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年前,业界就开始了对于“集资建房”这一新生事物的讨论。但笔者当时由于对其可行性心存怀疑,因此只是用了一块很小的版面转载了这一消息。然而,从初八一上班开始,网上有关这一模式的研讨竟呼啦啦开始沸沸扬扬了起来。应该说,任何事物的出现都是有其必然性的,所以“合资建房”应该也是楼市发展到一定阶段的必然产物,是普通百姓的一种实际或者仅是心理上的需要。而笔者今天想跟大家共同探讨的是,这一新兴的盖楼模式实现的可能性究竟有多大?
“由一群志同道合,接受合作盖楼制度、并愿意遵循这个制度做事的业主共同实施的,一种在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作的盖楼模式。”北京31岁的年轻人于凌罡这样定义自己提出的合资建房概念。于凌罡同时还提出了这种模式成功的先决条件:需要招募300个合作伙伴共同出资,合伙人需持15万元自有资金,并且承担22.5万元的银行贷款。参与合作的业主们共同出资购地,共同招聘成立运作机构(由项目管理组、工程监管组、项目财务组组成的独立公司),通过招标完成设计、建筑、监理、审计等与盖楼相关的各项工作。
通过以上条件,大家可以想见,即使不考虑拿地和融资的困难,仅就上述各项工作的具体实施而言,就是一项庞大的工程,至少需要成立一个具有相当实力的企业实体来支撑。而因为大家都是合作关系,自然都要在企业中任职,且不问谁的职位高低,谁领导谁,资金的安全如何保障等这些复杂的具体问题,只问一点:有这种可能性吗?大家有可能都放下自己现有的如日中天的事业,而去做这种无法预期结果同时还要承担巨大资金风险的事吗?先不论这件事有多么乌托邦,如果真有这么一群人,那么这群人也真够乌托邦的了!此其一。其二,房地产开发不比其他行业,它需要很强的专业开发技术和专业管理能力,这种综合能力的形成绝非吹气儿那样简单。一旦驾驭不好,原本应该由银行和开发商承担的市场风险可就要由建房人自己来负责了。其三,倡导“集资建房”者表示,个人集资建房,可以使开发成本降低40%。请问这一点如何来保证?如果一旦遇到一些不可抗力因素(这在房地产开发过程中是很正常的),而使实际支出超过了成本预算,合作集体内部是否也会出现信用危机?进而是否又有可能出现一个颇具讽刺意味的新的烂尾工程?不好说,真的不好说,这些问题都需要“集资建房”的倡导者进行周密、细致、反复的可行性论证。仅凭一时的激情澎湃和热血沸腾是做不了事的。
其实有一点毋庸置疑,于凌罡是一个敢想敢做的理想主义者。而值得欣慰的是,他的奇思妙想目前也已经发挥了其应有的作用。他以这种独特的方式,向房地产行业亮出了至少代表大多数公众的态度:我们并不傻,你再追求暴利,我就DIY(自己动手、自愿合作)。目前,从各方反应看,这种新思想所传达出的那种消费者对房地产行业的不信任信息,已经引起了相关管理部门及整个行业的高度重视。笔者以为,如果行业上下能够借此契机,冷静思考,调整自身,向更科学、更健康的方向发展迈进,那么,于凌罡这个人的出现,其现实意义可能已经超过了他所倡导的新思想本身。
背景资料:
数年前,一个名叫于凌罡的北京青年就以“蓝城木鱼”的ID在网易、舰船论坛上发布自己的“合作盖楼”及“蓝城”计划,逐渐得到了一些网友的支持。2004年年末至今,网上关于这一提议的讨论逐渐进入白热化。从于凌罡的话中可以得出结论,个人集资建房一为节约费用,二为维护自身权益。合作盖楼能够节省开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息这四笔费用,据他估算,个人集资建房如果最终能够成功的话,同一地段的开发成本最高可节省40%以上。