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10月29日央行开始调息,由于房屋贷款执行的是合同利率,宣布调息前签订的住房贷款合同,在2005年1月1日前所还贷款仍旧按照旧利率执行,因此很多贷款人想提前还贷,以节省利息支出。目前,市民办理住房贷款一般是两种情况:一种是公积金贷款,另一种是商业贷款。由于公积金贷款含政策性补贴的成分,所以贷款利率比商业贷款要低不少,此次加息幅度也比普通商业贷款低。个人住房公积金贷款5年以下(包括5年)由3.6%调至3.78%,上调了0.18%,5年以上由4.05%调至4.23%,也是上调了0.18%;自营性个人住房贷款5年以下(包括5年)由4.77%调至4.95%,上调了0.18%,5年以上由5.04%调至5.31%,上调了0.27%,上调幅度高于5年以下。所以把贷款利率较高的商业贷款提前归还,要相对划算些。
目前还贷方式包括“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种。“等额本金还款法”每月还款本金保持不变,利息逐步递减,其间若选择提前还贷,归还的本金多,利息支出就相对减少;而“等额本息还款法”每月偿还金额相等,在偿还初期利息支出最大,本金最少,以后利息支付逐步减少,本金逐步增加。由于同样贷款贷了一段时间后,“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”,而在提前还贷时已支付的利息是不退还的,这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此,用“等额本金还款法”贷款人选择提前还款最经济合算。