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刚跨过年初的平静,最近关于预测今年房市将大好的消息又接踵而来,中国社科院金融研究所专家王国刚日前指出,在土地价格继续上升,建房成本继续增加,供求缺口进一步加大,城市政府的房价取向等几方面因素的作用下,未来几年商品住宅价格可望继续走高。
北京市统计局2月28日发布的统计报告也佐证了这种观点,报告显示,去年北京二环以内地区商品房价涨幅最高,其次为五环以外六环以内地区。
统计显示,从销售地域看,商品房平均售价涨幅最高的是二环路以内地区,与2003年相比,平均增长16.1%;其次是五环路以外六环路以内地区,受五环路、六环路及城铁等道路交通设施不断增加的影响,该地区商品房平均售价同比增长15.1%。2004年,北京商品房每平方米平均售价为5053元,其中住宅为4747元,分别比上年末增长6.7%和6.5%,2005年预计将继续增长。
伴随着官方和专家的声音,地产商们也提出了相同的看法:在日前举行的论坛和年会上,地产名家潘石屹、任志强、富力的吕劲等都表示了对未来地产形势的乐观看法,潘石屹甚至提出了一个具体的数字:涨价20%。
伴随着对大好形势的预言,他们都没有否定目前已经很高的房价。
对于北京市的中低收入人群来说,经济适用房可能越来越成为他们实现住房梦的一个惟一的桥梁,记者日前采访了有关人士,发现了在经济适用房发展中的三大待解谜局:
谜题一:
供不应求与土地减少
经济适用房的供不应求现在可以用“家喻户晓”来形容,记者采访的一位购房者这样对记者描述“近来几次希望通过雇人排队和网上排号能够买到一套经济适用房,但人太多了,还每次都是开始不久就没房子了,几次都这样。”参加工作已不少年的他从去年就开始寻找与单位距离较近的经济适用房项目,但都在现场排队放号人满为患的情况下无功而返。
“显然,还是经济适用房放号的数量太少。”北京一位房地产有限公司经理这样说。记者在采访中发现,抱怨经济适用房房源少的购房者不在少数。据悉,今年本市经济适用房开发规模仍将在300万平方米左右,但据了解,今年的经济适用房以回龙观、天通苑、百子湾一号、翠城等“老项目”后期为主,这些房子中的多数还没开盘销售,就早已被排队预订得差不多了。像长安新城今年推出最后一期4栋塔楼不足1000套住房,而实际上在去年就有2000多人在排队,目前除了一些朝向不好的房子外,基本已经没有房子了;而天通苑目前的号已经排到了2万多位,据一位销售人员讲,如果现在排队,买到房子的希望不大,因为即使将来有房,数量也不会多于2万套;翠城馨园小区新开工的AB区3号、4号和6号楼,三栋楼建筑面积超过7万平方米,开工前就已经被排队预订得差不多了。对此有专家表示,目前消费模式的趋同使得住房形成了集中性购买,经济适用房因为价格低自然受到相当一部分中低收入家庭的欢迎,每年竣工的200万平方米经济适用房显然无法满足这个强大的需求。
政府在这方面还是比较重视的,在今年北京两会上,市长王岐山的讲话和建委有关部门公布的数据均提到,2005年北京经济适用房将新开工300万平方米,同时竣工面积将达到200万平方米。依照市政府制定的计划,北京市在2010年以前每年经济适用住房开工量为300万平方米,每年所需供应土地数量为250公顷左右,这是一个不小的数字。
2005年以后将是什么局面,在日前的全国建设工作会议上,建设部部长汪光焘针对当前住房供应结构不合理、中低收入家庭购房困难这一问题提出,将进一步加大中低价位普通商品住房、经济适用住房的建设力度。作为房地产业的行政主管部门,建设部此番言论无疑为2005年经济适用住房建设的走势确定了基调。在建设部明确扩大经济适用房建设的同时,各有关城市亦纷纷提出了扩大经济适用房建设力度的计划。北京市建委有关人士也表示,将深化政策调研,合理确定“十五”期间本市经济适用住房的发展规划。这传达出北京市主管部门今后将有可能对经济适用房的政策进行一定的调整。
实际上,虽然建设部等主管部门已经确定了政策方向,但北京一些地产市场的专业分析人士认为,作为一种商品,经济适用房同样面临需求的无限性与供给的有限性的问题,而从经济适用房的本质来说,它是一种社会保障。社会保障的提供应该是动态的,其数额应随着被保障人经济条件的变动而变动。在被保障人经济困难时,如患病、失业等状态下,社会保障数额应加增,而随着被保障人经济状态条件的好转,保障数额就应减少或停止,但经济适用房的提供却是静态的,被保障人一旦购买了经济适用房之后,对于该房的享有是终其一生的,不因为其经济条件的好转而改变。例如当前相当一部分购买经济适用房的人是工作时间不长积蓄不多的年轻人,他们经济条件的提升是非常快的。但是在他们经济条件好转之后政府并不能够哪怕是有条件回收那些带有福利性的经济适用房。也就是说,这些经济适用房对于社会来说是有去无回的。按社会的发展来看,经济适用房的需求是无止境的,每阶段都会有大量的符合资格的中低收入购房者,而政府对经济适用住房的供应即使是再加大规模也依然是有限的,要受到财政承担能力和土地规划的限制,从北京的实际情况来看,有关部门目前已经难以提供大量用地,以用于经济适用住房建设计划,再加上经济适用住房的利润率相对较低,也比较难以吸引开发商的热情。
虽然,今年北京还将按照2002年制定的经济适用住房建设计划,新开工建设300万平方米的经济适用房,但有没有新项目目前还不得而知。其实,今年开盘的所谓新的经济适用房项目就已经是在售经济适用住房项目前两年“老项目”的后期了,而一些项目明年发售的部分也早已被排号透支了。因此,大部分分析人士认为,为了解决中低收入家庭的住房问题,经济适用住房建设在高速发展的同时应开始关注土地减少的问题。