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央行上周调整商业银行自营性个人住房贷款政策让很多银行措手不及,招商银行天津分行个人金融业务负责人称,招行今年的战略调整就是加大对个人金融业务的投放,其中个人房贷业务更是重头,但央行的政策让他们感到了压力。但该负责人称,他们将通过各方面努力继续加大个人房贷业务在整体信贷资金投放中的比重。“个人住房贷款目前坏账率很低。”招行行长马蔚华上周在南开大学的演讲中强调。
利率上调幅度较大
据了解,此次调整商业银行自营性个人住房贷款政策的主要内容:一是将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%下浮至0.9倍的水平(即5.51%),比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%,但具体调整的城市或地区可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定,不搞一刀切。
银行人士称,此次利率调整确实幅度较大,以期限20年,贷款金额40万元计算,利率提高后按基准利率计算,每月会多供184.68元,整体多供44323.2元,对于贷款买第二套甚至多套的投资者来说,银行提供优惠利率的可能性不大,所以成本加大不少;但对于贷款购房自住的普通消费者来说,银行经审批后可以提供基准利率下浮10%的利率,每月会多还45元,一共多支付利息10800元。
利率上调可能促使提前还贷
听说房贷再次加息后,有人表示希望提前还贷,有的甚至到银行去咨询怎么收违约金。
但也有部分百姓持观望态度,贷款买房的王女士称,去年已经加过一次息,现在又加一次,说明银行有可能还会加息,这样长期贷款就有些亏。不过,已经买完的房子要到明年才开始加息。现在也不着急还,争取在今年年底把房贷还了就成。央行上一次加息就让银行在去年年底前明显感到了提前还贷的压力。
专家分析,由于新利率将从明年1月1日起实施,因此,预计“提前还款”在年底前还会形成一个小高潮。
银行房贷业务竞争将加剧
“利率怎么定,现在各家银行都在观望,大家希望央行能出具一个指导意见,避免同业间无序竞争。”日前,各商业银行个人业务部的负责人集中到央行营业管理部开会,研究新的房贷政策。
央行则建议商业银行,对风险相对较小的居民自住性购房,可实行下限利率(但最多在相应期限档次贷款基准利率上给借款人打九折);对风险较大的住房贷款,可向上浮动利率。
但是本市银行人士分析,由于利率上限放开,本来就很激烈的银行房贷市场竞争程度将进一步加大,尤其是价格和风险较低的普通商品房将成为各家银行抢夺的目标。
招行人士称,虽然将继续加大个人房贷投放,但是对于第二套住房以上贷款购买者以及别墅、商用房贷款购买者,他们将视其房价与风险适当提高利率水平,而记者从其他几家银行也得到了这样的信息。
提醒:提前还贷要谨慎
原因一:还要加息
百姓现在的融资渠道很有限,房贷可以算是一条重要的融资渠道。由于央行今年内还有再次加息的可能,现在把手头的资金全还了房贷,如果再需要大笔资金向银行贷款成本会更高。
原因二:可能收取违约金
另外,提前还贷并不一定合算,购房人还须谨慎。目前部分银行在合同中对借款人办理提前还款收取一定的违约金,且提前还款金额越大,支付违约金越多。“目前在北京,尽管实际操作中很少有哪家银行真正向借款人收取违约金,但提前还贷对于银行来说是有成本的,一旦银行真收取违约金,借款人选择提前还款前,就要权衡提前还款的成本,再决定是否办理提前还款。”银行人士表示。(张喜庆)