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2005年一季度,中国的房地产市场仍然保持高速增长的势头,引起了国家的高度重视,最近国务院就稳定房地产市场出台了八点意见。
围绕“国八条”,全国工商联住宅产业商会于今年4月初召集商会主要领导及顾问,就行业对当前房地产市场形势的认识与对策建议进行了研讨。在黄孟复主席的指示下,经征求住宅产业商会副会长及顾问的意见,全国工商联住宅产业商会在4月27日提出了“对当前房地产市场形势的认识与对策建议,并通过全国工商联将该“对策建议”上报到国家有关部门。
据了解,全国工商联住宅产业商会主要针对五大问题提出了“对策建议”。
一是从供需角度客观分析房价。全国工商联住宅产业商会提出,按我国现有PPP折算的人均GDP计算,参照同期国外的发展情况,房地产业增加值在年GDP中的比重应平均在10%以上,而根据国家统计局数据,我国1991年-2003年,房地产业增加值平均只占GDP的1.8%(有关专家认为由于统计口径问题,该比例被低估。但即使加以必要的调整,估计也就5%左右),仍远低于发达国家持续多年的10%水平,尚处于较低的发展阶段。
参照同等GDP发展阶段中,美国、日本、德国、法国的情况,住宅投资应占固定资产投资的20%或更高的比重,并约持续三十年,而目前我国住宅投资仅占固定资产投资约12%的比重,远远低于经济发展的需求。因此可以预见在未来的二、三十年的中国经济发展中,房地产必然仍是中国经济发展的支柱产业。在确定这一经济发展的基础前提下,对房地产业进行调控的手段应以长期发展的预期出发,确定发展战略和相关政策调整。既要防止短期的暴涨,同时要支持、鼓励、保护其长期稳定的发展。
房价上涨的原因很多,其中最重要的是对房地产市场供需关系的判断。
住宅产业商会的判断是:目前房地产市场自用性住房供求矛盾加大;强制性需求可控,但仍偏高;投资渠道狭窄投资性购房增加。
商品房生产的供给累计总量(含经济适用住房)2003年底只占全部城镇住宅存量的13%。按现有的房地产增速,每年约提高3-5个百分点的供给比重将难以满足新增家庭的需求。
2003年拆迁总量约为1.3-1.4亿平方米。2004年下降了约40%,仍高达7000-8000万平方米,其所创造的需求量与拆迁前相比约为1.4:1,约等于当年新竣工住房的1/3。这一部分强制性需求与城市规划、市政设施、旧城改造、危改房建设等密切相关,属于各级政府可控的范围。
住宅产业商会提出,商品住宅本身就具有使用功能和投资功能,在投资方面又可分为长期出租型和短线炒作的投机型。目前在个人银行存款处于负利率而又没有更具吸引力的投资渠道的情况下,大量个人投资流向房地产市场是必然的。
住宅产业商会对住房供给的分析是:高档商品房所占的套数比例很低,但面积大、单价高,对平均房价影响大;经济适用房供给比例下降,拉高平均房价;中档商品房供量大,其房价增幅虽高,但未达不合理程度。
住宅产业商会特别提出,房价统计应具备可比性,同类住宅分段统计,并增加按套计算的房价,避免因按每平方米计算的平均价造成的信息不对称。
住宅产业商会认为,住宅供给方面出现问题的关键是低收入住宅的供给严重不足以及廉租房供给的缺位。由于针对低收入家庭的住宅供应从政策和机制方面的缺位,导致商品住宅市场的供应集中在中高端,而恰恰这类产品最具投资价值,投资和投机性购房又推动了这类住宅价格的循环上涨。
同时,住宅产业商会指出,我们的现行政策有误区。目前美国的住房私有率为68%,英国为67%,德国为42%,而我国为76%,我国在发展规划目标中提出:“到‘十五’末期基本实现每户拥有一套功能相对齐全、综合质量较高的住宅”,这就意味着住房私有率将达到100%。在现阶段,我们应保障的是“人人有房住,而不是“人人有房产,更不能引导“人人买新房。