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记者调查感言
在开盘十几天之内,就将整个项目的房款全部回收,这样的地产神话天天都在上演。而可怜的消费者长久以来都被蒙在鼓里。更重要的是,由此衍生出的一系列三角问题,使银行、消费者成了最无辜的牺牲品,精明的地产商们也因此找到了一条新的求生之路。
我们一直试图为读者揭示地产界尽可能多的潜规则,而每当发现了新的线索,在兴奋之余,也会不寒而栗,进而为即将遭受地产商暗箭的消费者捏一把冷汗。
违背常理的原告
2000年3月,刘军在宣武区中加大厦买下3套住房;
2001年7月,刘军在得知房产证的办理没有任何结果后开始拒绝还贷;
2002年4月,刘军被开发商以不按期偿还贷款为由告上法庭。
这个案例最为蹊跷的地方在于,房屋买受人不按期缴纳贷款本来应该由银行来起诉刘军,结果却是开发商冲到了最前面,其中的症结何在?
答案随着庭审的进行而随之解开:开发商事先为业主代缴了首付款,如果刘军拒绝支付后续的月供,则最终会危及开发商的利益。然而,开发商为什么要事先垫付首付款呢?更可疑的是,如此“好心”的开发商竟比比皆是,这已经成为地产游戏中的关键一环。
正规的贷款程序是,当买房人看中了房子,就先向开发商支付首付款,随后,买房人再向银行申请按揭贷款,以支付剩下的房款。经过银行的审核,符合条件的申请者就得到了银行的贷款。银行直接将贷款划给开发商。在整个过程中,只有银行与买房人发生关系,开发商基本上就是个局外人。
而现在的开发商如何摇身以变成了房贷中的主角?
记者终于寻到了一位愿意讲真话的圈内人,抽丝剥茧般地为我们揭开了假房贷的层层面纱。
地产商“兼职”消费者
在地产圈里时常流传这样一个“吉尼斯纪录”,谁能够以最快的速度收回全部房款。按照正常的程序,一个中型项目,如果卖得好的话,回收期也至少在一年以上,这位圈内人透露给记者,规规矩矩地卖房,六成项目都要拖到两年以上,他特意强调了“规规矩矩”四个字。而目前,这个纪录正被不断刷新,没有人知道最短的时间是多少,因为新的纪录随时都会产生,但一个月内收回全部房款已经不是新鲜事了。
他们究竟做了些什么?在外人眼中就像变魔术一样。
如果一个项目有1000套房子,开发商就迅速找到1000个“户主”,其中一部分是销售人员,更多的则是刚刚实现“农转非”的京郊县城里的无业人员,每人提供一个身份证明,就可以获得一笔相对于他们来说可观的回报。以至于瞬间就冒出了1000个买房人,可笑的是,其中相当一部分人的月收入不足1000元,却正在购买价值80万元左右的房子。
开发商以这1000个“户主”的身份向银行做按揭贷款,出现在银行面前的只是个人,而不是开发商,每个人的资料都相当完备,殊不知,这所有的一切都是开发商导演的,人人都有一份完全符合按揭条件的背景资料和身份证明。“户主”们向银行交纳的首付款自然也是开发商垫付的(所谓的垫付,基本上等于不付,相当于将钱从自己的左手倒到了右手)。一个星期之后,银行就把每个户主贷到的款子划到了开发商的户头上。至此,整个演出的第一幕告一段落,开发商以常人不可思议的速度将房款拿到手中,扣除垫付的首付款,八成以上的房款已经到位。一般来说,可以拿到几个亿。
自己卖,自己买——这样的游戏潜规则已经成为圈里人公开的秘密,彼此心照不宣。
售楼处里的喧嚣不会再引起地产商们过多的注意,因为资金已经回到了自己的腰包里。
资金的救命稻草
“房地产商之所以这样做,无非是想迅速回笼资金。”这位揭秘者给记者分析着,“资金对他们来说,意义非常重大。一年内收回资金和一个月内收回资金,对他们意义截然不同,简直是一个天上,一个地下,差别相当大。”
至于回笼上来的资金,地产商们会迅速投入下一个项目的周转中,而不会有片刻的闲置。
近一年来,从4号令到10号令,央行的动作异常凶猛,银根紧缩导致众多中小地产商的资金链完全断裂,几乎到了无米下锅的地步。无奈之下,通过这种方式进一步缩短资金回笼周期,俨然成了他们的救命稻草。
一位不愿意透露姓名的央行人士承认,这是央行所始料未及的,他大大感叹了一番开发商的“聪明才智”,对此唏嘘不已。如此灵活的融资方式,使很多开发商得以“续命”。
银行:尴尬的“帮凶”?
虽然假个人贷款相当普遍,但记者多方采访银行界人士,对于一套商品住宅多次贷款销售的核心环节——如何不被买受人发现而实现贷款成功转贷,始终没有获得详细的内情。有银行工作人员告诉记者,造成假房贷的有两种可能性,一种正如前文所述,银行被骗了,开发商利用真实存在的人来骗贷,而不是纯粹的假造身份证(曾经确实有过这样的阶段,但开发商的进化速度远快于银行),银行无据可查,一切看上去都是那么“顺理成章”。
另外一种就是银行内部有所接应,可以任意更改贷款人姓名。“这只是一种可能性”这位房贷部的女士表态异常慎重,“但这种可能性已经在不同的场合被验证过。”她表示并不能提供任何直接的证据。
随着另一位银行人士的断然否认,使整个事情变得更加扑朔迷离。他表示,一些贷款的逾期,就是因为债权人已经变更,原来的债权人将手中的房子卖出,不再继续还贷,而新的债权人在转贷过程中或因原债权人不配合或因手续不全,造成还贷资金的断链,使银行成为最终的受害者。
不管是“内鬼”的协助,还是银行的“低能”,这两方面都使银行处于一种极为尴尬的境地。虽然按照按揭的程序,银行扣留了房产证,在应对风险方面,还可以嘴硬下去。但有消息称,如此有意无意地为开发商变相融资已经引起了上级主管部门的注意。
高价位贷款风险暴涨
当开发商最初在购买自己的房子时,为了融到更多的资金,就向银行高报了房子的单价,这个虚报的单价是开发商预期最终可以涨到的价位,每平方米多报300到500元,就可以多融到上千万元的资金。
一般楼盘销售的规律也是先卖朝向、户型、位置不太好的,当然这部分住宅的价格也相对较低,等销售量超过30%的时候,会有一次提价,超过60%的时候,会再一次提价。如果楼盘销售得好,提价的比例与速度会更大更快。
开发商预先把每一次提价的额度都算计在了虚报的单价中,也就是说,如果一切按照开发商预想的一样,销售状况一路看好,就平安无事。而一旦销售并不理想,维持原价尚卖不出去,根本无法实现两次提价,甚至被迫降价的话,其中的风险就陡然增加。
开发商已经将手中的资金挪到新的项目中或花在巨额的广告营销中,根本没有钱来补这个窟窿,“局面不堪设想。”局外人在分析的时候,也不免一身冷汗。房子最终被抵给了银行,这部分无人看好的空房要么成为银行的“固定资产”,要么被重新评估,划进“呆账坏账”。
到目前为止,如此高价位贷款的比例还很少,按照这种规则操作的开发商都还比较保守,但也不乏想赌一次的小型开发商,或对自己的项目盲目自信之徒。