售经济适用房所要交纳的综合地价款,也在这种“补偿金”形式中逃掉了。
“卖价您来定,公司帮您走程序”
从另外一家公司记者了解到,出售的二手经济适用房必须有产权证,否则无法过户。谈到经济适用房“禁炒令”中规定的“未住满5年的,不得按市场价格出售住房”,业务员说,经纪公司可以想办法来规避“禁炒令”:“卖房价格您来定,公司帮您走程序,保证按新规定能过关。要是还按照原来的买房价格来卖经济适用房,那就没有几个人愿意卖房子了。”这位业务员透露,曾有一位经济适用房买主,委托公司卖掉了以自己和爱人名义购买的两套经济适用房,“都拿到了加价的房款。”
三种形式绕过“禁炒令”
一位在经纪公司工作的业务员告诉记者,一般情况下经纪公司采取的“程序”,第一种是收取“补偿金”;第二种是买卖双方除按原价购房的合同以备过户时外,再签一份实际房价合同,最后按实价合同双方结算;第三种是经纪公司与房主签约,等于房主以自己能接受的价格卖给经纪公司,经纪公司再与买主签合同,最后房主与买家签“原价格购房的合同”来应付过户时的审验。
身价上涨导致二手经济房加价。记者曾看到,在某经济适用房认购现场,有人一出手就买三四套房,在网上也随处可见加价转让房号的帖子。另外,诸如开豪华车住经济适用房、经济适用房建有跃层豪宅、老百姓彻夜排队却买不到房等现象,一直备受争议。专业人士认为,炒卖经济适用房,主要原因是由于房价上涨,经济适用房“身价”也越来越高,使得当初看好经济适用房并利用政策的空隙买到手的投资客愿意出手。
北京市建委的相关人士表示,经济适用房“禁炒令”限制了对经济适用房明目张胆的炒作,有关部门将在具体执行上进一步细化,加大经济适用房购买和过户的审查、监管力度,让加价出卖经济适用房的房主难以得手。同时,随着今年经济适用房建设速度加快,城区东西南北经济适用房四处开花,越来越多有购买经济适用房资格的市民有机会购买到称心的经济适用房,从一定程度上会遏止加价出卖经济适用房的变相炒作现象。
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从今年5月20日起,《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的操作细则开始执行。
该政策规定,以市场价格出售已购经济适用住房的家庭,不得再购买经济适用住房或其他政策性保障住房。已购买经济适用住房的家庭未住满5年的,不得按市场价格出售住房。确需出售的,可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购,出售单价不得高于购买时的单价。以原价出售已购经济适用住房的,原购房人在办理房屋产权转移手续后,由区县国土房管局交易管理部门出具按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明,可以再次申请购买经济适用住房,凭该证明到北京市建委开发办办理经济适用住房购买的资格审核手续。计算已购经济适用住房住满5年的起始日期,以缴纳契税时取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准。购房家庭可提供其中任何一个证件来确定时间。