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房价不仅是老百姓关心的热点,也是房地产市场的晴雨表。价格过高一直困扰着北京市房地产业的发展。记者调查发现,目前的楼市显示出了冷清,但是相对于楼市的冷清,北京的高房价依然岿然不动。
日前有媒体做了一项调查,发现有近70%的人近期不打算买房,而对这些不买房的人的进一步调查发现,相当多数的人都有一种等着房价跌的心理,认为相对北京火热的房地产开发现状,如果许多人憋着不买房,开发出的房子卖不出去,房价就会跌,购房者的持币观望与开发商的稳坐钓鱼台形成了一个跷跷板,似乎谁的意志更坚定,谁就能笑到最后。
在网上也可看到这个现象:凡是对房地产现状不满的跟帖,都少不了一个声音:咱都撑住不买房,让他们(地产商)破产倒闭。
那么持币观望者的愿望会实现吗?北京的房价,不买房的人多了会跌吗?
目前房价已与发达国家“接轨”
去年的房价由于最近各方面统计数据的陆续披露,真面目逐渐显现,国家统计局的有关报告指出,去年4季度,房价增长高达10.8%,增幅比去年全年高1.1个百分点。其中住宅价格增长11.1%,增幅比去年前3个季度分别高3.5、1.0和2.5个百分点;青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海和重庆增长均超过两位数。
北京市建委发布的2004年1至12月北京房地产信息中显示,去年北京市商品住宅均价与上一年相比涨了不少,其中期房每平方米涨了376元,现房每平方米涨了291元。
去年本市商品住宅现房销售面积2285.8万平方米,竣工面积达到2344.0万平方米。商品住宅期房买卖价格为每平方米5629元,同比上涨376元,涨幅为7.2%;现房平均销售价格为每平方米4747元,同比上涨291元,涨幅为6.5%。
北京市统计局日前公布的2004年市房地产市场状况也显示,受五环路、六环路及城铁等交通设施增加的影响,五六环之间地区的商品房平均售价比上年同期上涨了15.1%。
商品房平均售价涨幅最高的是二环路以内地区,与2003年相比,平均增长了16.1%。
目前房价高到什么程度?读者看这些统计数字可能还是不明所以,让我们和一些世界发达国家做个比较。
美国,美国房地产计算的原则是完工面积(Finishedfootage),必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面,因此,一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。美国住宅多数集中在120-300平方米左右,目前平均面积约220平方米,折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元,和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后,再加上人民币实际购买力折算因子,则不难发现,相对于美国住宅,中国的房价实际值偏高,中国部分热点城市房价已赶上并超过美国主要市场的住宅价格。
英国,英国的领土面积小于四川,而人口8000万,比四川略多一点,因此,人口密度大于四川省。而英国的房价,普通地区为200英镑/平方米,而伦敦地区的房价要贵一些,约合300-600英镑/平方米。一处480平方米的房产售价为17万英镑,因此,英国的一般地区普通住宅售价约合3000-4000元人民币/平方米?伦敦地区约合5000-10000元人民币/平方米。
瑞士,瑞士房价是全世界最高的房价之一,以价格最高的苏黎世州为例,在苏黎世市区或风景区的房价更高,约合2500-7000瑞士法郎,也就是合15000-40000元人民币/平方米,但郊区的住房要便宜一些?苏黎世市区很小?,约为1500-3000瑞士法郎,合9000-18000元人民币/平方米,一套100平方米的住宅售价为15万-20万瑞士法郎,合90万-120万元人民币居多。但瑞士人均收入相差不大且较高,超市售货员的月薪为3000瑞士法郎,年薪合人民币20万元,也就是说,一套100平方米的住宅相当于其3-6年的总收入,而且还可以享受零首付,50年按揭。
经过对比,我国人均收入低、房价高的现状已很明显,进入调整期的今年,房价会跌吗?房地产市场仍将高位调整但维持稳定
让我们先来看看官方的观点。国务院发展研究中心日前出台的一份报告认为,2005年将是房地产市场高位调整年,也将是一个稳定年。
原因何在呢?这份名为《房地产投资和需求平稳增长,房价涨幅将趋缓》的报告说,2005年一是房地产投资增速继续小幅回落,主要是因为进一步控制城市拆迁规模,加息等措施会继续发挥抑制投资增长的作用;信贷紧缩政策虽将继续,但银行出于对资金效益和风险的考虑,实力较强、资质较好的开发公司将较容易获得信贷支持。同时,海外资金和民间资金将继续流入房地产市场,资金偏紧状况将有所改善;实施和完善土地宏观调控政策将减少房地产业的新增土地量和增加土地成本,现有的大量存量土地尚需盘活。受多种因素的影响,房地产投资将会继续平稳回落,但仍会保持较高的增长速度,预计增长率将在20%以上。
二是房地产需求增长将趋缓。城市化进程加快和消费结构升级将继续保持较旺的房地产客观需求;国家将加强对需求的调控,目前消费信贷政策的完善和加息已开始对住房消费增长形成一定的压力,部分住宅需求将得到延缓;国家继续控制城市拆迁规模,减少了一定的被动需求;为了稳定房地产价格,国家还会根据需要动用信贷、利率等经济手段加强调控力度,抑制不合理需求。总体看,2005年房地产需求增长速度将低于2004年。
三是房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。2004年房地产供求形势已经有所改善,空置房数量有所回升、房屋在建规模较大、租房价格平稳,为房价高位趋稳提供了条件。2005年随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房、经济适用住房的供应量等调控措施的实现以及二级市场的扩大,房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了2004年爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速度将小于2004年水平。