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《天下无贼》原是赵本夫的短篇小说,被冯小刚相中后,改编成今年最热的贺岁片之一,讲述了一个寄予了作者理想中的人性善良一面的故事。小伙子傻根在西北打工五年要回家过年娶媳妇,他带着五年工钱六万元上路,他单纯朴素,相信“天下无贼”,他的单纯明亮感动了一对惯盗,为让“天下无贼”成为现实,这段“危险之旅”使盗贼成为英雄。
2004年是历年来房地产市场政策面变化最大的一年,宏观调控的严打之声整整在开发商的头上响了一年,新的土地管理体制正在全面形成,土地转让新秩序已经建立……
土地新政的目的是要建立新的“大同世界”,做到“天下无贼、居者有其屋”,但与繁复的现实相比,想法总是简单,落实太难,再加上开发商都是狡猾的,所以购房者总是没有成为“傻根”的福分,还没上贼船呢,兜里那点存款就跃跃欲“飞”了。
布防“国土局”
若要楼市“天下无贼”,健康稳定地发展,就要治理直接面对开发商的第一道防线——国土局,只有在该防线上运作得当,才可能做到令行禁止,确保各项政策落实到位。
国土资源部等部门今年下大力气做的一件事就是完善国土资源管理体制。以北京为例,7月1日,新组建的北京市国土资源局正式挂牌成立,同时市国土资源和房屋管理局撤销,其承担的房屋行政管理和住房制度改革的职责划入市建委,土地、地质矿产行政管理的职责则划入市国土资源局。
市国土资源局的挂牌明确了国土资源的龙头地位,新成立的市国土资源局不再只局限于简单的审批,将更加强化宏观性的工作,而新转入房屋管理职能的市建委的主要工作中心将下移,变得更加细化。
在新国土局成立之初,各区县的国土资源管理权就被全部上收至市国土资源局,土地被统一管理,各区县不再拥有土地审批权。整个北京土地市场被主管部门牢牢地控制住了。
12月份,在国务院的有关会议上,温家宝总理要求在今年年底之前,全国各地都要完成对国土管理系统的相关改革工作。可以预见,在2005年,垂直的国土资源管理体系将会全面发挥功效。这好比,公安民警已经布下了天罗地网,违反土地管理法规的事最好别做,不然伸手必被捉。
玩转“招拍挂”
土地是开发商的“立命之本”,土地整治自然列入整治楼市的首要位置。
今年,政策面上的另一件大事,就是“招拍挂”制度的建立,这就好比在乱哄哄的自由市场建立了新的买卖规则,相应的不法商贩、小偷小摸们自然少了生存的空间。
按照国土资源部发布的71号令,到8月31日以后,国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权,国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。过去在房地产市场,有不少土地交易不是明码标价,而是只要买卖双方商定一个价格就行了,行话叫“协议转让”。按照71号令规定,过了8月31日,协议转让的大门就会彻底关上,房地产业界也把这个时间称为“8·31”大限。
北京市场在“8·31”之后,土地行情立刻大有不同。在9月底、8·31土地大限后第一次土地交易中,海淀区西二旗居住区二期用地竞价最为激烈,前来参与竞价的都是北京房地产界重量级的开发商,在多达118轮竞价后,该地块被北京归谷园以11.75亿元竞得。地价的高企,自然是让土地出让方乐得合不拢嘴。
金融帮把手
健康的楼市除了一个责权分明的主管单位和透明公开公平的土地交易市场外,还需要一个严格、有序的金融环境。于是在国土资源部推进新政的同时,在宏观调控的大旗下,金融部门也帮了把手,从资金、舆论方面收紧了一把。
从去年年底开始,开发商和央行就一直摽着劲,央行出台121号文件,规定商品房封顶才能做按揭。这对实力不济的小地产商,或自有资金不多的开发项目会有很大的影响。那些指望着楼还没盖好就能回笼现金的地产商将发现,他们的现金流很可能会断掉。
结果进入2004年后,开发商抬出了“土地管理法”等法规,拉上建设部,找央行论理去了。但不少具体做业务的分、支行也是利字先行,大家毕竟是利益共同体,生意好,开发商、银行利润都好,一来二去,直接把央行的121号文阴干了。
央行接着又出台“严格房地产信贷”的行业政策,又加息,还动不动通过常规发布的货币政策报告和领导访谈对房地产行业敲敲打打。虽说没彻底断了开发商的财路,但要听着有人再你耳朵边像唐僧一样的念经,弄的2004年的开发商个顶个的不爱央行。
房价没听话
从土地到金融,从组织到管理,“楼市无贼”的大环境有了,但是到了市场层面,房价却没听组织的话——上去了。结果却让“有组织,无纪律”的开发商们拣到了大便宜。
细分析今年的政策,主要是压住了房地产的供应,限制开发的本意是抑制未来供给,防止将来房地产价格泡沫的破灭,但这种做法自然也打破了原本的供需平衡;另外,目前抵押贷款利率为5%、6%上下,相比于物价、通货膨胀,并不太高。投资者为实现资产保值,自然偏重于介入房产领域,这也促使近期的需求被放大。两种现状自然提高了当前房价,制造了当前泡沫。
从央行的表态就可以看出,尽管有关部门已经开始高度关注房价,但并没有认为当前的房价已经到了不可忍受的地步,现在的泡沫还只是啤酒泡沫,并没有上升到肥皂泡。
但从更为宏观的角度来看,世界经济的龙头美国已经连续五次加息,确定无疑地开始进入了一个加息时代,这预示着经历了多次降息,并在低利率环境下运行了相当一段时间的中国也将跟上美国的加息步伐,只是或迟或早而已,现在的一次加息,明显是不够的。学界已经在预测下一次央行加息的具体时间了,由加息所带来的需求减低、房价受控迟早也会随之出现。
土地最宝贵
“二十一世纪,最宝贵的是什么?”
“是人才。”错,那是《天下无贼》的标准答案,不像那伙不成气候的小贼们,对几万元钱就垂涎欲滴,开发商们已经各个都是人才了,人才们已经聚在一起了,所以要干就干大事,干大事就得要“地盘”,所以对开发商来讲,“二十一世纪,最宝贵的是土地。”“天下无贼”,大家开心,可“天下无地”,开发商会急得的团团转。
在“8·31”大限前,致使不少京城房地产公司相继陷入了或缺钱或缺地的困境。一些手有用地但资金实力不强的中小房地产开发公司“求贷无门”,在融资渠道紧缩的境地下苦苦挣扎;更多的是有雄厚资金实力的大型房企却苦于手中“无地”一筹莫展。在此背景下,京城地产公司之间的收购兼并风潮涌起,甚至出现公司之间的强强联合。
“8·31”大限后,土地供给权集中了,开发商想拿块地比以前可是难多了,不少外地来的、意图在北京大干一场的开发商更是急得满京城乱转,见个地缝都想冲过去抢占上。手中有地、但缺乏实力的公司更是成为了外来户的首选。
面对企业多、土地少的局面,不少开发商干脆对政府是否有能力保证市场所需的土地供应量提出质疑,建议政府尽快出台土地供应计划。
每一项政策的制订者自然也是有着良好的愿望的,希望房价稳定、土地市场规范等等,但世界太复杂了,人性也并非本善。你自己到底是警察、小偷,还是傻根,自己又岂能分清?有时候,一人所扮演的角色不会是单一的,恐怕傻根、警察全要扮演。电影中傻根的六万块钱虽然没有丢,但现实生活中,毕竟是丢了钱的傻根蹲在地上大哭的可能性更大一些。要知道,单有美好的初衷,是解不开现实的难题的,天下如是,楼市亦然。