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建国以来,“国有财产神圣不可侵犯”、“私有权益应给公有权益让步”等观念,一直在人们心中根深蒂固。20多年的改革开放,不仅是国民经济增长的历程,同时也是私有财产发育和积累的过程。特别是宪法修正案增加了“私有财产神圣不可侵犯”的条款,给予了私有财产地位的新的认识。而房屋在成为多数普通老百姓最大的私产的同时,也成为了社会矛盾和冲突最集中的领域之一。2004年10月22日,《物权法》草案再次提请十届全国人大常委会第十二次会议审议,标志着该法案即将作为一部具有特殊意义的成文法来影响着人们的日常生活。那么,这部法案的出台,会激起本已暗滔汹涌的居民住房权属领域多大的浪花呢?在此,我简单解读可能与人们息息相关的四个部分。
一、建筑物共有部分的权属问题
购房者与开发商签订的商品房买卖合同中规定,住宅面积分为“套内面积”和“分摊面积”两部分,在业主入住后就产生了业主对建筑物权利的“独有”和“共有”两部分的复合。《物权法》草案规定:“建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权;对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利”。此一清晰的法律界定,对建筑物上比比皆是的外墙、电梯广告,还有楼顶发射塔等外接设施,以及由此引发的矛盾给予了直观确切的法律评判,在这些公共部分的收益应该是业主共有。
而在现实中矛盾纠结、聚讼不休的小区中的绿地、会所、车库(车位)的权属问题,《物权法》草案的规定却没有得到法学者的共鸣。《物权法》草案规定:“会所、车库、绿地等的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于建筑物区分所有权人共有”。但在商品房销售过程中,处于强势地位的开发商多在合同中约定将小区中的会所、绿地或者法定停车位所有权或者使用、占有、收益和管理的法律权利归属于卖方。那么依据《物权法》草案的“从约定制度”,上述权属当然归之于开发商;但作为业主来讲,早已将上述会所、绿地、车库(车位)所占用的土地进行了分摊,计入房屋销售价格,那么在购房者支付对价的情况下,却享受不到应有的权益,在情理、法理上是不是有那么一点点不公平?
二、新型邻里关系,明确相邻纠纷问题
《物权法》草案规定:“建筑物的屋檐滴水不得直接滴注于相邻的不动产;安装空调等设施,不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害;相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保”。所以就相邻关系而言,独有部分使用会影响到他人,独有部分的使用就会受到限制。像装修中拆改承重墙、改变结构、造成危险;或者改变卫生间或者厨房的位置,将卫生间安排在楼下的卧室上方,影响楼下的休息等等事情,这些看似自己合理合法的行为,可能就会造成对别人的影响,说不定就违反了《物权法》邻里关系中的相关规定。
三、房屋权属登记制度的创新,保障了房屋流转的安全
《物权法》草案总则的物权设定原则中,影响法学界几十年的“一物一权原则(即物权特定原则)”没有出现在草案中,这就意味着在民商事基本法律规范层面上确认了物上可以登记设置多个所有权;此外,为保证不动产流转的安全,在具体制度安排上则设置了预告登记和异议登记制度。
预告登记制度使得“一房多卖”不再轻而易举发生。上述现象的发生,缘于购房者无从得知自己将购买的房屋是否已经被出售过或者存在其他权属瑕庛,而通过设置预告登记制度恰恰能很好的弥补这一点。按照这一制度,开发商要进行商品房预售需要得到许可,同时登记机关在登记簿上详细地记载了图纸的内容,如有多少幢楼,多少间房以及每间房的编号。商品房预售合同签订后,购房者就可以到登记机关进行合同预告登记,在作好预告登记后,开发商要再将房屋出售,合同一律无效,这就是《物权法》草案中规定的“不动产物权处分,如果与预告登记请求权的内容相同的,不动产物权无效”。
另一制度——异议登记制度的设置与不动产善意取得制度维护交易安全、保护善意第三人的立法宗旨不同;这个制度的设置的初衷就是为了更好的保护真权利人。假如,一套房屋已经记载是张三所有,但李四偏说房屋是自己的,这时就出现了房屋权属争议;那好,李四为了防止张三在上述房屋权属未经法律确定归属之前出售房屋,他可以进行异议登记,结果就是上述异议登记未被取消前,房屋不得出售。从而可以有效的防止不动产占有人擅自处置不动产损害真权利人的利益。
四、土地使用权期满后,房屋权属的归属
我国城镇土地归国家所有。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定土地使用权出让的最高年限为70年;当时上述土地出让制度的出台,是借鉴了香港和英国的土地批租制度。但没有考虑到居住权和土地使用年限的冲突问题。《物权法》草案规定:“国有土地使用权期满,出让方未收回土地使用权的,土地使用人可以继续使用土地并应当支付土地出让金。出让方收回土地使用权的,应当提前六个月通知土地使用权人。”在这里就出现,国家收回与否的问题,而按照现行规定,土地使用权到期后需重新申请,因此就存在批与不批的两种可能;一旦不批,依据上述条例第四十条的规定“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得”。当然立法者在这里作了乐观的想象,相信居者有其屋是人权和生存权的基本内容,也是政府的义务。但是若干年后不同地块之间的差价问题将会大大影响居住者。所以说,《物权法》草案没有解决上述问题,的确是这部突破性法律的最大遗憾。
当然《物权法》草案有其重大的意义,就在于能够真正让公民保护私有财产的腰杆儿“硬”起来;能够合理界定合法私产与合法公益之间的关系,特别是明确了公共利益与私人间发生冲突时的解决办法。
万钧律师事务所律师孙忠国