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东部板块处于天津市与滨海新区之间这一特殊的地理位置,使得它与规划兴建的空港物流区隔外环线相望,加之板块内部比较发达的铁路、公路、地铁综合路网,区域交通经济的发展潜力巨大,非常适宜便捷型高品质住宅和卫星城镇的发展,也为物流区域的发展规划提供了良好的基础,以上种种条件使东部板块成为天津地产市场上倍受瞩目的重要板块之一。东部板块今后的发展以综合居住区和贸易物流区为主题,南站、十一经路和滨河国际会展中心为主的会展商务区,张贵庄路、京山铁路、津塘公路沿线的物流贸易区及卫国道两侧的城市居住区,是今后规划发展的重点区域。
作为未来商业地产升值潜力较大的会展商务区,南站、十一经路和滨河国际会展中心这一区域有三大发展优势。
优势一:景观,这一地区紧邻海河,拥有得天独厚的自然水景;
优势二:整体规划、整片开发,这一地区作为海河两岸综合开发改造八大节点之一,区域建设是按照整体规划、统一形象进行的,这样可以保证改造范围内配套设施的高度完善;
优势三:交通,津滨轻轨将沿海河东路、六纬路地下敷设,并在十一经路设站,同时桥梁这一连接河西、和平区的传统手段在这一区域内也将增加。
按照市政规划,以南站为核心、北至六经路、东临六纬路、西至海河、南至十一经路的地区被规划为一个新的中心商务区。中心商务区是大城市经济聚集性的高度表现,是辐射大范围经济圈的经济神经中枢,其发展的水平,是大城市经济地位、经济凝聚力和辐射作用的标志。与这一区域隔海河相望的便是河西区现有的小白楼中心商务区和解放北路金融贸易一条街,随着海河综合改造的加快,河西、和平区可利用土地的不断减少,海河河东区段沿线、十一经路一带的商务氛围必将日渐浓厚,区域价值还将有更大幅度的提升。
由于土地是不可再生资源,所以地段成为衡量项目的重要标准之一,所谓地段其主要衡量标准就是交通状况,也就是指地块周边的交通的便捷性和生活服务的完善性。随着天津市政府大力投入基础设施建设改造,卫国道沿线作为住宅项目未来升值潜力较大的区域,其交通状况已经成为影响项目品质的重要因素之一。近年天津市房地产的一大特点是交通拉动地产升值,这种拉动效应最明显的要属卫国道沿线了。
自2003年下半年以来,作为迎宾大道的卫国道进行了路面的修整和拓宽,规划中的地铁二号线也将自此处通过,东南半环与卫国道的衔接、快速成路的建造,使得这一地区成为天津市内因交通状况而升值的最大受益者。尤其是中环线与太阳城之间的区域,大量闲置土地因为交通的改善被盘活,这些土地也将成为未来升值物业的载体。
另外围绕产业化发展定位的大规模居住区将是东部区域今后房地产市场的发展重点,中档住宅将是该区域供应市场的主体产品也是区域今后发展的重点。随着地铁、轻轨的发展,外环周边区域的居住用地将越来越受到市场关注,交通沿线地块的升值潜力巨大,区域内居住区将朝着边缘化、集中化、多元化、配套完善化的方向发展,交通优势将成为该区域房地产市场发展的有力翅膀。
东南板块目前的楼盘供应以中档项目为主。受海河改造、津滨轻轨以及东南半环快速路等大型市政工程的利好影响,板块内房价近两年的上升势头非常明显。从东南板块房地产市场的发展状况来看,今年一季度该区商品房住宅销售面积相比去年年底增长了4.5%,成交均价提升了25.4%,增长幅度非常明显。未来几年,该板块内的土地储备及市政配套的优势将进一步突显,阳光星期八、第六大道等众多大盘纷纷确立,成为天津市大盘相对集中的区域,这一区域也将继续成为天津中档楼盘的主要供应区。
板块内小高层和高层类产品的成交量同比去年则有了较大幅度的提升,说明一方面市场上此类产品的新增供应量有较大幅度的增长;另一方面也说明购房者的购买习惯也在潜移默化地发生着变化,好品质的小高层、高层产品及此类产品的优点正不断被人逐步接受。
板块内近年来大型项目的开发处于明显上升趋势,产品集中供应的体量较大,目前已入市的项目有第六大道(规划总建70万平方米)、太阳城艺阳枫尚(规划总建18万平方米)、太阳城新领地(规划总建20万平方米)、城市之光(规划总建26万平方米)等,预计在今年入市的还有张贵庄路地块两个大规模的住宅项目。可见板块内中、大规模的住宅项目相对其他区域较多。
今年河东区正在和即将投入改造、扩建施工的市政项目有:东兴桥扩建工程、卫国道立交桥工程、王串场一号路改造工程、十一经路立交桥扩建工程、顺驰立交桥二期工程、东南半环快速路津塘立交桥以及9个旧积水居住区和17条旧路改造工程等诸多项目。
这些工程项目的进行较大幅度地改善了板块内的交通状况和现有景观,并且合理优化了板块的交通路网构成,为板块住宅产品的增值起到了积极的作用。
总之,随着天津市战略东移的逐步推进,东部地区基础设施的进一步完善,东部板块拥有更长远的发展潜力。