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“十一五”时期是天津市全面实现“三步走”战略目标、率先基本实现现代化的关键时期,随着城市化进程的加快,房地产业也将进入快速发展期。房地产业的发展离不开金融的支持,编制《天津市“十一五”时期房地产金融业发展规划》,对建立高度发达的房地产金融体系、提高城市现代化水平、促进社会经济可持续发展有着积极的现实意义。
“十五”时期天津市房地产金融业发展回顾
一、房地产金融业发展成绩显著
在国家宏观经济政策及房地产金融政策的导向下,随着国家住房制度的改革以及金融体制的进一步深化,天津市房地产金融业不断加大对房地产领域的信贷投入,房地产金融组织体系和市场服务体系逐步建立,对天津市房地产经济的发展起到了巨大的推动作用。
(一)房地产信贷投资增幅提高与国民经济发展保持了合理比例。
随着国家住房制度改革和房地产市场的不断发展,“十五”期间,天津市房地产业发展态势良好,与全市经济保持了协调发展,金融业对房地产业的支持,由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两头支持。天津房地产金融发展的主要特点为:房地产开发和个人住房信贷规模逐年上升。2000年全部房地产贷款余额为299.28亿元,2004年10月上升为731.65亿元,是2000年的2.44倍。其中,开发贷款余额2000年为216.65亿元,2004年10月上升为333.55亿元,是2000年的1.54倍;个人购房贷款余额2000年为82.63亿元,2004年10月为398.1亿元,是2000年的4.82倍,有力地支持了住房制度改革和房地产业的发展,促进了城镇建设和经济增长。
(二)多元化的房地产金融体系逐步建立。
“十五”期间天津市从事房地产金融业务的金融机构类别和数量不断增加。全市开办房地产信贷业务的中资商业银行已达12家,两家信托机构也开始介入房地产金融业务。此外,全国第一家中外合资中德住房储蓄银行率先在天津成立,并已展开业务。成立了专门为个人购房贷款提供担保的贷款担保机构,目前业务发展很快。信托投资公司、保险公司也积极介入了房地产金融业务。总体上看,天津市房地产金融市场主体数量有较大的增加,目前已经初步形成四大国有商业银行为主体、股份制商业银行及非银行金融机构并存、中外合资银行为补充的房地产金融组织体系。
(三)住房公积金作为政策性住房金融制度逐步完善和不断发展。
为加大对我市房地产市场和职工改善住房条件的支持力度,发挥住房公积金制度的作用,2001年以来,天津市相继出台了《天津市住房公积金管理条例》、《天津市个人住房公积金贷款管理办法》、《天津市个人住房组合贷款管理办法》等,逐步放宽个人住房公积金贷款条件,提高贷款额度,延长贷款期限。截至2004年10月底,我市建立住房公积金制度的职工221.12万人,累计归集住房公积金263.57亿元,余额174.12亿元,累计向全市21.27万户职工家庭发放个人住房公积金贷款177.6亿元,贷款余额133.02亿元。其中,2004年1至10月份,共向全市3.19万户职工家庭发放个人住房公积金贷款43.33亿元,支持职工购房340.46万平方米,占全市商品房销售面积的32.1%,购房金额90.42亿元,占全市商品房销售金额的26.3%。住房公积金制度的建立和发展,从多个方面起到了积极有效的作用。一是推进了我市住房制度改革,使职工住房消费和住房分配的观念由实物分配向货币分配转变;二是拉动我市房地产市场的发展,住房公积金提供和带动的资金投入多年来一直占房地产市场的三分之一左右,促进了房地产经济持续、健康和长远发展;三是支持职工住房消费,住房公积金提取和贷款提供住房消费有效需求,促进职工解决住房问题、改善住房条件;四是促进住房保障体制的建立,住房公积金增值资金为我市廉租住房建设提供资金支持,建立对最低收入职工的廉租住房保障制度,建立和完善了我市住房保障体制。
“十五”期间,天津房地产金融业为支持房地产业的持续、快速、健康发展,做出了积极的贡献。
二、房地产金融发展中存在的主要问题
(一)房地产融资渠道单一,风险相对集中。
目前在房地产市场资金链中,银行信贷贯穿于土地储备、房地产开发和房产销售的整个过程。根据估算,60%-80%的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行。银行信贷构成了房地产融资的主要方式,使得房地产投资市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。
(二)房地产金融市场结构单一,没有形成完整的房地产金融市场体系。
1、缺乏多元化规范化的房地产金融产品体系。房地产信托规模小,功能单一,债券融资在房地产金融中也很缺乏,房地产产业基金、抵押贷款证券化等其他金融产品还在探索阶段。
2、没有形成完备的房地产金融一级市场,尚未建立房地产金融二级市场。目前天津的房地产金融市场主要是商业银行和部分信托投资公司组成,专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保险机构缺位的问题日见凸现。
3、独立有效的房地产金融市场中介服务体系缺位,房地产金融市场的资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展还比较薄弱,市场化运作的管理体制尚未完全确立。另外,社会信用环境缺失的状况,制约着房地产金融市场的健康发展。
4、房地产金融市场监管及调控机制和预警指标体系尚不完善。房地产金融市场的监管机构缺少法律上的明确定位,在金融分业监管体制下,监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。房地产金融市场的预警指标体系的欠缺,影响着房地产金融市场预警机制的建立及作用的发挥。