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海外投资者对于人民币升值的要求正逐步迫切。对于上海楼市来讲,很可能迎来新一轮的房价上扬。按照国际经验,本币升值对于房地产的影响是最大的。
升值预期可能导致新一轮的房价上扬
对于多数地产界人士来说,至今仍会对上世纪九十年代日本的房地产泡沫心有余悸,“广场协议”后近一倍的日币升值使得进口成本大幅度下降,大量节余资金包括境外热钱涌入房地产市场,导致房价迅速攀高从而积聚大量泡沫。其中受影响最大的是日本最为国际化的城市东京。
上海是目前国内国际化程度最高的城市,由于大量境外投资者的出现,上海的房价受到国际市场的影响也更为明显。
上海楼市遭外资又一轮“攻击”?
人民币升值预期,上海房价或将迎来新一轮上涨
基强联行董事副总裁陈咏东透露,在目前约占上海6%的单价在2000美元以上的楼盘中,境外投资者占到总数的50%以上,这一比例在过去的一段时间内逐步升高。
如今,在一些海外媒体中我们可以找到指导当地居民如何进行中国房产投资的专栏,在上海市的高档楼盘中,境外资金开始成了购买的主力。而这部分人群恰恰也是最不稳定的“买主”。
事实上,国际投资者对于汇率的变化极为敏感。由于前段时间美元一度有所反弹,加上美联储的加息,两方面因素开始吸引部分资金回流,这在香港股市上的表现尤为明显。另一方面,这一现象在上海的房地产市场上同样有所反应。一位负责联系国内楼盘外销的人士向记者透露,就在美元一度反弹之际,国际投资者开始出现了犹豫,这直接导致部分楼盘的成交价的短暂下调。海外资金正表现出强烈的趋利性,它们试图始终把资金投入获利最大同时最为安全的地方。
该人士告诉记者,在他所接触的海外购房人群中,很多人都有着明确的投资目的,购房过程中都会有专门的投资顾问跟随指导。目前来讲,他们虽然有人民币升值套利的想法,但很多时候还是本着“保值”的目的。在保值的同时由于目前人民币与大多数外币之间的利差,高档住宅5%~6%的租金回报率可以保证投资者在获利的情况下持有上海房产。但是,随着房价的继续上涨,投资回报率已经在不断下滑,一旦投资回报率低于其贷款利率,海外购房者在投资成本增加的情况下,买房热情就会受到一定制约。
此时,海外投行报告对于今年内人民币升值的预测将会在一定程度上影响投资者的心理预期。或者说,报告为投资者再次找到了一个投资中国房地产的理由。
复旦大学房地产中心主任尹伯成表示,一旦人民币果然如其预期一样在年内升值,将可能会有两种结果产生,一种是部分资金随着升值目的达成会逐步撤出套利,供应量过剩下房价随之下跌;另一种结果则是该幅度的升值将带动更为强烈的升值预期,使得有大量境外资金涌入,推高楼价。
从普遍的国际预期来看,人民币被期望的升值幅度远远不止7%,既然如此,后一种情况发生的可能性显然更大。