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有价值的产品第二次卖价更高
临近年末,天津市有关房地产市场产品内涵的高层次探讨气氛渐浓。同时,房价的话题也从单纯的“价格”转向“价值”。在日前一系列城市建筑研讨峰会中,来自国内外及天津市的建筑设计专家和一些企业代表,在就天津城市发展、建筑设计创新等问题探讨的同时,还从市场角度论证了城市建设和建筑的价值。
加拿大宝佳中国区总裁高志等设计专家认为:在市场上,房子有没有价值不是以开盘价来确定的,而应看它经过第一次购买后再第二次卖出时,卖得是不是比原来价格高。
这个价值主要包括三个方面:城市价值、地段价值、产品价值。比方说天津华苑居住区、梅江居住区等,从城市发展和地段角度上现在都有被认可的较高价值,而其中各个项目二次卖出价的多少,反映了它在市场上和购房者心中的“价值”,这一价值才相对真实。
专家们认为,城市价值是一个宏观因素,它决定着房屋整体价值,所以,创新规划设计理念首先表现在对城市发展的认识上。强大的消费能力是支持城市繁荣富强的基础,天津城市的发展首先应从简单的“赚钱型或者叫生产型”的城市向“花钱型或者叫消费型”城市转变,而围绕着这一转变,各区域的建筑设计就要充分体现“市场功能”。
比如北京的工业不如天津,但是北京的消费能力是最强的,人们都愿意在那里买卖东西,几十万块钱的一个鼻烟壶、上百万元的印章到北京卖肯定能卖掉,所以它才能赚钱。这些东西在天津就比较难卖,因为它还不是消费型的城市。那么我们规划建筑时,就要想到帮助这个城市成为一个消费型的城市。
有市场功能的建筑群能提高价值
城市价值要靠经济拉动,而对于一个区域项目来说,重要的要有“市场消费功能”。
国外建筑师们举例说,居住区设计中可以从四个方面体现建筑群的市场功能:首先是消费型社区定位标准,天津中高档新项目,可以根据天津GDP为3000美元,确定适度超前的标准约是4000-5000美元收入的位置。其次是设计秩序,在居住建筑中保证居民出门10分钟内到达各种消费市场。第三是尺度,即商业休闲等设施建筑的距离、体量、内容都要与住宅有最佳的配置。第四是建筑质量,要体现居住成本。
天津城建学院副院长王建廷及泰达城市开发公司总经理周立等人士也在有关城市发展论坛上提出,区域经济发展很大程度取决于聚集效应,包括规划的大布局和项目内外的建筑实体和市场的联系。比如目前天津正在形成的西南部时代奥城和梅江南综合别墅区等,就体现了新城开发聚集消费功能和人气的特点。而新开工的三岔口和老城厢区域则是带有旅游贸易市场性质的新建筑群,其综合规划体现了复兴繁华城市核心的理念——创建最适合人居,保障环境、社会和经济持续发展的新城市。
周立总经理还分析说,以城市运营的操作方式进行综合开发,是建设消费型城市居住区的重要基础,只有综合实力强大的企业才有可能做得到,才能保证地段的升值和建筑群的市场价值。
低消耗成本的建筑保证再次高卖价
新价值观中最重要的一点就是房屋价值应包括居住过程中需付出的各类消耗和消费价值。加拿大等国外设计师提出,低成本居住区生活中应遵循10分钟法则,即从居住地去上学、上班、休闲、购物都应该控制在10分钟内,同时也与城市形成紧密联系,这样居住区才能保证生活的便捷。
瑞典SWECOFFNS国际市场谭英博士等设计专家指出,住宅的保值要考虑到居住环境的生态循环,其中包括各种资源可回收和利用、垃圾处理和污水处理等。比如瑞典,在节能方面现在建筑已经是三层玻璃;再生能源方面多数采用代用能源,像集中供暖,供暖中只有10%采用化石燃料,燃料来源主要采用垃圾焚化、工业废料等代用能源。现在又开发生态气的利用,跟污水处理结合起来利用生态气。当然还有风能、太阳能、地能等等方面。这些建筑配套设施一方面降低了建筑消费成本,一方面也保证了这个城市的居住价值。
据天津市梅江区域开发企业介绍,节水节能型居住区的设计,目前已经开始成为这一高档居住区的重要卖点之一,其中水应用为低成本水景维护起到了重要作用。而天津市正在推进的三步节能等设计要求,将使住宅冬暖夏凉,能节省大量煤电消耗成本,保证建筑的再次高卖价。(王哲)