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看来,开发商的“惜售”和消费者的“观望”,使两股力量的博弈将在下半年的楼市中越发明显。
4月10日,四季房展春展落下帷幕,意向成交金额仅10.02亿元。
而去年春季房展意向成交额却有25.58亿元人民币,2003年的成交金额更是达到了35.49亿元。当这一结果令业内人士大跌眼镜、大呼楼市走软信号出现的同时,记者却发现不少开发商们却逆市而动,刻意放缓工程进度和销售速度,俨然一派“囤积居奇”的态势。
囤房之风日益渐长
所谓囤积居奇是指商人把稀少的货物储藏起来,等待高价出卖,牟取暴利。如果把这个词搬进楼市,那特指的就是在市场房源比较紧张的情况下,开发商把证件俱全的房子刻意压住不买,并通过各种手段诱发购房者的抢购心理,而他们却坐等房价上涨,从中牟利。
纵观整个楼市,并非所有的开发商都有这种心理,但获取最大利润毕竟是商业操作的最终目的。4月7日-10日在国贸举行的春季房展,原本是每年最热闹的房展会,但在今年的展会上,各开发商热情并不高。前期招商就非常困难,开展时,虽说100多个参展楼盘占据了国贸1、2、3号展厅,但新楼盘项目只有19个,远远低于往年的数字。记者在房展会现场发现,包括仅有的几个大盘在内的多数项目多是在展示形象,积累客户资料,有不少项目甚至连户型和价格都尚未明确。当记者询问为什么时,却被告知“开盘怎么也要两三个月后了吧”。此外,从今年1-4月北京市的房地产放量来看,除了国美一枝独秀外,其他项目基本都处于偃旗息鼓的状态。
据业内人士分析,这种情况的出现,固然有土地方面的原因。去年政策的大调整打乱了开发商原有的发展步骤,市场出现暂时的断档也被认为是受政策的影响。但对于那些证件齐全、原本打算在上半年销售的项目,将开盘时间后延就没那么简单了。
记者了解到,至少有十余个开发商都不约而同地把开盘日期延后了。而某大型代理行代理的项目也有十余个将进度放缓,目的只有一个,就是“等着涨价”。
一个近日即将开盘的某大型国企的项目老总更是向记者坦言,“要不是集团内部需要资金调配,我们根本不用急着卖,再等几个月市场也不可能是这个价!”其言语间颇有不甘之意——现在卖是迫不得已,太亏了!
开发节奏刻意放缓
在囤积居奇的心态下,开发商们不但把开盘日期一推再推,不少项目干脆把销售甚至整个开发过程都放慢了节奏,目的也是不言而喻——那就是待价而沽。
据了解,南城某著名大盘,一期、二期开盘时,销售节奏非常紧凑,工程建设完全可以用飞速来形容。即便是在冬季,工地上也是昼夜热火朝天,进度可谓是三天一小变、五天一大变。但是,进入春季,正是施工的黄金季节里,这个项目反而没了动静,大白天也很少能看到吊车运行。记者原本以为开发商的资金链出了问题,但深入了解后才知道,原来是开发商主动要求工人按点上下班。施工队的工头告诉记者,原来提前完工有奖励,现在“不让赶工了”。开发商方面则向记者表示,他们三期的销售准备推后,原因不便透露。但记者从售楼处了解到的消息却是:我们要涨价了。
对目前市场上存在的这种开发商“不作为”的情况,政府部门也深有感触。北京市建委一位相关负责人告诉记者,以前开发商都是心急火燎,想尽办法地提前办审批,为了早一步销售,甚至搞违规的放号、认购等。但现在,“五证齐了,他们也不愿意卖”。虽然明知开发商动机不纯,可主管部门也不能违规干涉,因为“地空着不建我们能管,但人家有房子不卖我们可就管不了了。”
理性对待所谓“紧缺”
面对开发商囤积房源不卖,无论政府还是消费者都无能为力。但是消费者却可以擦亮双眼、提高警惕、谨慎对待目前市场上大量涌现的“房屋紧缺”现象以及人为制造的抢购场面。
这一点,上海楼市的经历已经充分说明了一切。
在过去的两年里,上海房地产价格飙升,发展商、销售代理乃至个人、“集团”炒房者齐上阵,市场上囤积居奇、空炒、轮炒的风气盛行。新盘一经推出,售楼处往往宣布“本期已经售完”,购房者不得不到周边的中介那里去买期房。为了能被领进售楼处签个合同,购房者要给关系人交纳几万、十几万的“好处费”。在开发商与二手中介沆瀣一气、联合炒作中,刺激老百姓的购房需求和投资者的不断跟进,房价由此飙升。
虽然北京的情况没有这么严重,但在开发商高明的销控手段之下,买房人也很快陷入了明明有房,却“无房可买”的怪圈。
对北京楼市稍做了解,就可以知道“销控”的猫腻。开发商为了显示自己的楼盘紧俏,一次只推出几十套房屋销售,而先期却通过打广告等方式积累了上千名客户。这几十套在上千名积累客户的“争抢”中一售而空后,二次推出的房屋立刻涨价,给购房者造成供不应求的假象。另外,随意定价、拒绝销售、珍藏好户型、网下签约、通过销售人员以虚假合同炒卖期房等现象,也是屡见不鲜。
为了人为制造“热销”假象,有的开发商实行多种违规操作。比如要求销售人员订立虚假合同,虚报信息和哄抬价格等,有的公司还规定允许签署定金合同后七日内以换房方式撤改合同,任其员工和购房者违规炒卖期房赚取差价。这样就会出现销控表上某套房屋“已售出”,但是通过售楼员还可以买到,或是若干天后,该房屋又被重新出售等反常现象。
为了抑制楼市的炒作气氛,主管部门也痛下决心,采取多种办法。从今年3月15日起,北京市建委开始施行房地产销售数据的“网上备案”制度,房地产商必须将可售房产信息公开。从理论上讲,这种囤积居奇的现象应当会受到一定的遏制,但是上有政策、下有对策,其间还是有漏洞可循。
无论开发商囤积居奇也好,想尽办法炒作也好,无非是希望房价按着自己的意愿高涨。但越来越理性的消费者却不会甘愿受开发商的摆布,在政府一轮接一轮的调控手段下,消费者也开始谨慎审视楼市,持币观望。