|
||||
据人民银行上海分行统计,境外资金直接流入房地产的比重,2001年是16.1%,2002年上升到23.5%,2003年超过了25%,2004年前5个月达到32.6%。
外资之所以大举进入房地产,一个重要原因是人民币升值预期,热钱流入最主要的选择是投资和购买房地产。
于是,热钱将两个都很敏感的问题联系在了一起,而且似乎成了解决这两个问题的一种选择。
只要热钱不再巨赌人民币升值,市场上对人民币升值的投机压力就会弱下来,热钱也会因此而撤离房地产业,这样,也许汇率改革进行得会更加顺利,房地产价格也会失去支撑其上涨的重要支柱。
但有一点需要注意,那就是外资热钱的撤离,会不会对国内房产造成毁灭性的打击?如果房产价格过快过猛下降,将会涉及到整个中国经济。
首先是银行受不了。据中国国际金融有限公司资料,大约60%的房地产投资来源于银行贷款。再加上个人房贷的2万亿元,如果房价真的大落,好资产就变成了呆坏账。本来就很脆弱的中国的金融业能否承受?其次,是农民工受不了。不可否认的是,进城的农民工一半以上都在从事建筑业以及与建筑业有关的行业,如果房价大落,带来的必然是房地产业的萎缩,这样,很多农民工就会失业。农民的增收问题如何解决?城市居民也会受不了,据中国社会科学院经济研究所李实教授的研究,2002年城市居民净房产均值29703元,占居民总财产净值的64.38%,房价大落就意味着居民财产的缩水和贬值,进而会影响到居民的消费支出心理,国内需求也会随之大落。
人民币汇率和房地产价格就像一张巨大的蜘蛛网里的两个结点,独立存在,但又紧密相联。
一位经济学家在接受媒体采访时曾说过,2005年全球最大的谜团就是人民币的汇率。我想说的是,2005年,中国经济的最大谜团是房地产价格,价格究竟会不会降,降的幅度有多大。
这两个谜团,解开了其中的一个,也许就可以找到解开另一个之道。
但至少目前为止,这两个谜团还在继续着!