|
||||
开发商的“保险”项目
经济适用房开发商3%的利润与其他房地产项目的高利润相比有着天壤之别,然而却仍有大批开发商争先恐后的争着申请开发这类项目。
“经济适用房对开发商来说是非常重要的建设项目,因为任何一个开发商都知道经济适用房的建设是没有任何风险的。”赵路兴坦言,经济适用房是一个政策性的住房供应,其供应对象是十分明确的。对于开发商来说,经济适用房从建设一开始,他就知道谁是销售对象,不像建设商品房还会考虑会不会有人买,能不能卖出去。经济适用房没这个担心,只要盖好了,就能卖出去,而且目前还是供不应求。即使开发建设经济适用房的利润很低,但开发商看重的是经济适用房稳固的政策、市场、短平快的资金周期带来的资本的快速升值。这一切是开发商品房难以保障的。通常开发商在建设经济适用房的同时,一般还会从政府手里得到一块好地段的地皮,做为补偿和激励。
“开发商要的就是资金在短期内的快速升值,这对开发商来说意义非同一般。”赵路兴说这是开发商积极投资建设经济适用房的原因。
为了进一步规范经济适用房的开发建设市场,今年政府开始对经济适用房建设项目实行招标投标,由政府主管部门作为项目实施的监管单位,对开发项目的质量进行监控。这种做法有利于形成买方市场,对经济适用房建设非常有利。招标投标活动是一种成熟而规范的价格发现机制,如果建设成本降低,经济适用房的销售价格也会随之降低,可以让购买者得到更大的价格实惠。而在竞标中,许多开发商提出的标价比政府要求的3%的利润还要低,甚至是负利润。
赵路兴以北京西红门项目为例加以解释,西红门项目的建设对于承包的开发商来说是一个负利润,因为许多外地的开发商往往从企业的整体经营策略来考虑,先进入北京市场,而不是首先考虑一个项目能否盈利。
如果开发商的竞标价格过低,建设质量是否能有保障?赵路兴认为,我国的房屋建设在几十年的发展中早已有了一套完整、完善的管理办法和制度,每一个环节都有相应的标准和制度加以规范。在这一点上是不用担心的。
规划“同质邻里社区”
自1998年10月以来,包括“天通苑”、“回龙观文化居住小区”、“今日家园”“瑞海新城”等在内的54个经济适用住房项目已纷纷在北京面世。在经济适用房小区不断扩大的背后,是相关配套设施的滞后和不完善,在解决了人们基本住房需求和同时,又给中低收入的家庭带来新的难题。天通苑的小区规模在京城是数一数二的。因为小区过大,相关的配套设施一直没有得到真正的解决。最直接的就是交通拥堵问题。在小区的门前只有一条路,这条路是南来北往的车辆惟一的通途。本就不宽的道路两旁被各种商铺挤得只剩下一条小道儿,遇上两车相错,没准什么时间才能过得去。
“从城市规划角度看,天通苑的规模做得过大了。”赵路兴认为,经济适用住房项目规模应当适度。规模大了,不仅相关的配套设施难以跟上,而且规模过大,大量的中低收入人群住在一起,对城市布局、城市面貌、城市管理及城市的稳定都会有一定的影响。因为大量中低收入人群涌入同一个小区后,从环境上、社会治安上、公共交通上、以及就医、上学等多方面都会出现问题。现在天通苑已经是一个有着十几万人口的小区,并且这个小区仍然处在开发建设中。
“我提倡‘同质邻里社区’。”赵路兴进一步解释说,在一区域内应该有不同收入档次的人群,他们分别居住于不同小区,但不同小区又互为邻里,也就是说,不同收入档次的人群同在一个大的区域内居住,但相对而言又有各自不同的居住范围。这样才是较为合理的住宅规划布局。“经济适用房小区不应该仅仅是一个‘卧城’,早晨所有的人全都跑出去上班,晚上又全都跑回来睡觉。”赵路兴说,在项目规模上政府、规划界还需要有一个认识过程。
截止到2004年,北京经济适用住房的总开发面积已达1000万平方米,为约10万户中低收入的家庭解决了住房需求。尽管对许多中低收入家庭和开发商来讲,经济适用房可算是功不可没,但在“经济”、“适用”的口号下,经济适用房还需要更多“经济”、“适用”管理制度。