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上个世纪九十年代后期,随着天津市经济建设的发展,人民生活水平的提高,人们改善住房的要求也就越来越强烈了,正是为了适应社会发展的需要和人们的住房需求,那种主要由先富裕起来的人购买的温饱型和改善型住宅逐渐在商品房市场成为主流,绝大部分商品房的主力旺销户型大都在90—120平方米,而且各项目销售也较为理想。由此可见,温饱型和改善型住宅是有着较为深厚的市场基础的。为什么小户型在近一两年成为购房者追逐的目标呢?我们认为主要有以下几方面原因。
1、天津市大面积的拆迁,而拆迁户手中的资金又不足以购买改善型商品房,这就无形中造就了小户型商品房的目标客户。
2、中低收入购房者由于收入的限制,肯定也将购房目标锁定在小户型。
3、近一年来房价上涨的必然结果。由于单价的提高,造成了商品房单套总款的增加,当购房者对较高的单套总款不足以承受时,只能退而求其次,去选择单套总款相对较低的小户型。
4、部分投资者的加入。
5、家庭功能细分的结果。随着子女的长大,家庭成员的增多,家庭成员对于独立生活空间的需求,小户型自然成为老人和子女分居的首选产品。
从以上几个原因可以看到,人们热衷小户型,呼唤小户型并非小户型本身多么的优越,户型的背后还是收入和价格问题。因此,孤立地看待“小户型现象”是有失偏颇的。
客观看待小户型住宅
既然有众多的购房者钟情于小户型,那么就有它存在的理由。的确,小户型有其天然的优势,如总房款低,对于那些中低收入的人来说,造成的资金压力小;空间紧凑,使用无浪费,每一寸空间都将得到充分利用;物业费相对较低。同时,目前小户型住宅坐落的地理位置相对较好。但从人们对于住宅改善的长远利益来看,小户型还属于过渡性产品,只是购房者在某一阶段的一种暂时需求,因此难以成为住宅市场的主流。随着人们生活水平的提高,人们对于生活品质和品位的要求也随着提高,住房已经不仅仅是居住的功能了,它将生活、娱乐、健康、休闲集于一身。因此,“家”的概念也就不仅仅是生活和休息了,换句话说,“家”承载着更多的因素,而小户型由于面积相对较小,对生活的承载能量自然也就不足,难以承载丰富多彩的生活。像现代家居的动静分区、活动区域的细分化、生活的情调化、空间的艺术化、家庭各成员空间的私密化,都是小户型住宅难以承载的。可见,小户型的局限性还是显而易见的。
2005年有望成为小户型年
为了缓解市场压力,适应市场的需求,许多开发商都加大了小户型所占的比例。更有一批开发商,一改以往开发建设大中户型的操作手法,以小户型作为主打品。这一点是前所未有的,市内六区今年都将有大量的小户型上市,甚至连开发建设高档房的和平、河西两区今年也将有大量小户型住宅上市。仅黄河道沿线今年就将有近100万平方米的小户型住宅开工建设。而北部中心区这已引起全市购房者关注的大盘集中区域,先期将推出的更是以精致小户型为主,以赢得广大购房者对这一区域最快的关注。这些小户型住宅的集中上市将进一步提高房地产市场的成交价格。
长远发展小户型不会成主流
尽管小户型在目前市场上大受追捧,但该产品在空间上较为局促,它的功能性不够全面,所承载的生活自然受到限制,而从产品的性质上来看,它属于过渡性产品,只是适应和满足某些特殊人群在某一特殊时期的特殊需求,从房地产行业的长远发展来看,不会成为房地产市场的主流,只能是在某种程度上缓解某一时期紧张的市场供求关系。同时,小户型在研发设计上的粗糙,缺乏人性化,物业管理困难等都会对房地产市场的可持续性发展和城市建设形成障碍。
在贫富差距没有真正意义上的缩小,90%以上人的收入没有实质增加情况下,在相当长时间内小户型都会是主流房。