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争论五:境内外房价差是涨价的理由吗?
无泡沫论者还认为,我国上海、北京等大城市的房价虽然涨幅已很大,但是从绝对水平上看,和东京、纽约等国际大都市相比还差得很远,因此不能说我国楼市有泡沫。中国现在正处在一个经济高速增长的时期,城市化还刚刚兴起,房价的快速上涨是有经济支撑的。现在我国的城市化率只有30%多,城镇居民有4.9亿,到2020年实现“全面小康”,城市化水平将达到55%~60%,城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3~3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面,原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平国家的经验,根据中国过去城镇居民住房改善的速度,根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算,我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米。两项合计,到2020年,我国城市还需新增住房160亿平方米以上。所以我国楼市根本不存在泡沫破灭的可能,有的学者甚至认为我国房价至少还有20年的上涨期。
泡沫论者并不否认随着经济的增加和城市化的进程,我国房地产业将会有长期的发展,等到上海、北京等城市的经济发展水平赶上东京、纽约等国际大都市时,房价也会和它们接近。但是,长期内房价会上涨并不能说明短期内楼市没有泡沫,不会出现大的波动。很多泡沫论者也相信,像上海这样的城市,房价在未来10年内翻一番也有可能,也是比较合理的。10年翻一番,平均年增长率也就7%左右,但现在上海房价年涨幅为30%以上,房价两年左右翻一番,严重透支未来,这就是楼市泡沫。
争论六:房地产业需不需要宏观调控?
无泡沫论者相信我国房地产市场没有出现过热现象,当然不赞成中央政府的宏观调控,认为我国房地产市场刚刚发展起来,价格涨得快一些是由正常的市场供求造成的,所以应该让市场自由发展,政府宏观调控实际上是打压房地产市场。政府过于严格的宏观调控会带来很多不良的后果。
首先,好不容易进入上升通道的房地产市场可能因为调控而再一次陷入低潮,影响房地产业自身的发展。其次,房地产业牵一发而动全身,如果房地产业因为调控而垮了,许多和房地产业相联系的上下游产业,如钢铁、水泥等行业都会受到影响,特别是银行会出现大量的呆坏账甚至导致金融危机。再次,城市居民财富会因为房价下跌而大幅缩水。
泡沫论者则对楼市泡沫表示了极大的担忧。他们希望中央前一阶段的宏观调控政策得到很好的执行,对一些地方政府和商业银行阳奉阴违的做法极为不满;他们希望中央政府加大宏观调控的力度,特别是中央银行应该通过提高利率,挤压房地产市场的泡沫。
争论七:谁在喊涨喊跌?
无泡沫论者主要是开发商、炒房者或其代言人,还有一些地方政府和商业银行的领导。开发商和炒房者叫喊楼市没有泡沫,很容易理解,因为房价飞涨,他们是最大的得益者,他们希望不断地有人“接盘”。一些地方政府领导为了发展地方经济或者显示政绩,总要把房地产业当成一个重点发展的行业。他们当然不希望在自己任内房价下跌,至于楼市是不是在积累泡沫,有没有可能最终破裂,不是他们关心的事,那是中央政府或下届地方政府需要关心的事情。这次房地产业的超常规发展,不管从供给层面看,还是从需求层面看,都是依靠了银行资金的大力支持。开发商的开发资金70%左右来自银行,个人购房资金也有七成到八成是银行贷款,根据人民银行《2004年第二季度货币政策执行报告》,到6月底商业银行的商业性房地产贷款余额为2.1万亿元。在这种形势下,商业银行的领导当然不希望房价出现波动,所以未必能坚决贯彻加强风险管理的要求。炒房一族当然希望房价涨得越高越好。
面对日益高涨的房价,也有很多人表现得比较冷静,主要是一些经济学者、国内外的一些研究机构和一些刚刚大学毕业的白领人士。他们主要是从宏观经济的稳定和国民经济的长期发展来考虑问题的。国外的研究机构和媒体也对中国的房地产泡沫表示了极大的担忧。