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体验商业时代的到来,是自然与人文的价值被再认识的过程,而与之相匹配的商业建筑,也就应该是能够最大限度地涵盖自然与人文因素,真正具有自然景观与人文特质的建筑形态。所谓自然,不仅仅是外在景观的营造或绿色植物的摆放,而关键在于内部的构架整合。
有关人士认为,商场经营确保业权的统一,是为整个物业的统一经营管理奠定了基础。业权过于分散往往是商场经营者的致命伤。商业地产的分块销售不是商业地产发展的高级形式,应该分得更彻底。应将商业地产的产权改为证券化处理,比较容易掌握。目前,商业地产仍处于原始状态,从投资者(开发者)的角度出发,无论是买家还是炒家,最根本的是要将产品和利益研究透。地理位置决定着商业地产的成与败,不同的地理位置、商业业态分布,就有不同的经营效果。事实上,各种商业形态都存在独立、互补、代替和竞争,单独的力量是不够的,要有规模,要一起合作。但同时又存在互相排斥与兼容,作为经营者,要根据所处的地理位置选择经营项目,选择商业形态。
投资——消费模式不断创新
体验商业时代的主体消费模式为“感受型消费”,“买”的需求不再是人们消费行为的主要组成部分,“眼睛”与“心灵”的需求却成为消费主体;消费的结果也不再用物化的标准来衡量,“我来了———我看到了———我感动了———我记住了”这一行为模式本身就是目的和结果。正是这种“感受型消费”模式,决定了在体验商业时代,商业建筑形态是有变化的,自然与人文的价值和意义,将得到前所未有的彰显,成为人们关注与寻找的焦点所在。
有关人士分析,本市固有的商业态势以零售业为主,随处可见的是零散的商铺门面,而大型综合类商场、购物中心屈指可数,营造大型购物广场、商业中心,有效地解决了零星商铺的占地问题,将平面商铺变成了立体商场。
据了解,很多的开发商在新建大型综合性商场前,首先考虑的是商业的招商问题,特别是项目的回款问题,没有相应的资金依托,就不会加快盖商场的速度,因此,开发商会通过各种方式和手段来吸引人们,进而使招商成功,而大部分的投资者在没有完全弄清楚商场的经营及管理之时,便盲目的投入资金,以取得首期购买商铺的优惠政策。而真正到了正式营业时,才会发现许多的不足含在里面。
为了彻底解决投资者顾及经营管理的问题,新澳购物广场更加注重商场后期的经营管理问题,提出了为投资者寻找可靠的经营者。据新澳购物广场的负责人介绍,商铺的销售目前处于火爆的认购阶段,一般来说,投资者选择了商铺后,管理者会相应地考虑对销售品种及品牌的选择,不允许经营者为了短期的获利而随意经营有损商场利益和形象的产品,确保了投资者的稳定收益。
投资——消费能力人气流动
商业地产开发和商铺投资经营是一个高投资、高回报、高风险的行业。商铺的投资回报可分为前期投资回报和后期投资回报。商铺投资风险主要集中在投资前期,即“养铺阶段”,“养铺阶段”依赖人气商气的聚集,此时的投资回报不言而喻;当市场的各方面因素发展成熟了,商铺优势才逐渐显现,这时跨入后期投资回报,即“旺铺阶段”,这阶段才保证了投资者的收益稳定。一开盘就是“旺铺”很少见,商业地产开发商高喊的“商铺投资回报率8%~10%”,实际上是指商铺的后期投资回报。从近几年的商铺投资来看,商铺的暴利时代已经过去,特别是少数温州人,在各地炒商铺得到了抵制,投资回报将由不平衡性走向平衡。
有专家分析,一个营业面积10万平方米的大型购物中心,每天至少需要20-30万的消费人口支持,因此物业周边是否有足够的常住人口和流动人口,交通条件是否便利,客户的消费能力和消费特点如何,这都是在当初选址时要仔细考虑的,同时还要注意跟整个城市发展规划的新走向结合起来。
投资——考虑配套规模设施
有关人士认为,有人群的地方才会有生活的需求,才会出现可观的消费购买力,才会对商铺的经营提供可靠的良好保证。天津人的购物理念较为特殊,商场也好,商业街也罢,人们不是忙碌的去有效地选择需要的商品,而是将购物多设计为是一种休闲的“逛逛”。客源是在“逛”中选择商品,经营是在“逛”中做出生意。因此,立足于休闲式的购物环境是本市商业地产发展的关键思路。针对本市消费群体购物的特性,一些发展商认为,商业街的客源会超过一些综合性商场,因为购物者是以“逛街”作为购物的前提,因此,如何吸引大多数的客源对商业地产项目首先有“逛”的欲望是经营的前提。而客源则来自于周边区域范围内的住宅群落。
有关学者认为,商业地产对于商业网点的规划不是计划经济条件的规划,规划的目的是为了减少竞争、盲目发展和重复建设,而不是取代市场配置资源的基础作用。所以制定规划一要尊重市场规律,使规划建立在市场规律的基础上,不是单纯强调政府意识,而是规划在市场能够发挥作用的地方,要尽量利用市场机制去调节,给市场足够的发展空间。让市场主体在竞争中实现优化配置。且不能让规划来代替市场的作用。
此外,专业人士表示,今年以来,商业地产开发、商业网点建设更是受到了前所未有的关注,媒体报道多了,各地商铺节、商铺展览会比比皆是,同时各类培训班、论坛也多了。应该说,这是个好现象,说明大家重视这个行业,通过广泛的研讨和交流,达成共识,可以起到规范和引导作用,从而推动商业地产健康、有序、理性的发展。目前,商业地产的营销方式和管理手段正处在快速升级的过程当中,为了扩大内需满足多样化的消费需求,提高商业地产的国际化竞争能力,商业网点规划要鼓励发展新型的一代,但是从目前来看,传统的商业占据了市场,在满足老百姓日常生活需求和就业中积极发挥作用。因此,投资者应该清醒地认识到,投资商业地产,要关注项目的配套、规模等相应的设施。