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日前,深圳金地集团在北京中国大饭店举行了“品牌新形象发布及2004年度业绩推介会”,正式宣布启用其全新的企业标志,旨在展示其全新的企业品牌形象和内涵。在这次会议上,金地集团总裁张华纲、中国社会科学院研究生院副院长刘迎秋、万通集团董事局主席冯仑、中国企业家杂志社总编牛文文、德勤合伙人景宜青、北京大学政府管理学院副院长傅军等业界名流共同就如何科学规避房地产风险问题进行了一次别开生面的对话。此次对话由中央电视台经济台著名节目主持人陈伟鸿主持。
房地产风险面面观
【主持人】今天到会的嘉宾都是研究房地产经济的专家,在各位眼中,今天的房地产业面临着哪些风险呢?
【刘迎秋】当前地产业面临的比较突出的风险是产品供给结构风险、市场结构风险以及融资风险。
【傅军】第一是政策风险,第二是财务风险,第三是技术风险。
【冯仑】这是我们公司做的很重要的工作之一,我们有自己关于风险管理的一套办法,我们认为房地产风险大致分为三类,一是外部风险,二是内部风险,三是偶然性风险。外部风险往往是我们自己不能控制的,但却是需要我们格外关注的;内部风险主要是我们自己要控制的;偶然性风险,主要是指一些灾难性事件,比如说海啸、地震,或者另外一些不属于自然灾害的灾难性事件。再就是人事上的偶然性,比如说我突然从飞机上掉下来了,这也会带来一些风险。
【主持人】冯先生经常用自己宽广的胸怀来预测风险。
【冯仑】因为只有这样才会快乐。
【牛文文】第一方面的风险是两个供应,就是土地供应和资金供应。第二就是全国统一市场形成的风险。过去地产商在一个区域或者是一个城市可以适应非常好,发展非常好,去年发现大家在一个地方活得比较好,别人就会抢你的饭,所以导致房地产行业形成了一个对大市场的竞争,而不是区域的竞争,这对于很多地域性的企业就有很大的风险。第三是从项目到公司的跨越风险,现在很多房地产企业只是项目运营商,而不是企业。大家知道,一旦竞争真正来临,一个仅仅是项目运营商的企业是不可能做长久的。
【景宜青】一个是资产的风险,一个是资金的风险,一个是发展速度的风险。我作为一个会计师看一个企业最关心这个资产是不是真实存在,比如说有没有土地储备,有没有一些应收款收不到,这是很大的风险。其次是资金的问题,因为房地产是资金密集型行业,资金非常重要。还有更重要的一点就是发展速度的问题,一个成熟的房地产商,不应该是忽上忽下的发展,而应该是稳定的发展,因为忽上忽下就会带来资金、资产的问题,就没有利润增长点,对股东回报就达不到保证。
【张华纲】其实所有房地产企业的根本风险,就是项目开发周期和经济周期是否合拍的问题。我曾经碰到过这样的风险,就是1999年做金海湾项目的时候,当时我们的资金需求非常大,突然银行把按揭停了,一下子一个月2000万元的支付款没有着落了,那个时候公司财务曾经到了只有二三百万元的现金储备的状况,好在我们最终挺过来了。另外就是拆迁风险,抵御这一风险也是非常艰难的。我认为拆迁风险现在可以归入不可抗力一类,专用名词是不可抗力因素。在这个问题上想必很多开发商都有很多故事,都是些刻骨铭心的痛。
【主持人】张总一提到痛,刻骨铭心都写在脸上。冯仑先生有没有经历过刻骨铭心的事?
【冯仑】我每次都是丧事当喜事办,该睡觉就睡觉,该吃饭就吃饭,性格不一样,所以我没写在脸上,都刻在肚子上。