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土地、拆迁
《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》(4号令)
执行时间:2004年1月17日
新政点睛:
绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地,将停止协议出让国有土地使用权,从而堵上了2002年“33号文”对土地实行招标拍卖所开“口子”。新政的出台意味着土地交易的公开与透明,对整个北京房地产一级市场上土地的流转、审批有较深远的影响。
《北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见》
执行时间:2004年3月25日
新政点睛:
加强土地用途管制。对耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地规模实行总量控制。征用和占用土地必须符合土地利用总体规划、城市建设规划,并纳入建设用地利用年度计划。严格建设用地计划管理、建设项目用地预审和土地审批,杜绝土地征用和占用的违规操作。全面推行经营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度和土地储备制度。改革土地征用制度和安置补偿办法,保护失地农民利益。
《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》
执行时间:2004年5月9日
新政点睛:
与3月25日《北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见》作用一样,从源头上对土地进行了严格的控制,从而对房地产行业固定资产投资的过快增长,房地产市场局部过热起到降温作用。对新商品房的供给无疑起到了一定的抑制作用。
配套文件:《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的实施意见》
包括4个方面:
1.关于暂停农用地转用审批和须报国务院审批建设项目用地的范围;
2.关于重点急需建设项目确认程序;
3.关于重点急需建设项目用地审查报批程序;
4.关于遗留建设用地项目的清理。
《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》
执行时间:2004年7月1日
新政点睛:
7月1日后,不再颁发临时国有土地使用证;通知执行后原则上以单栋建筑为单位,交清地价款的可申请核发该栋楼相应分摊用地的国有土地使用证。
金融投资
《关于个人住房担保委托贷款还款业务增加等额本金还款方式有关问题的通知》
执行时间:2004年1月1日
新政点睛:
等额本金还款方式适合于还款能力较强或已经有一定的积蓄的借款人,其特点为利息支出较低。同时规定住房公积金贷款单笔最高贷款额度继续保持40万元。
《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知》
执行时间:2004年4月30日
新政点睛:
为进一步加强国家产业政策和信贷政策协调配合,控制信贷风险,从而控制由于固定资产投资的过热而导致的房地产行业的金融风险。
《商业银行房地产贷款风险管理指引》
执行时间:2004年9月21日
新政点睛:
新政对全国所有的商业银行如何进行土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理提出了要求,而其中对个人房贷风险的控制更是重中之重。
《关于调整个人住房担保委托贷款收费标准有关问题的通知》
执行时间:2004年7月1日
新政点睛:
1.经过调整,借款人平均负担的担保服务费降为贷款金额的0.8%,平均降幅达到37%;抵押物评估费平均降幅达到49%;
2.住房公积金贷款抵押物评估的收费标准,重新进行了划分,50万元以下(含50万元),评估收费标准按抵押物评估值的3%收取;50万元以上的,则最高收取1500元。评估费用不足300元的,按300元收取。另外,中心承担连带责任保证担保的住房公积金贷款的应缴担保服务费不足300元的,按300元收取。
《非指定贴息项目也可申请贴息贷款》
执行时间:2004年10月5日
新政点睛:
贴息贷款的好处有两点:首先是手续简便,借款者只需通过已经与中心签订了贴息合作协议的银行及相应律师事务所进行办理,其次,经管理中心审核部分的借款金额可以享受公积金借款利率。
《中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知》
执行时间:2004年10月29日
新政点睛:
上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的1.98%提高到2.25%,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整,中长期上调幅度大于短期。
物业管理
《关于业主大会招标有关问题的意见》
执行时间:2004年3月2日
新政点睛:
指导和规范了业主大会选聘物业管理企业的行为。
《物业管理企业资质管理办法》
执行时间:2004年5月1日
新政点睛:
物业管理企业资质等级分为一、二、三级,不同的级别有不同的要求。新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。《办法》对加强物业管理活动的监督管理,规范物业管理市场秩序,提高物业管理服务水平,进行物业管理企业资质管理具有重大意义。
《北京市居住小区机动车停车管理办法》
执行时间:2004年6月16日
新政点睛:
新《办法》明确了小区内机动车停车服务的责任,并强调了社区业主对社区内车位的优先承租和购买权。
关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知
执行时间:2004年10月1日
新政点睛:
1.物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
2.实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时,物业管理企业应当在执行新标准前一个月,将所标示的相关内容进行调整,并应标示新标准开始实行的日期。
规范市场
《关于建立经济适用住房购买资格公示制度的通知》
执行时间:2004年1月10日
新政点睛:
《通知》所规定的购买经济适用住房实行申请、审批、公示制度。申请人将在北京建设网上被公示,公示期为10个工作日,公示期满未被举报的,批准其购买资格,严格了经济适用房的购买条件、程序,并且提高了利用经济适用房进行投资、投机,甚至是炒作的门槛。
《关于对我市部分廉租住房政策进行调整的通知》
执行时间:1月1日
新政点睛:
1.东城、西城、崇文、宣武四城区廉租住房配租租金补贴标准由每月每平方米25元提高到每月每平方米30元;
2.朝阳、海淀、丰台、石景山四近郊区廉租住房配租租金补贴标准提高到每月每平方米27元。
《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法的通知》
北京市国土资源和房屋管理局与北京市工商行政管理局
执行时间:2004年5月1日
配套文件:《北京市房屋出租代理合同》与《北京市房屋租赁合同》示范文本
新政点睛:
1.房屋租赁代理是指房地产经纪机构接受房屋出租人委托,代理出租房屋并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同的经营活动。由过去中介的单方承诺,变为现在银行、房地局备案、中介三方的信誉度来保证,租赁双方的利益因此得以进一步保证。
2.新合同中对房屋租赁市场出现的假房东、房屋的装饰装修、租金和有关费用的收付、房屋的转租、无权代表等投诉相对集中的问题首次给予了明确的规定。同时标志着租赁行业的管理从“主体审批”向“行为监管”推进了一大步。
《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》
执行时间:2004年5月20日
新政点睛:
1.购买经济适用住房的家庭未住满5年,不允许按市场价格出售。确需出售的,可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房;
2.购买经济适用住房的家庭住满5年的,可以按市场价格出售,出售人须按成交额的10%补交综合地价款,出售后不得再购买政策性保障住房。