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说起“物业”,那真是“爱你十分泪七分”。前有“赵钱孙李”们为了几平方米的公用面积到底算谁的而争得面红耳赤,后有“周吴郑王”们说不清停辆私家车到底应该交多少物业费,还有更多的“冯陈褚魏”们在住了大半年小区以后,仍然搞不清物业管理到底都做了些什么!怪不得市场流行这么一句话:不怕买不到好房,就怕遇不上好物业。
前两天,一些读者向本报反映了这样一件蹊跷事:某小区业主李先生下班后,将刚刚购买的电动自行车放在楼下,转天早上却发现车子不翼而飞。李先生愤怒地找到物业公司索要赔偿,却遭到公司拒绝,原因是业委会没有委托公司负责看管业主车辆。这似乎看来是业委会的责任,于是李先生又来到业委会评理,而业委会却说当初拟定委托条款时,业主并没有要求业委会对业主车辆进行相应管理。绕了一大圈,责任却在自己,李先生感到非常困惑:自己按时缴纳物业管理费,却连最基本的服务也享受不到。难道车子丢了,除了自己没有小心看管之外,就没有其他机构应该负责吗?
从这件事中,读者可以清晰地感受到物业是一项非常琐碎的工作,涉及的各种关系非常复杂,而这些关系往往是解决问题的突破口。试想:如果李先生事先了解这些关系,他至少会在业主委员会上提出要求物业公司看管车辆,那么,自己的爱车也不会白白丢失。到底物业管理中都涉及哪些“裙带关系”呢?
业主与业委会就像股东和董事会
业主在物业管理的权利问题上类似于股份公司的股东。所谓“业主委员会”类似于董事会,是指业主们完全可以参照我国公司法规定的股份公司的运作方式去运作。业主委员会委员参照公司法董事会产生的程序产生和运作,代表所有业主与物业管理公司发生合同关系;业主委员会主任由占整个物业所有权一定比例的大业主或其推选的代表担任;重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。它是一种被各国实践检验了的最民主、最科学的方式。所以,业主权益受到侵犯时,应该首先通过业主委员会进行维权,这是最直接、也是最省力的方法,效果也会比单枪匹马上“战场”要好得多。
业委会与房产开发商“打断骨头连着筋”
许多业主都认为自己入住后就与开发商脱离了关系,其实这种想法并不正确;因为至少有三种关系是你们之间必然存在的:合同关系、利益关系和制约关系,它就像血缘基因一样无法改变,但却很少引起关注。
1.合同关系。这是指房产开发商在售楼合同中存在模糊的条款和承诺未兑现,而这些却是物业问题的多发地带。比如:业主买房是支付了配套费的,但作为生活配套重要内容的幼儿园还未兑现。再比如:根据《物业管理条例规定》,开发商必须提供给业主商业用房,但建造时却没有考虑到,因此,该房产根本不具备商用性质。另外,还有建筑质量和小区绿化景观、会所建造等不完善的问题,这些算不算开发商违约,部分配套费是否应该退还,都是非常棘手的物业问题。
2.利益关系。作为开发商,不仅要注意塑造其知名度,更重要的是追求经济效益和社会效益,所以开发商会在早期的房产投入更多的资源,而在后期的投入没有预期多,甚至有些吝啬。如:有的小区绿化只种小灌木和草皮,不种树,尤其是大树。业主会很强调在小区内种植大树,因为大树的阴凉能改善小区的居住环境,优化小区空气,提高居住的舒适度。然而,开发商认为,小区内只适宜种植小树,这样显得开阔——开发商考虑更多的是建筑美。从上述利益关系中可发现,广大业主与开发商在利益相同的情况下,也会有理念上的差异。
3.制约关系。由于不少物业公司是开发商的子公司,因此,物业公司虽然受聘于业委会,但在执行业委会决议时,却不能不考虑开发商的意见。如果物业公司落实的是基础性的建设,那么尽管是在业委会做出决议后,也必须得到开发商的同意才能建起来。这使得业委会的许多决议得不到及时有效的执行。
业委会与物业公司是对手也是盟友
业委会和物业公司是受法律确认的聘用关系,双方有明确的权利和义务。但我们也不能不注意到,有不少物业公司是开发商的子公司,或者与开发商有千丝万缕的联系。这种特殊现象使得两者经常发生矛盾,好像一对冤家仇人。一方面,物业公司受聘于业委会,在业委会授权范围内对小区进行专业管理,当业主与房地产商出现矛盾的时候,业主就以拒交管理费来制约开发商;另一方面,它与开发商尚未脱钩,在行使管理职权时,不得不考虑开发商的意见和利益。
虽然业委会和物业公司硝烟不断,但也不能忽视两者平等的合作伙伴关系。委托物业公司专业管理和业委会自治管理相结合,是业委会工作的重要原则之一。如果两者能够齐心合力,那么物业管理将会少很多遗憾,多几许阳光。
面对这么多的关系,您是否已经感到困惑了呢?如何恰当处理业主与业委会、物业公司、开发商之间的关系直接决定了物业管理整个行业的前途。这是一场博弈,大家都在寻求最优解。