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地产圈宛如又一个围城,城外的人拼了命的想进来,城里的人绞尽脑汁的想出去。城里城外的人都在拿门槛说事:“外行”企业抱怨说地产门槛太高,私底下的交易太多,一不留神就能让人摆一道,但这并不影响他们往这个行业里挤;另一边,还是想待在这座围城里的老地产又酸溜溜地说地产门槛太低,只要手里有几个钱,什么人都可以进来捞一把。没多久,一番进出之后,这座围城里就可以简单地划分为内行和外行两种人。
内行人以专业人士的神态略带鄙夷地说:光有钱不行还得专业;外行人初生犊子似的回应说:你行我就行。于是,就有了两种不同的思想在理解这座城,这座城之前建立的规则就在这两种人的两种理解的碰撞中悄然起了变化。
有钱就行?
地产无品牌,但众多品牌却纷纷进军地产,最显著的特征就是:财大气粗。他们加入了这一轮房地产开发热潮,其中大都为许多行业的领军企业,如希望集团、联想集团、海尔、TCL、美的、三九集团等纷纷抢滩房地产行业,说明众多企业十分看好这一产业的发展前景。众多业务和房地产业毫不相干的上市公司也加入这股潮流中,有的公司甚至将主要业务方向调整为房地产业。
上市公司通常被视为财大气粗的最佳代表,而2003年以来上市公司向房地产类公司转让股权、或者自己转型为房地产公司的公告比比皆是:原贵华旅业(600791)继2004年上半年与北京市天创房地产开发公司进行股权置换,从而将自己转型为一家以房地产为主业的公司,并更名为天创置业后,其第二大股东贵州省旅游投资有限公司将其所持有的1600多万国家股转让给北京阳光房地产综合开发公司。再早些,ST黎明(600167)公告与南科集团进行资产置换,涉及资金4亿多元。湖北金环公告称,董事会通过了投资5100万共同设立北京泰跃金环房地产有限公司的议案。就连一向以藏药经营为主业的西藏药业也涉足房地产。西藏药业(600211)董事会公告称,与北京市崇文区城市建设开发公司、成都达义物业有限责任公司合作,使用自有资金,以滚动开发的形式参与“北京南磨房住宅小区”的开发建设项目,首期投资人民币7000万元。
接二连三的公告,似乎让业内人士充分地感受到,新一轮投资热点正悄悄从通信、互联网、生物制药等高科技领域向传统的房地产产业回归。国泰君安研究员王峰感慨:“这是继2000年资本天平向网络概念倾斜后的又一次大规模转向。”
泛城(中国)综合住宅服务董事胡港文这样解释了资金的流向问题:一些农业、家电、IT企业近年来都面临竞争激烈、本行业投资饱和等问题,其庞大的资本急需寻求新的投资方向,于是纷纷将目标瞄上了房地产发展强劲的北京市场。
值得注意的是,近两年来针对地产行业的宏观调控并没有阻挡住外行进入地产行业的决心。“行外资本进入房地产业主要还是看重这个行业的高利润。同时,中国目前的房地产市场还处在初步发展阶段,远远没有成熟,即便是国家宏观调控之后,提高了准入门槛,但与房地产市场成熟的西方国家相比,还非常年轻。而国内实力雄厚的综合性开发商又相对较少,市场操作的专业化程度不高,这都给行外资本进入这个领域提供了缺口。”胡港文表示。
“正是由于宏观调控的影响,实力不济的地产商资金和土地源头被遏制了,腰中没钱、手里没地的都开始慌张了,这不仅促进了土地二级市场的繁荣,也促使他们积极应变,这也给外行资金进入提供了管道。”伟业顾问的分析人士指出。
北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为,房地产行业表面利润就已达到15%-20%,如果再加上隐形利润,这个比例会更高。虽然目前政府取消了协议用地,拿地成本大大增加,但比起其他行业,房地产还是暴利行业。
地产投资的热潮在2004年仍旧表现明显,据国务院发展研究中心产业经济研究部研究室主任杨建龙提供的研究报告表明,2004年1至11月,全国房地产开发投资额达到10738亿元,同比增长29.2%。杨建龙说:“按用途分,增速由高到低分别是商业营业刚房、办公楼、商品住宅。从开发企业资金供应角度看,虽然银行贷款比重下降,但定金及预收款和企业自筹资金比重明显上升,资金来源仍比较充足,基本保持30%以上高于开发投资的增长速度。”