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北方网专稿(记者孟建)楼市似乎永远不会缺少热闹的话题。时间刚刚进入2005年,地产大腕任志强的一番言论就引起了一场轩然大波。在前段时间北京举行的“2005宏观经济引导力”论坛上,任志强针对“该不该让穷人买房”发出了一贯的惊人宏论。他坚持不要让所有的老百姓都买房子,在房价上涨而供应量很少的情况下,一定要先满足富人的住房需求,开发商的责任不是去救济穷人。任志强进一步说,如果中国的住房政策和社会舆论都认为应该让所有的城镇百姓都掏自己的口袋、凭劳动的收入去购买商品房解决住房问题,一定是一种错误,一定是对低收入家庭的一种不公平、对穷人的不负责任。
任志强的这番发言被一些媒体概括为“富人优先论”,引发了社会的广泛质疑。多数观点认为任志强“散布富人优先的论调十分有害,容易激化贫富两个阶层对立的矛盾,甚至影响来之不易的社会稳定局面”,任志强亦对媒体和网络上的观点进行了还击,可以预见这样的争论还要持续相当长的时间。这里姑且不论任志强的观点对错与否,但这场争论中所涉及的中低收入群体在房价高企的市场环境下如何实现住房梦的问题,可谓切中了楼市要害,因为这事关房地产市场如何协调、健康、持续的发展,因此这种争论对于目前欣欣向荣、红红火火的天津楼市来说,同样具有切实的警示作用。
房价上涨依然有理
数据显示,2004年天津市房地产市场发展迅速,商品房交易1292.2万平方米,比上年增长26.5%,并且房价也呈现较大幅度的上涨。据房管局统计,1-12月份,全市商品房平均价格3346元/平方米,比去年上涨19.7%,而中心城区商品房平均价格更达到了4038元/平方米的高位。
经历了2004年的楼市火爆,业界普遍认为今年本市房价仍然存在上涨的可能。南开大学经济学博士刘玉录分析,房价涨落取决于推动房价上涨的各种因素(土地政策、拆迁、城市基础设施改造、材料上涨等)和左右房价下降的各种因素(房地产融资限制、加息、加大监控力度等)相互博弈的结果,现在看来前者明显占据上风,因此今年房价上涨不可避免。他同时认为,天津所面临的市场大趋势也支持房价继续上涨,房价上涨是城市地位和实力的体现,也是城市价值的回归。目前天津的人均GDP已经达到3000美元,根据国际经验,达到这个数字标志着城市的房地产进入了一个快速增长期,而且天津正处在“三步走”经济发展战略的第二步,环渤海经济起飞和京津冀区域合作将给天津房地产带来了更多的发展机遇,这些都是房价上涨的潜在动力。天津泰达城市开发公司副总经理元勇分析,过去2年由于拆迁而累积下来的刚性需求并没有得到完全释放,加上土地政策等原因造成的土地供应量减少,使今年楼市依然面临供小于求的局面,导致房价上涨势所必然,但由于其它因素的制约,房价急涨的可能性不大,元勇预测今年房价最多上涨幅度可能会在10%-15%。
负面影响不容忽视
尽管2004年本市房地产市场总体上保持了良好的发展态势,尽管业界人士认同房价上涨所带来的积极效应,但是其中存在的一些问题也引起了广泛关注,一些人士也对房价快速上涨所引发的负面影响深感忧虑。部分业界人士认为,如果本市房价上涨过快,将有可能会导致地产虚热,造成城市的投资过度而形成泡沫。房价增长过高,也会抬高居住费用和劳动力成本,从而伤害城市的综合竞争力,加剧社会贫富差距,透支社会财富,抑制社会有效需求。业界专家刘玉录提出应该辨正地看待房价上涨的问题,政府应该有责任把房价的上涨速度和幅度控制在一定的水平,否则容易引发很多问题。他希望天津房地产业多吸取一些中心城市的经验教训,避免房价剧烈波动所引发的负面影响,维持楼市长久健康的发展。
另外,房价上涨造成楼市的供需矛盾也日益突出。中原顾问公司的市场研究报告显示,全市单价在5000元以下的普通住宅供应缺口达到314.5万平方米,其中3000元/平方米以下的低价位普通住宅可供销售面积只有298万平方米,同比减少了44.1%;其中中心城区仅有66.7万平方米,仅占全市总量的22.4%,同比减少74.7%。这一数字说明商品房供需结构仍然存在很大的不平衡,普通住宅供应量严重不足。
楼市供求矛盾直接造成了相当多的中低收入群体无法在市场上找到自己合适的房子,房价增长过快更抑制了这部分人的消费需求。宇轩投资咨询公司总经理张伟力说,由于本市今年还要继续拆迁,预计拆迁住宅房屋200万平方米左右,涉及居民6万余户,因而中低价住宅还是市场消费主流。张伟力预测,2005年楼市中低价位商品房需求旺盛,中小户型住宅所占比例上升,但供给量能否有这么多令人担忧。他认为如果中低收入群体购房需求不能满足,将会影响楼市梯级消费链条的稳定,对整个市场将造成危害。天津泰达城市开发公司副总经理元勇则主张政府应该采取积极措施,开发更多的福利类住房,如经济适用房等来解决目前中低收入群体面临的需求困境。
中低收入群体住房问题解决力度加大
针对目前楼市的供需矛盾以及中低收入群体的住房问题,政府主管部门也明显加大了解决力度,力争加快商品房以及低价位中、小户型经济适用房的上市速度,有效地缓解市场供求矛盾。年初,在房管局召开2005年房管工作会议上,更明确提出今年将加强廉租房、经济租赁房、经济适用房三条住房保障线的建设,做好提供2000套廉租住房、筹集4000套经济租赁房及2万套经济适用房销售管理工作,加快解决中低收入群体住房困难问题。
与此同时,本市还将加速推进住房货币分配,力争全年为市级机关和全额事业单位的“老职工”发放住房补贴8亿元,为1.5万名“新职工”建立补充住房公积金,进一步提高市民的房屋购买能力,促进市民住房条件的改善。
对于政府部门采取的上述措施,业界给予了更多的理解和支持。宇轩投资咨询公司总经理张伟力表示,加大解决中低收入群体住房困难问题,有助于缓和楼市出现的结构矛盾,对楼市长期健康发展非常有必要,对整个楼市也是一个利好消息,他希望今后中低价位的住房供应量进一步增加,这也有利于遏制房价的强势增长。业界专家刘玉录指出,一个健康的房地产市场,其发展应该是和谐的,而不是仅仅考虑富人或高收入人群的购房需求。从这个角度看,三条住房保障线的建设不但为广大中低收入群体实现自己的住房梦带来了福音,也为市场和谐发展提供了保证,因为只有众多中低收入群体的住房问题得到妥善解决,这个市场才会有可持续发展的动力。