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房地产市场的高速发展积累了金融风险。而房地产行业投资的连续高速增长,带来了钢铁、电力和煤炭的短缺。可见,宏观调控的重点应该是房地产,对房地产行业的调控事关宏观调控工作的成败。当前的中国经济需要减速而不是加速,与1998年的环境正好相反。
一、高层认识为何统一?
最近的一系列房地产政策的变动,透露出的第一强烈的信号是决策层对房地产市场的认识得到了统一。
在此前,高层对房地产市场的认识并不统一。最早对房地产行业提出预警的是央行,2002年8月,在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”的货币政策不会改变之后,央行首次提到要“防止产生房地产泡沫,防止信贷过度集中于房地产业”。但是央行的预警并没有得到太多人的关注。2003年之后央行对房地产市场政策的关注度不断增加,2003年6月,央行终于下发了被业界称为“121号文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该通知重申了商业银行不得给自有资金比例低于30%的房地产商贷款的规定。但是时隔不久,国务院又出台了18号文件,业界普遍认为这个文件是对央行121号文件的一个否定。2004年的关于“房地产泡沫”的争论中,我们也能够明显注意到国家部门之间意见的不统一,最明确的标志是建设部和国土资源部在观点上的不一致。
2005年全国“两会”上,总理的政府工作报告将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点之一,5月份,与房地产有关的七部委又联合出台文件,它充分地反映了中央各部门在对房地产泡沫问题的认识上得到了统一,这是一个质的变化。
为什么高层对该问题的认识得到了统一?最高决策层对房地产市场的态度为什么会发生这样大的变化?其原因主要有以下两点:
第一,经济环境发生了根本性的变化。1998年我国出台了一系列政策刺激房地产行业的投资与消费,因为当时的中国经济面临的是通货紧缩的压力。但2003年后的中国经济,出现了部分行业的过热现象,煤、电、油、运全线告急,进、出口连续几年增长超过30%,加剧了中国经济与外部环境的摩擦,最直接的表现就是国外对人民币汇率问题的喋喋不休。尤其要注意的是,导致我国宏观经济过热的罪魁祸首就是房地产行业,没有房地产行业投资的连续高速增长,就不会有钢铁消费与生产的高速增长,也就不会有电力的紧张和煤炭的短缺,运输的压力就会缓解。可见,宏观调控的重点应该是房地产,对房地产行业的调控事关宏观调控工作的成败。当前的中国经济需要减速而不是加速,与1998年的环境正好相反。
第二,房地产市场的高速发展积累了金融风险。经过4年的高速增长,房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行总量的相当的比重,房地产金融的风险越积越高,已经引起了高层的充分重视。以上海市为例,2004年,在投资和各项贷款增速明显回落的背景下,上海市房地产市场继续呈高位运行态势,推动上海房地产贷款继续强劲增长。上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元,占各项贷款新增额的比例高达76%,其中个人住房贷款累计增加728亿元,新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。
二、调控点为何转向地产价格?
调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格。2003年以后,我国宏观经济指标中,投资率和投资增长速度都偏高。宏观调控的着力点放在调控投资规模上,对房地产市场的调控思路是控制两个闸门:一个是信贷闸门,一个是土地闸门。但调控的结果并不理想,控制土地的结果是地价不断上涨,刺激了房价的不断上涨。房价的不断上涨必然使房地产行业利润率增加,而暴利的存在就会冲破任何行政和法律的约束。事实表明,2003年之后,大量的资金通过非银行的渠道进入房地产行业,企图通过控制土地和信贷的方式调控房地产很难取得成功。
因此,我认为今年对房地产宏观调控从投资规模转向了控制房地产价格的做法是及时而正确的。