天津经济发展的“高歌猛进”和房地产市场的“瓜熟蒂落”,快速催生出众多的现代商业区,并形成了现代新兴商圈与传统商圈相映争辉的喜人局面。同时,一些现代大型商圈的形成,不仅极大地提高了本市居民在物质与精神层面的生活质量,同时也成为推动区域经济发展、改善区域招商环境、构建文明和谐社会的先锋动力。而随着天津市经济发展的战略东移和顺驰太阳城等地产大盘的积极拉动,卫国道商圈正在迅速形成,并以区位卓越、业态先进、路网通达、市场基础殷实而成为众多投资者“寻金鸡,育金蛋”的淘金宝地。
经济东移卫国道商圈优势凸显
从经济学的角度分析,一个区域板块的形成和商圈的发展必须符合三个基本条件:
一是它必须符合城市的经济发展方向。就是说商圈的时代性、前瞻性要强;二是它必须满足人们日益增长的物质需求和精神需求。即商圈的商业服务功能一定要完善,并可在一定程度上引领区域商业发展潮流和生活时尚潮流;三是商圈的市场基础一定要好。即在核心商圈辐射区域内必须有足够的消费人流支撑。
从经济发展方向看,卫国道商圈位于河东区经济发展前沿,正处于津滨两地经济连接的黄金节点。随着天津经济的战略东移和“一根扁担挑两头”的多核心战略规划,河东区将重点建设三个节点、开辟五大功能区、形成六大商圈,河东区第三产业的发展将形成与和平区等传统商业区相映争辉的喜人态势。而卫国道新商圈因坐落于河东、东丽、滨海新区的交通枢纽地带,位于天津经济战略东移的前沿区域,其独特的区位优势,得天独厚的发展环境和经济东移带来的巨大发展机遇较其它商圈往往更胜一筹,发展优势不言而喻。
从业态构成来看,卫国道商圈汇集了家世界、易初莲花等多家大型品牌超市和近十个大、中型现代配套商业区,商业总经营面积高达几十万平方米,服务功能汇集餐饮、娱乐、旅游、购物、休闲、健身等多种高端业态,这种大规模、多元化的商业业态集群与组合,可充分满足现代人群日益增长的物质生活需求和精神生活需求。
从市场基础来看,卫国道新商圈方圆 1.5公里内常住人口高达 35万人,周边汇集太阳城、阳光星期八、凤溪花中城、百合春天等 20余个现代居住区,其中包括天津五大居住区之一的丽苑居住区,居住区总建筑面积近 300万平方米,这种雄厚的固定消费群将为卫国道商圈注入强大的发展动力。同时,由于商圈地处河东、东丽、滨海三区交汇的黄金节点,可惠及三区的鼎盛人流,使商圈的市场优势和发展优势更加凸显。
路网发达承载三地商机
一位经济学家认为,商圈的价值重点体现在地段价值上,而地段的价值则重点体现在交通价值上……
如果用此观点来考证卫国道新商圈的交通优势,可得出更乐观的结论:综观商圈周边的交通路网建设,卫国道商圈具有陆、海、空立体交通优势。从陆路交通环境来看,卫国道是天津的迎宾线,是进出京津塘高速路的必经之路和连接津滨两地的城市交通枢纽。商圈距天津 CBD仅 10分钟车程,距离开发区、保税区也仅 20分钟车程,并紧邻地铁二号线出口,同时,近十条公交线路、快速路、轻轨等编织的交通路网,纵横通衢,使卫国道商圈可充分惠及市区、东丽区、滨海新区的鼎盛人流。从海路来分析,卫国道商圈是距天津港、塘沽港口最近的市区商圈,可充分吸纳来自港口和塘沽旅游区的强大旅游资源,这种区位优势其它商圈无可比拟。从空中交通优势来看,卫国道商圈距滨海国际机场仅 5分钟车程,随着首都国际机场和天津滨海国际机场的跨区域联合,天津滨海国际机场将承担起 2008年奥运会空中客运和物流运输的重要使命,而卫国道作为 2008北京奥运客流的迎宾主干线,其近水楼台的卫国道商圈必然会率先赢得奥运商机。
另外,天津四环线建设日前也提上了政府工作议程,其修建的主要原则是从三环线向外延伸 4-5公里,建成后的四环线将包容八大卫星城和空港物流加工区。四环线的建设将使外环线成为城市中心区,从而将进一步提升卫国道商圈的土地价值,使商圈的发展优势更为乐观。
先进业态撑起龙头商圈
业态的先进性将直接决定一个新商圈的核心竞争力与市场地位。位于太阳城 1#地块,由顺驰集团倾力打造的又一城大型水景餐饮、娱乐、酒店商业群落,以致力于服务环渤海经济时代的战略发展构想,及海纳中西美味与异域风情的规划定位,成为商圈内的点睛之笔,并使卫国道商圈的核心竞争力与投资价值得到了更大化的彰显。
又一城商业板块位于太阳城 1#地,项目以餐饮、娱乐、酒店为商业主体,具有鲜明的时代特色和先进的商业开发理念。具体分析,又一城具有三大业态优势:
一是新概念餐饮规划独树一帜。又一城在餐饮业态规划方面最大特点是超越了同质化,将餐饮业态升华到餐饮文化的高度进行功能划分,如该项目辟有以全国地方特色为主题的风味餐厅;以景观、生态为特色的旋转餐厅;以历史风韵为特色的古典餐厅;以海鲜、野味为特色的珍品餐厅;以情调为特色的西式餐厅等,可谓荟萃中西美味,品尽古今风情,这种业态的先进性规划无疑更具有市场竞争力。
二是“一站式”时尚娱乐消费理念。又一城将成为了解天津娱乐和夜生活的首选去处,开创一种属于我们自己的生活方式。五光十色的霓虹、动力四射的节奏、丰富多彩的活动为不眠的人们赶走倦意。夜幕降临,美好生活拉开帷幕……
三是酒店功能定位市场优势明显。 2004年 1至 6月,本市四、五星级饭店的平均出租率已达 73%,而去年的 7至 9月,天津市四、五星级旅游饭店的出租率已经突破 82%,并且经常出现出租率“全线飘红”的喜人现象。这使该项目拥有了良好的市场发展空间。
从卫国道商圈的整体投资环境来看,天津经济战略东移的规划优势、交通路网三脉惠及的区位优势、数十万固定客源构成的市场优势以及由顺驰太阳城酒店商业撑起的先进业态优势,构成了卫国道商圈无与伦比的核心竞争力和巨大的投资价值,并使之成为据守环渤海经济前沿的天津龙头商圈。(翔盛)