开发面积创新高

　　天津城市建设最显著的特征就是商业地产投资和开发面积的大幅度提高。今年商业地产的竣工量将达到380万平方米。到目前，新建商业地产项目已有60项，总面积达260万平方米，其中单体规模5万平方米以上项目有12个，单体投资超过亿元的项目共有18个，超过了历年的建设量。而与2001年底本市开发各类商业用房面积43.3万平方米相比，已超过6倍之多。如购物中心类的麦购休闲广场、奥城商业板块等；街铺类的上谷商业街和天津古玩城、女人街等；现代商贸城类的国际轻工商贸城、峰汇广场、信达广场、科技大厦、家世界等。同时，民间资本投入商业设施比例也大幅上升，在商业固定资产投资中非国有资产已占到90%以上。如麦购、天津国际轻工商贸城、海河之子、凤凰城商贸区、上谷商业街等。新项目面市趋势：大型综合超市的选址地点已经越出中环线，开始向外扩散。小型连锁商业，如米斯特皮萨、益生堂、青鸟健身等开始新一轮选址；上谷商业街等街铺型商铺及奥城商业广场等休闲综合购物中心型前景看好。

　　业态组合丰富档次提高

　　新一轮商业建设项目业态组合丰富且档次提高。今年新面市的商业地产项目多数定位在中高档消费层，业态组合也注重了科学的个性特色，既在新商圈中发挥"商业聚集效应"，又通过更丰富、更具特色的业态吸引现代消费人群。

　　如市中心区域新开业的滨江金耀等，从南市新型大商圈的民俗风情出发，以为女人服务等特色商品为主题定位，并通过舒泊花园酒店、香港城、1928风情食街等主力店业态组合，形成更大的消费氛围，使其在个性商品经营的同时，吸引南市大商圈中的客流。而西南部招商中的上谷主题商业街、奥城广场等则更突出了依附于周边消费需求的特点。如以餐饮业态为主的上谷商业街，处在以友谊路、时代奥城商业广场、梅江区域新商圈地带，高档需求特征明显，所以上谷定位着重体现高端享受特色。

　　社区商铺呈现"黄金"价值

　　今年本市制定了很多扶持社区商业发展的政策，比如对在社区建配送中心、购置经营网点、设置商业设施的企业给予贷款贴息；各区拿出一定数额的配套资金，培育社区商业建设示范区等。同时还对居住区商业设施规划进行重点修订，说明了社区商铺的短缺和潜在的"黄金"价值。同时有调查显示，一些去年年初购买了边缘社区内商铺的投资者，今年已经开始有15%左右的出租或转让收益(1元/平方米•天~4元/平方米•天)。

　　新社区商铺在商业组合定位方面，呈现了"成熟地段外向扩展"、"边缘地段面对内需"的特点。比如处于市中心地段的新世界花园、泰达园等，由于居住区周边的文化旅游商业气氛浓重，又有购物中心等大型商业设施，所以这些社区商铺定位，一半面对居民，一半面对外面客流，同时又根据社区高消费人群特点，将经营业态定位于高档品牌。而位于中环附近的天江格调居住区等，则根据区域商业配套特点和泛教育社区特点，将商铺经营业态定位于主要面对社区，部分对外。位于外环附近的天津阳光100、水晶城等，由于商业配套设施的缺乏，其商业会所及商业街完全为社区居民服务。其服务内容从根本上区别于菜市场、早点摊铺式的社区商业氛围，将美食、购物、休闲、文化、运动集于一身。

　　外地企业成为商业地产生力军

　　在建和即将落成的商业地产项目，外地投资开发团队已经成为生力军。其中介入海河沿线和市中心的项目最多，主要来自浙江、上海、福建、北京。如麦购广场、昆仲休闲文化购物广场、温州企业收购的多个烂尾商业项目等。

　　正是这些外地投资开发企业敢于先行一步，买下需要精心培育的商业用地、承接第一大烂尾楼续建工程、拓展环渤海区域轻工贸易圈、签下昂贵的老城厢地块，带动了天津商业、物流、金融等服务业全面启动，同时也给天津商业地产发展带来了更多的信心和希望。