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近来,天津市地产服务型企业逐渐增多,原因之一在于产业细分所带来的推动。很多大型地产公司也突破了传统运作模式,在项目操作过程中广泛寻求咨询、策划、销售代理以及物业管理机构作为合作伙伴,以力求使项目尽可能地实现精细化和专业化。
根据韦尔奇的企业发展理论,规模决定效益的时代即将结束,决策前移和决策下放已被一些大型地产公司实践并获得管理上的成功,而第三个阶段——生产型向服务型的转变正在被具有远见的企业所尝试。这种变化起源于宏观调控的大背景,由于“贷款靠银行”这一单一资金来源渠道阻力的加大,融资的路径与方向已成为使发展商焦头烂额的难题以及促成多方合作的理由。
经济发展到一定阶段,产业链中不同环节的脱离成为必然。房地产经济亦不例外,未来的趋势必然是无融资能力的专业开发机构从资金管理的困境中摆脱出来,演变为提供专业服务的企业。此时,房地产的几个投资方在资金合作的基础上如果再同时进行专业和技术的合作,产生的分歧和意见可能会引发管理混乱并阻碍项目良性运作,严重时甚至导致项目流产或合作解体。对此一些业内人士认为,比较好的解决方式是投资方合作后再与第三方即服务机构进行二次合作,从而尽可能地规避风险。由此,另一种与策划咨询、销售代理、物业管理共同构成地产行业第三产业的新类型企业应运而生。天津市第一家代理开发机构精瑞投资公司创办人唐军认为,代理开发模式中的很多细节问题还有待行业认知,利益分配和风险承担也会在摸索中形成标准。同时,红旗南路俊城·浅水湾项目的成功合作则在很大程度上坚定了这位资深地产人士对这种新模式的信心。
可以看到,产业细分并不仅限于中小型地产企业之间的合作,很多知名地产公司更是摸准了行业的脉搏、先知先觉地预见了这一发展规律,自觉地将项目操作的各个环节委托给服务机构。天津市融创集团就专门成立了集团商业管理公司,以实现对商业地产项目进行全程的服务和专业的管理,并且在时代奥城项目运作之初就对企业一向擅长的产品策划专长采取了谨慎态度,从产品设计阶段就开始与香港戴德梁行进行了密切的合作,并计划保持到后期的物业维护阶段。
日前,英国皇家特许测量师、香港戴德梁行执行董事李志荣先生一行专程到天津实地考察了天津市地产市场并参观了正在建设中的奥城项目。李志荣认为,天津市地产行业的细分已形成比较良好的趋势,但物业管理上升的空间还很大。在国际上,物业管理最重要的作用围绕在对物业的保值和增值上,体现在具体操作中就是对物业的维护和修缮。但在天津,很多住宅小区的物业管理仅停留在保安和保洁这一层面。李志荣分析天津市场现状后认为,物业管理在未来对本地的不动产增值同样会起到巨大的影响作用,但对这种影响力的认知普及到百姓心中则还需要3—5年实践和验证的时间。他还认为,以投资为目的物业购买者数量的增加以及对物业管理水平要求的提高将会共同推动这一目标的实现。
同时,另一家以专做“减法”著称的国内地产大企业——万科集团,在减掉了城市住宅以外的分支后,又开始尝试减掉少部分业务。目前,万科在西青区曹庄花市附近约30万平方米的新项目“假日风景”(暂定名),已决意将销售工作全部委托给代理方。对此天津万科总经理周成辉表示,这是万科集团未来十年发展战略中的一部分,即让产品向更专业化和更精细化方向发展。
大型地产企业目光高远,在产业细分上寻求突破和发展捷径;多种服务机构在提升专业化的同时也在探索着新的渠道。可以预见,随着行业的规范和产业的发展,专业细分已成为趋势,地产服务业的春天即将到来。