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今天,天津市房地产商会的21家主力会员企业联合发布倡议书,倡议共同规范天津房地产市场,促进天津房地产市场持续、快速、健康发展。在倡议书中,这21家天津最具实力的房地产开发企业和信托机构就联合、诚信、品牌战略、社会责任以及天津房地产的未来,描画出了整体的蓝图。21家企业联合倡议的目的、意义何在?本报记者采访了本次倡议的主要发起人、天津房地产商会会长李德福。
在天津稳扎稳打
作为天津房地产商会会长,李德福对天津房地产的发展充满信心。按照李德福所介绍的理论,在一个国家,在相对的时间内,要将它的人力、物力、财力向这个国家最具优势的地区进行集中,集中到一定的阶段以后,它发展得差不多的时候,大约15年左右的时间,就会向第二个梯度转移。珠三角、长三角都经历了高速发展,下一个经济的热点地区就是环渤海地区,天津恰恰是环渤海地区的中心,所以说该轮到天津了。天津房地产业刚刚起步,特别是商业住宅,相对于上海、杭州等城市,几乎没有泡沫。总体上看,天津房地产市场依然呈现稳步发展的良好势头,房屋交易量持续增长,房屋价格趋于平稳,房地产投资和开发仍保持增长态势。据预测,天津在“十五”期间住房需求总量约为3111万平方米,需求量决定市场发展仍有空间。
谈到2005年天津房地产市场的发展,李德福认为,根据2004年的发展情况可以看出,在天津房地产市场上还有大批的土地储备,目前诸多的开发商筹划在2005年大展宏图。从整个市场上看房地产的供给比较理性,随着整个城市的改造和发展,人们对住宅的需求不断改善和更新,整个有效需求还会不断地增长,中长期还会在一个较为平稳的轨道上健康运行。
众企业做大做强
刚刚展开了天津房地产业腾飞的恢弘画卷,话锋一转,李德福把谈话的焦点又集中在了对中小房地产企业发展隐忧的分析上,“市场好并不等于所有的企业都能成功都能壮大。国家出台了一系列宏观调控的政策,政策面一趋紧,中小企业的弱点一下子就显现出来了。开发理念缺乏新意,开发的产品大同小异,品牌又没有竞争力。市场的购买节奏稍微一放缓,原本不充足的资金立刻捉襟见肘。问题像多米诺骨牌一样蔓延开来。现在是许多房地产企业生死攸关的时刻,因为不论是系统风险还是市场风险,单个的中小企业抵御能力都是极弱的。”
“我们要深刻领会国家宏观调控的重要意义。从宏观上讲,房地产行业已经成为国民经济的支柱产业,他的健康发展关系到我国经济的平稳运行,关系到国计民生。作为房地产企业特别是有实力的大型房地产企业,我们有责任也有义务站出来规范房地产市场,推动天津房地产市场持续、快速、健康发展。房地产开发企业存在的价值就在于其社会使命感,要让房地产的价值从整体社会的价值里体现出来。我们这些主力开发企业联合起来就是要向天津房地产行业传递一种信号:只有加强企业之间的合作和横向联合,公平竞争,发挥联合优势,实现资源共享,共同做大做强,才能促进房地产行业全面共同进步。”
从房地产市场微观角度分析,李德福认为,有了强大的联合体,技术和市场的问题自然迎刃而解。房地产企业要推动住宅产业的现代化,一家房地产商是没有能力推进这么大的变革的,大家可以引进这些技术,规范市场操作。李德福认为:“有时候市场是需要引导的。市场也是需要创造的。我们希望能通过联合的力量推广先进的产品和生产方式。”
开发模式待突破
李德福分析了我国多数房地产开发企业的经营模式,这些企业“麻雀虽小,五脏俱全”,从融资、置地、规划设计、工程、推广、销售流通到物业管理,地产商几乎要全部包揽,面面俱到,实际上哪一方面做的都不专业。而在发达国家,基金或投资银行才是房地产市场的主导者,地产建造商或中介商不过是围绕资金的配套环节。房地产的最高境界应该是房地产金融运作而不仅仅是开发营建。所以说,有实力的房地产企业必须进行结构性的大调整,由产品开发型企业转变成投资管理型企业,进而升级为城市运营商。
据李德福透露,在本月中旬,天津房地产产业投资集合资金信托计划即将发行,这是我国首个房地产产业资金信托计划。“这个信托计划在某种意义上近乎等同于一支房地产信托基金,它的推出不但是全国首例,而且它对天津房地产行业的发展具有划时代的意义。”李德福下了这样的定义。
长期以来我国的房地产金融一直没有大的突破,而此次天津发行房地产产业信托基金应该说是一个金融创新。李德福在谈到此事时告诉记者,“如果建立起信托基金投资房地产的通道,房地产金融将会更加安全稳定。取之于民的城乡储蓄组成的信托基金能够大举介入百姓消费的房地产市场,必然给银行和城乡居民一个契机:既在一定程度上帮助银行调整了房贷在整体资产中的配比,又使百姓的存款收益增长,银行和百姓又何乐而不为呢?对于普通百姓来说,他们多了一条投资理财的渠道。普通的百姓可以通过购买信托计划分享房地产业快速健康发展所带来的收益。”
李德福说,自从1998年房地产业市场化之后,房地产一直包含着两个方面的意思,基础建设与商品房。如果说目前银行杠杆对基础建设仍可起到相当的抑制作用的话,那么对于来自消费市场的商品房单纯利用银行杠杆调控就显得力不从心。
如果与房地产市场相联系的融资渠道除了银行以外还有基金或产业信托集合资金计划,让百姓也参与到房地产这个投资市场中来,那么调节市场的杠杆就会避免由于过于单一而带来的“一刀切”等不良后果。从这个意义上讲,“对于天津房地产行业,信托计划的发行可以有效地落实国家宏观调控政策,建立良好的市场秩序,挤压泡沫,推动行业健康发展,造福百姓安居乐业。”
李德福举了一个简单的例子,现在有的企业恶意抬高地价,并把土地成本变成高昂的房价转嫁在购房者身上,“我们手里有了雄厚的资金,就可以有效地打击扰乱市场秩序者,平抑地价、房价,将那些企业驱逐出市场。”关于信托资金的使用,李德福说,“经过房地产商会的反复论证,并与会员单位达成共识,坚持‘高水平是财富,低水平是包袱’的科学建设原则,一是参与土地整理,平抑土地价格;二是投入经济适用房的开发建设;三是开发高品质中低价位的商品房;四是开发高水平项目,比如参与‘五大道’改造,发展天津大型旅游、度假、会务中心的开发建设。”李德福说:“我们将倾力打造一艘天津房地产市场的资金航母,把房地产企业联合起来做大做强,为改善人民的居住环境,为开创天津更美好的未来贡献力量”。
首期主角
李德福,汉族,中共党员。1978年2月至1982年2月就读于南开大学历史学系,获得学士学位。1998年至2000年在中国社会科学院研究生院投资管理专业学习,研究生班毕业。2003年9月至今在南开大学金融工程管理学院攻读金融硕士学位。
1982年2月至1993年2月在中共天津市委党史资料征集委员会工作。1987年任天津市委党史资料征集委员会编辑出版处副处长。1988年至1993年2月任天津市委党史资料征集委员会办公室主任。1993年3月至今,任天津开发区永泰房地产开发有限公司董事长,中国银宏实业发展公司董事长,华银投资控股有限公司董事长,控股或参股三家国内上市企业、曾出任一家上市企业董事长,现任天津市永泰红磡集团董事长。2004年9月当选为天津房地产商会会长。(许鹏)