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“2005全球金融中心城市与房地产发展年会”报道
中国房地产业协会秘书长顾云昌:宏观调控的最终目标
●金融的作用在于放大房地产
我曾经做过一个比喻,中国房地产要兴旺发达,要取得高速发展,就好像一架飞机一样,要有发动机。但光有发动机还不够,还要有燃料库,所谓的燃料库,就是金融支持。金融的作用就在于放大房地产,放大房地产的投资,放大房地产的需求。有一句话叫“用未来的钱圆今天的住房梦”,实际上就是用未来的钱进行今天的消费。这句话是对买房人来说的,而对开发商来说,就是用人家的钱发财致富。这就是金融的放大作用。
●房价上涨过快主要原因是供不应求
房价上升过快简单说就是供不应求造成的。当然还有成本拉动和心理预期的因素。这三个因素中供不应求是主要的。住宅和其他项目不一样,它不可能产生过剩,如何抑制过高的需求?无非就是运用金融和税收杠杆。现在金融杠杆在发挥作用,但效果如何,还要靠实践来检验。
我们还要从全国全社会金融投资环境来看房价上涨。我们目前的金融环境是一个银行负利率的环境,是一个股市连年熊市的环境。人们富起来把钱投在哪?只有投房地产。所以这就导致大家有钱就买楼。是这样的金融环境造成房地产市场投资过热,特别是个人投资过热。而2004年贷款市场是开发贷款严、个贷松。这也是造成供求紧张的另一个原因。另外人民币面临升值的压力,这也导致许多外汇和热钱的涌入,既炒汇率的提升又炒楼价的提升。这在上海市场比较明显。
●宏观调控的最终目标:房价慢慢涨,楼市年年旺
利用金融杠杆来调节国民经济的供求关系,特别是房地产供求关系是很有作用的。我想我们的经济杠杆是这次宏观调控的重要部分。在打压投资性需求的同时,必然打击个人住房的消费。就好像人们有了病吃药一样,有一点副作用是正常的。但我认为正面作用要大于负面作用。相信最终调整的目标还将是房价慢慢涨,楼市年年旺。(冯婉蓉)
慢慢涨,年年涨,顾云昌老狗的放屁之论!