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来自金融管理部门的政策一再刺激着开发商们的神经。从央行121文件到《商业银行房地产贷款风险管理指引》,信贷紧缩导致很多房地产商资金更加吃紧。而日前,银监会公布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》,又使开发商寄予厚望的房地产信托将出现资金供应“且紧且松”的新变数。
变化一:信托公司严查房产商家底
新办法规定信托投资公司办理房地产信托业务,必须对所涉及的不动产及其经营企业实施尽职调查。尽职调查包括:(一)对土地的整体情况进行调查分析,包括土地的性质、法律地位、测绘情况、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等;并考虑当地经济环境、土地开发状况及该土地的未来用途及有关规划等因素,对土地评估机构做出的土地估价的方法、程序进行分析比较;(二)对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析,严格审核项目的用途和功能是否相符,是否符合国家房地产发展总体方向,能否有效满足当地城市规划和房地产市场的需求;审核房地产项目是否具有国家相关部门的批准立项文件和会计师事务所、工程测量预算机构等专业机构出具的评估文件等;(三)对房地产信托资金使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析;(四)了解房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方是否存在关联关系,房地产项目与房地产信托资金使用方是否存在关联关系;(五)通过律师事务所出具法律意见书,了解房地产信托资金使用方的有关情况,包括是否存在违法行为、项目涉及的合同是否存在潜在纠纷、项目涉及的权属证书是否存在问题等。
变化二:募集资金过5亿元才能成立
管理部门首次规定,不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划,其存续期限不得少于3年,最低募集金额不得少于5亿元。不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划的募集期限为1个月,募集期限内,信托投资公司募集的资金超过5亿元的,该信托即告成立。否则,该信托不能成立,信托投资公司于15日内将已募集的资金加计银行同期存款利息返还投资人。
管理部门还强调:信托投资公司运用不受信托合同份数限制的房地产信托资金,应当进行组合投资,不得将资金运用于单个不动产或其经营企业。中国银监会或其派出机构可以就房地产信托业务的执行状况及其它相关事项,检查信托投资公司、房地产信托资金使用人的业务、财务或其它有关事项。必要时,中国银监会或其派出机构可委托专门职业及技术人员,就前项规定所检查事项、报表或数据予以核查。信托投资公司应按季度将其办理房地产信托业务的情况上报中国银监会或其派出机构,接受中国银监会或其派出机构的监督检查。
变化三:“四证”不齐也有融资出口
通常情况下,信托投资公司以贷款方式运用房地产信托资金时,只能对取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(以下简称"四证")的房地产项目发放贷款。但是,此次新规对"四证"不齐全的房地产商"手下留情"。其中规定,对不完全具备前条规定的“四证”的房地产项目,信托投资公司不得发放贷款,但具备下列条件的除外:(一)信托投资公司具有5个以上熟悉房地产知识的专业人员;(二)对“四证”不全的房地产项目进行了深入详细的尽职调查;(三)事先告知委托人该房地产集合信托计划拟投向于"四证"不全的房地产项目,充分揭示信托风险;(四)房地产资金信托合同的份数未超过200份;(五)委托人全部是合格投资者;(六)房地产资金信托合同规定了详细的信息披露内容。此外,信托投资公司运用信托资金给不完全具备“四证”的房地产项目发放贷款,将按照房地产项目价值的5%提取额外风险准备金。