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2004年是中国物业管理发展突飞猛进的一年,也是物业管理新鲜事不间断的一年。“不必再交物业管理费”——听起来这似乎是不可能的事情,目前已经在福建省某小区内实行。在本月17日的“现代物业管理论坛”上,全国著名物业管理专家曹阳先生盘点了2004年发生在全国各地的有关物业管理的新鲜事。
物业管理零收费。这项提议首次在深圳提出时,就遭到行业相关部门的反对,之后圈内对这个问题的争论就一直没有停止过。去年,福建某公司公开签订合同实行了零收费,把该话题重新卷入了讨论的高潮。曹阳认为,这种建议能否实现,不能单纯从表面分析,应该深入挖掘其可行性。假设开发商提供了某些可以创收的形式,如由场地或场所形成的一个可产生长期经营收益的设施,可以为业主带来持续可观的收益,同时它的所有权是全体业主,那么以这种方式替代管理费是值得探讨的。
业主委员会的诉讼主体资格。目前一些省市的高院已明确了业主委员会的诉讼主体资格。据报道,在北京和上海出台相关文件后,重庆市于2004年11月也实行了一份《指导意见》,其中明确指出:依法成立的业主委员会可当原被告,诉讼风险由全体业主共同承担。根据规定,依法成立的业主委员会在提请诉讼的权限范围内可以告状,但若遇到拒绝或拖延与相关物管企业签订合同、履行服务不符合约定或其他涉及业主共同利益的物管纠纷时,也可能成为被告。
业主大会纳入街道居委会管理体系。这项改革改变了原来政府主管部门进行单线管理的状态,由街道办事处和居委会把它变成条块结合的方式。使业主大会作为一个社区专门的组织,将其纳入到基层管理体系中。
拒绝无偿代收水电气暖费。这是由24家物业公司共同发起的倡议,声明不再无偿代收水电气暖费,在原则上是符合国家条例规定的。但现实操作中很多物业管理公司都在无偿服务,甚至还在赔成本、赔税,形成了有失公平的状态。
世界级名牌物业管理企业的理想。据曹阳透露,去年,深圳市中海物业发布了一份足以震撼整个中国物业管理界的“白皮书”,公然宣称要成为中国第一。该份“白皮书”高屋建瓴地阐述了中海物业的成长经历、企业现状、发展战略和对中国物业管理行业的基本判断和看法。这表明了中国物业管理企业的远大理想。
维修资金可聘中介机构管理。自去年11月1日起,上海市正式执行了同年9月24日出台的一项暂行规定。据报道,从事维修资金记账和审计业务及从事维修工程预决算审计业务的机构必须具备相应资格,行业协会可以定期公布推荐名单,供业主大会选择,但代理记账和审计不得委托给同一会计师事务所。该规定为中介机构涉足小区维修基金管理开了“绿灯”,业内人士认为此举将有效解决当前不少小区内存在的基金管理矛盾,实现管理专业性,体现管理上的公开、公正。
公用设施经营收益可部分补贴物业管理费。国家条例指出:属于业主公用设施的收益要纳入基金,在实际情况中,要考虑补贴物业管理费的不足。安徽省规定,拿出业主公用设施收益的100补贴物业管理费,然后考虑其他的问题。
资产管理与设施管理。这在我国是一个比较超前的概念。未来的物业管理将会出现两种升级模式,即资产管理和设施管理。资产管理包括制定计划、持有或出售分析、监控绩效、协助客户关系、定期进行资产分析等。设施管理是融入工商管理、建筑学、行为科学、工程科学等各种原则,建立一种设施的质量管理行业规范,除建筑物管理外,还包含建筑物全生命周期的运作中会影响到其使用者的所有层面。
物业管理产业经济圈初显。有评论指出:一个明显的物业管理产业经济发展态势已经凸显,物业管理产业经济的发展步伐正围绕以深圳为龙头的珠三角物业管理产业区域经济勃兴圈、以上海为龙头的长三角物业管理产业区域经济勃兴圈、以北京为龙头的环渤海物业管理产业区域经济勃兴圈迅速推进,辐射全国。(吴江)