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针对境外金融机构评论建设部作出明确回击
关于房价的上涨与回缩、投资不动产的获利与风险以及地产市场宏观调控等问题的争论,已经成为去年以来国内地产行业与消费者关注的最焦点问题。日前建设部对外发布了该部政策研究中心课题组所完成的《怎样认识当前房地产市场形势》报告,并针对前阵一些境外金融机构“国内地产业泡沫将爆”等理论指出,国内房价中长期趋势总体看涨,现阶段房价下跌不一定就是好事。
价格必然上涨泡沫尚未显现
不论是此次建设部发布的研究报告,还是根据海外金融界人士的预测,国内房地产产品价格上升趋势已经达成共识。但两者对于房价上涨特点却持有不同态度,即前者认为房价将稳步上涨,而后者则认为房价将快速上涨并形成泡沫威胁。
摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠不久前曾发表研究报告,认为由于中国未能及时提高利率以抑制房地产市场的投机之风,房地产市场的泡沫已经形成并且超出了有形之手可以调控的范围。房地产价格将在参与者普遍受益的幻觉中不断上升,直到后续资金无以为继时市场突然发生反转。
针对这种观点,建设部此次发表的研究报告指出,正常情况下房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势,另一方面不能将房价上涨的长期趋势与房价中短期的周期波动趋势混淆。而且上半年国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象,也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。
短线房价下降未必就是好事
“房地产价格本身呈自然上涨趋势,房价中长期趋势总是看涨。”这是建设部此次研究报告中的重要观点之一。报告同时还针对“降价说”指出,现阶段房价下跌不一定就是好事。
报告详细分析了房价下跌的不利因素。目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房,如果住房降价,首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民,房价降多了,就会产生一种特殊的“住房资产负债”,反而产生新的金融风险。因此,对是否降低房价,要审慎地考虑广大居民的利益,不能认为只要降房价就是好事。
空置房已减少算不上“蚁穴”
一直被很多经济界人士看作将拖垮地产长堤之“蚁穴”的空置房现象,在建设部此次出台的报告中也被特别强调。研究报告认为,空置房确实是目前地产市场存在的问题,但其现阶段已经开始呈下降趋势,对房价上涨将起到不可忽视的抑制作用。
从动态上看,商品房空置面积并没有增加,而是呈下降趋势。2004年8月底,商品房空置面积0.97亿平方米,同比减少0.8%,比去年底减少3%。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。报告认为,对于房地产空置现象的认识应当分为两个方面。一方面,房地产空置占压大量资金,其中部分形成不良资产;另一方面,一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的,它实际上在某种意义上是一种“库存”,从而发挥平抑房价的作用。
此外报告还特别补充说明,我国的房地产空置率不能简单套用国际上10%的警戒线,其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房,而我国目前的空置量是用空置量除以增量房,分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。
地产常规风险难改其金融地位
“房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在。”建设部研究报告中还指出,高利润和资产服务范围等因素决定了房地产业仍将是银行信贷业务的重要组成部分,同时提出依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险是比较理想的风险疏散方式。
“银行本身愿意向房地产业提供资金。在房地产融资过程中,不仅房地产企业是主动的,银行也是主动的,银行分享着房地产开发的高利润。”研究报告指出了房地产贷款在银行信贷业务中的长期重要位置。同时指出,房地产经济的发展不是孤立的,是与国民经济的整体宏观形势紧密联系的。
为了解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题,报告认为,在银行收紧对房地产企业信贷规模的同时,还必须为房地产企业创造新的融资渠道,通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散。也就是说,最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房、发展房地产投资基金以及房地产信托投资、由开发贷款转向个人按揭消费贷款、个人抵押贷款证券化等都将可能成为化解金融风险的有效途径。
84250 网友 于2004-11-24就解读天津房地产市场高端风向
媒体就是房地产商的狗!成天就会争着大眼说瞎话!
赞同!媒体这帮人真是狗!用不着住房,他妈 的,这么贵,谁买的起!!还说升!!这帮走狗!!!