|
||||
房屋虽然是一种特殊商品,但也有自己的“保质期”,当房屋折旧到一定程度时,其价值会变得越来越小。然而,许多房屋出售者还没有意识到二手房的房龄带来的差价问题。
随着二手房市场的发展,投资置业者的消费理念也正逐渐趋于成熟,许多人除了考虑房屋本身所处的地段、小区环境、交通状况、周边配套设施等一系列因素外,房龄问题也已经成为二手房交易的重要参考因素之一。据相关资料分析显示,目前已成交的二手房基本上都是1995年左右建成的,上世纪80年代以前的老房子基本没有。老龄房正在遭遇严重的打击,折旧风险凸显。
房龄价差需要重视
房屋作为不动产,在人们长期使用过程中,即使原有实物形态没有发生很大变化,受到自然损耗和人为损耗的双重作用,其内在价值也会逐年降低。也就是说,房屋虽然是一种特殊的商品,但也有自己的“保质期”,当一套没有特别之处的房屋折旧到一定程度的时候,其内在价值也就会变得越来越小了。另外,从整个房产市场来看,近年来土地升值幅度基本要高于房子的折旧率,在房价一路攀升的情况下,很少有购房者会理性的考虑房屋折旧的问题。专业人士认为:一般5~10年的房屋价值是最高的,因为整个小区配套设施、绿化、居住氛围逐渐形成需要5~7年的时间;而10年之后,房屋价值就会逐渐降低。
出售者对房龄价差意识淡薄
相比买房者,很多出售者并没有意识到二手房的房龄价差问题。据统计显示:同样地段的二手房,同样层次的装修条件,建于上世纪80年代的二手房报价与90年代建的二手房报价几乎完全一样。对于众多的出售者来说考虑最多的是地段,一般都认为如果同一位置、面积相近,其价格就应该差不多,对房龄价差并没有形成意识。而在二手房市场发展较成熟的上海,二手房交易已经开始讲房龄价差,一般相差2年左右的房龄,其价格就要相差100元/平方米左右。
银行放贷将房龄作为限贷条件
今年以来,受到宏观调控政策和金融政策的影响,各大银行纷纷收紧了房屋贷款的口子,特别是对于二手房贷款的政策更是紧上加紧。大部分银行都出台了对1990年之前建成的二手房实行禁贷的政策,对于房龄在5年以内的二手房最多可以贷到7成,5年至10年的二手房最多可以贷到6成,10年至15年的二手房最多只能贷5成。从实际操作上看,对老房子的房贷问题并不是一刀切,但购房者会因此产生一些疑问:如果没有得到银行贷款的支持时,自己是否还有能力消费?再如银行不给老房子放贷,是不是房屋的价值已经出现问题,或者贬值?这些疑问会让消费者对“老龄”房子心有余悸。
为此,市场专业人士提醒消费者:在二手房交易过程中,一定要将房龄因素考虑在内,尤其是二手房投资人士。一方面可以避免因为折旧率太高、价值大幅贬值、性价比不高而造成不必要的损失;另一方面可以避免因房龄问题引起的贷款不顺畅造成的交易受阻。