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随着城市经济的发展,人们对住宅、商业、娱乐、旅游场所的需求越来越旺盛;另外,道路拓宽、绿化用地比例增大等多种因素也使得市区可建设用地不断减少。城市经济发展到一定阶段,向外扩张成为必然。
对于天津这个已有600年历史的老工业重镇来说,城市扩张所带来的第一个信号,就是区域经济的连动发展。城市建设可分为两类:一是改造旧城,二是建立新区。经验表明,由于受多方面建设成本及外力因素影响,新区的建设速度与步伐总要超过同期改造的旧城,天津市区近二十年来发展上的南强北弱便是佐证。
对目前的天津来说,城市东扩已是大势所趋。天津东部的经济地位不仅已在本市得到认同,在全国大局的规划中也具有战略地位,特别是对政府一直重视的环渤海经济圈发展的影响。据《天津日报》报道,3月6日下午在人民大会堂天津厅审议的《政府工作报告》中特别提到,天津东部地区的发展,在全国总体发展战略中占有重要地位,对于带动中西部地区的发展也有重要作用;天津滨海新区的开发不仅关系天津的长远发展,而且对于振兴环渤海区域经济有着重要作用。
可见,东扩带给这个城市的,首先便是其自身的经济增长。根据市政府最新的十五年规划纲要,在未来十多年内,城市东部的各类经济形态将会并行发展。
工业经济
——古老城市的新区
天津近现代工业的繁荣发展,使它保持了极强的基础配套能力和从业人员素质。同时,这个城市得天独厚的咽喉要道位置,也使它成为资源和供应能力兼具的物流重镇。工业经济的长足发展已是不争的趋势,未来就业人口的聚集、迁居都将会为新市镇的形成添注血液。
不能不提的巧合是位于机场东侧的空港物流加工区和位于塘沽西侧的开发区西区,这两区的开发建设在今年年初已同时启动。这样大规模对城市东部的开发,也使此前行业内对城市扩张方向的争议转入了平静。
空港物流加工区是天津港保税区的扩展区,紧邻天津滨海国际机场东北侧。其总用地控制面积约42平方公里,首期规划开发23.5平方公里。据总体规划,空港物流加工区分为仓储物流区、高新技术工业加工区、商务中介管理服务区和商住生活配套等功能区。空港物流加工区的建设将借鉴保税区11年的运作经验,与本市现有开放区域发挥各自优势,增强功能配套水平。据介绍,空港物流在建设中将突出生态和景观特色,优化资源配置,搞好环境保护,形成良好的区域景观和生态环境。在未来,空港物流将与天津滨海国际机场、东丽湖旅游度假区连成一片,成为天津最具活力的新经济区,成为滨海新区连接城市中心区的重要经济功能区,成为天津为增强国际竞争力打出的一张经济文化牌。
城市东扩的同时,天津经济技术开发区也在西扩。早在2002年,开发区就初步确定了西进方案。今年年初,由国家商务部、国土资源部、建设部联合签发了一份文件,已同意天津技术开发区扩大发展用地,这标志着天津开发区西区的开发已全面启动。据规划,开发区西区是围合在唐津高速公路、茶金公路、津滨高速公路、杨北归路之间的一块地域,总面积48平方公里。西区的区位和交通优势明显,恰位于开发区东区与市区之间,多条高速公路穿行其间,连接着北京、天津、华北、华南、东北,具备了最佳的工业物流条件。目前,西区已定位为天津市工业东移承接基地、滨海新区制造业重要基地、开发区二次创业的重要载体和生态工业园区,预计未来将吸纳就业人口22万。
度假经济
——旅游产业的核心
面对东扩的城市,单一的工业发展带来的后果必将是单一链条引发的产业分布不均,经济失衡会使城市丧失人气或活力,丧失适宜居住的城市功能。
东丽湖是这一地区最具生态特色的水域,极其适合居住和度假,其重要的生态地位有据可查:东丽湖风景区是天津市八大旅游景区和七大自然保护区之一,目前已被市政府确定为滨海新区旅游度假区域,并被国家水利部确定为国家级水利风景区。目前,旅游产业已成为这条经济走廊的重要组成部分,度假、休闲、娱乐、居住,是区政府为这条经济链的定位。把东丽湖打造成声名鹊起的国际型度假胜地,是规划者必定实现的目标。
东丽湖位于市郊东丽区,距市中心24公里,距港口30公里,距京津塘高速公路出口10公里,距滨海国际机场12.5公里,距国际高尔夫球俱乐部7.5公里。市级公路均可通往东丽湖。东丽湖湖岸周长12公里,湖水容量2200万立方米,是杭州西湖的1.5倍。湖中盛产银鱼、梭鱼等多种水产,每年有10万多只野禽在湖边繁衍生息。这里地热资源丰富,是中国北方地热带源头,有许多地热井出口,水温高达97摄氏度。
目前,东丽湖温泉旅游度假区已经建成,服务项目完善,游乐项目有水上飞人、水上索桥、水上木屋、快艇、摩托艇和各种游乐船,冬季有冰帆、冰车、雪橇等冰上项目。目前已初步形成旅游度假、温泉娱乐、美食购物、会议培训、疗养健身和商务交流等四季皆宜的度假胜地。
在行之有效的环境保护和科学有序的投资建设下,区内基础设施逐步完善,游乐设施不断增加,成为集游乐、餐饮、住宿为一体的大型综合性游乐区域。风景区建成以来,曾连续4年承办天津市铁人3项赛;2002年承办了首届世界大学生滑水比赛,今年8月的世界滑水锦标赛也将在万科·东丽湖举行。通过大型国际赛事的成功举办,东丽湖已享誉海内外,受到国内外投资者和旅游者的瞩目。截至目前,已有20余家公司在东丽湖投资兴建项目,其中包括万科集团等很多知名企业。
生态是东丽湖的亮点,从绿化中就可以体现。区内现有种植、养殖基地662亩,可为游客提供新鲜、无公害的蔬菜和精米以及名特优水产品等;建成绿化风景林200亩,环湖种植各种树木30余万株,绿化面积达30万平方米,绿化率超过40%;在此基础上,通过铺设雨、污水管道7500米,并采用先进水处理设备,不断改善、优化水资源质量,进一步扮靓了东丽湖,使这颗璀璨明珠更加绚烂夺目。
交通经济
——海陆空的立体交叉
可以看到,城市东扩涉及的范围应是从天津市东外环直至渤海湾,中跨东丽、塘沽两区,这是最新的城市规划模型中所指“一轴”的东边部分,即“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴。
很难再找到像上海浦东新区那样具有纵横交错、立体交叉的交通网络以及得天独厚的海陆空共享资源的地区了,而天津市的东部似乎让很多人联想到了浦东。业内人士认为,天津的东扩势必借鉴和沿袭浦东的发展模式,势必为城区与滨海新区之间建立起一条产业走廊。之后,便是星罗棋布般日益繁荣的居住“点”,连接起铁路、高速、轻轨、国道这些路“线”、再连接到一步步发展起来的滨海新区、开发区西区、空港物流加工区、机场、东丽湖度假区、汉沽、大港这些“面”,最终形成具有完整规模的城市整体。
在这个过程中,交通将起到不可漠视的作用。在这个新兴的产业走廊四周,西边是机场,东边是海港,铁路、高速纵横其间,水陆空立体交叉。城区的东扩充分利用了现有的天津铁路枢纽、天津港、天津滨海国际机场和京津塘、津滨、唐津高速公路等交通网络,在未来,国际一流的信息通讯体系将在这里建成,实现交通经济的功能。
地产经济
——衡量区域的价值
土地和人口,是地产的两大要素。在这里,土地不必论。工业和科技的发展,必将提供多种就业岗位,吸引高素质人口的到来,从而形成居住需求。地产虽是新兴产业,但在目前可操控变量较多的市场环境下已发展得相对成熟。嗅觉敏锐并且富有经验的地产商,往往在居住缺口大面积形成之前就盯准地区,提前打入市场,以获得低成本和高收益。
作为区域开发商,万科集团早在1999年就极有预见性地获取了东丽湖以北占地面积为4095亩的地块。不久前,深圳一家知名地产企业也斥巨资获得万科以北与其一路之隔的1000余亩地块。大型知名地产商的纷纷落脚,也相应地坚定了一些之前对这一区域持彷徨态度的观望者的信心。
据空港物流加工区投资促进局相关负责人介绍,空港物流一期的居住用地尚未公开挂牌,前来探询的本地及外地开发商已达数十家。可见,对该区域发展前景的预见和对投资风险的认知已在开发商中达成共识。
分析该区域多家地产商的动作会发现,万科集团的项目定位及规划时间与这家企业为自己在全国发展商中的定位取得了一致。目前,万科·东丽湖以领跑的姿态,雄踞在湖之北岸,已在一期地块内建成几百栋独体别墅及多幢低密度公寓,与世界滑水锦标赛赛道相互辉映,景致宜人。作为该区域最大的滨湖社区,万科·东丽湖的规划时段恰与城市和区域的发展形成契合,平衡了区域经济的发展与政府规划,有力地对东部居住的升级做出贡献。
工业的发展将拉动区域经济、吸引就业人口、促进区域居住功能;生态维护将成为地区旅游度假定位的强大引擎,从而提升城市品质与国际影响力;发达的交通体系将作为第一配套,为工业发展、旅游经济、地产投资提供后盾支持;最终,地产经济的发展将彻底扭转土地贫瘠的旧貌,提升区域价值,为投资者搭建可信赖平台。天津的东扩已成为历史趋势,未来十年的经济增长将被启动。(吴江)