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自2002年5月9日中华人民共和国国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号文件)伊始,即拉开了国家对房地产行业宏观调控的序幕。至今为止,已经过去了整整二年半的时间。从历次出台的调控政策内容不难看出,每次调控的焦点均直指房地产业最容易出问题的两个环节——土地及金融信贷。又是一年岁末,展望2005年(我们不妨姑且将这一年期待成为后调控时代的开始),我们的楼市又将会是一番怎样的景象?
开发商:市场有需求就还要盖房子
在这二年半的时间里,面对一系列的调控政策,与北京的很多开发商尽可能地将自己扮作怨妇、四处诉苦的表现相比,咱天津的开发商却在这关键时刻为咱天津人拔了份,无论受政策冲击与否,他们都让公众见识了一回什么叫“真的汉子”。也许真的是“梅花香自苦寒来”,在天津这个被外地人视作“深水区”的市场中多次磨砺摔打过的企业,面对这样的变数自然就会比他人更多一份淡定从容。正像最近天津市的一位地产商说的:利率只是众多影响房地产市场因素中的一个,而且利率在一定范围内的调整所带来的开发成本和消费者负担的提高并不是想象中的那么惊人。这位开发商还表示,无论政策怎样调控,今后的日子终究要过,这个行业终究还要前行,这就够了。2005年,只要市场有需求,开发商自然就还要盖房子。其实道理真的就是这么浅显,日前建设部政策研究中心副主任秦虹发表的一番讲话与天津市的这位开发商的观点正可谓不谋而合。秦虹认为,国家实施的宏观调控政策对调节房地产业的局部过热是有效的,但支持购买需求旺盛、房价持续上涨的主要因素还是国家经济发展速度快,形势好,城市人口的不断增加。同时国家鼓励第三产业的发展,房地产业的深化改革等因素也是支撑房地产发展的原因。
购房者:土地越来越金贵买房肯定没错
有观点认为,政府通过宏观调控政策对土地资源的控制,使人们突然之间对土地这种稀缺资源的升值预期变得空前高涨。而正是这种旺盛的需求有力地支撑了房价。其实,目前持这种观点的购房者的确大有人在。刚刚在中心城区订下一套房子的姜女士就向记者表示,现在的地价越来越贵,可开发的土地越来越少,只要自己真需要,就别犹豫,早买肯定比晚买合适。据这位专业知识之丰富几乎已可算业内专家的姜女士预测,2005年的天津楼市与今年相比不会有太大的波动,继续高走是肯定的,相信变化的将只是上升幅度的大小。
市场:投资最受影响购房者心态有变化
开发商还会继续造房子,购房者买房的热情不减。那么,宏观调控究竟对楼市产生了哪些影响呢?综合业内专家观点,主要影响在以下几个方面。首先,房贷收紧等政策的出台对房价的上涨起到了一定的抑制作用。其次,土地成本的提高所引发的房价上涨以及信贷控制在较大程度上遏制了投资冲动,明年的投资性需求将会有所下降,市场供求将趋于平衡,房价升幅也将趋于稳定。再次,此次升息对购房者带来的心理影响比经济影响要大,大家的心态都会比较谨慎,其中受影响最大的是投资客户。升息后,其投资成本、投资风险都将有所增加,尤其是一些手中物业较多的投资者,升息后的预期压力会比较大,因此不排除他们将手中物业降价出售的可能。而对自住型购房者来说,目前最大的影响还是在心理层面上的,因为升息幅度很小,每月实际还贷数额变化不大,所以实际的经济影响不会很大。尤其是那些购买高档房的高收入阶层,这些人对利率的敏感度较差,利息提高0.27%,20年50万元的贷款才增加1.8万元左右的利息,也就相当于高档房一两平方米的价格。