|
||||
北方网消息(记者孟建 陈茁):5月29日,由天津滨海快速发展有限公司主办的2005环渤海国际商业高峰论坛暨泰达市民广场项目说明会在开发区万丽泰达酒店隆重召开,此次论坛齐聚商界领袖,深入探讨环渤海商业发展的战略格局和新型模式,力求引发新一轮的环渤海商业效应,推动环渤海地区与国内外商家的共赢发展。北方网对此次会议进行了现场文字直播,以下为论坛嘉宾演讲部分的直播实录。
主持人:尊敬的各位贵宾大家下午好!首先做一下自我介绍,我是大家电视上看到的老朋友,我叫张政。我当过近14年的记者,我一直做节目主持工作,我一直是以记者的身份做主持工作。做记者的感受1990年印象当中大学毕业分到中央电视台,我第一次出差就到了广东的汕头,那个时候是去拍汕头经济发展的状况,我印象非常深,到机场接我们的第一个汕头的老板,是光着脚开着奔驰来接我们的。十几年的时间,现在的汕头是相当成熟的现代化的城市了。如今的广东已经是大的珠江三角洲,也就是说粤港澳三地,大三角的中心地带了。1996年那年我去了第6次的上海,当时去上海每一回的感受都是看到上海是一个大工地,不知道后来的上海会是什么样的,但是有一种预期,感受到的是上海的生机勃勃的活力。今天的上海又成了长三角的中心地带,上海的发展令世人瞩目,在上海可以开国际的APEC会议,在上海2010年可以迎来世博会,大家都在关注第三个我们国家的大的经济发展区,就是环渤海三年前一个人来到了天津,在天津就感慨,说这个地方就这几年很可能就像1996年的上海那样成为一片大工地。环渤海经济带或者是经济区域马上就会启动,就会给周边的地带,带来诸多的收益,发这种感慨的人仍然是我。现在看到资料,有这种感慨其实已经晚了,那个时候我们的滨海新区已经很有规模了。1986年就有人已经明显提出,环渤海经济区域的问题。一直到今天,近10年的时间,我们这么多人来到这里,共同关注和感受环渤海经济圈的诸多问题。现在我就非常容幸的为大家介绍,今天我们要感受的这个话题,就是2005环渤海国际商业运营高峰论坛暨泰达市民文化广场项目说明会。首先请允许我为大家介绍今天我们邀请到现场的各位贵宾,他们是中国商业联合会顾问、中国商业联合会外联委员会会长王厚德先生,全国政协社会与法制委员会副主任中国名人协会副会长,原司法部副部长肖建章先生,人民政协报总编邬旦生先生、全国政协办公厅五局副局长路宁、全国政协经济委员会委员黄方毅、中国商业联合会外联委员会副会长金克胜、建设部科技委员会委员、建设部城建司原副司长赵士绮、全国工商联住宅产业商会副主任袁旭、天津市委常委滨海新区管委会主任皮黔生、北京商业企业管理协会秘书长高以道、中国商会外联会秘书长芦丽霞,中国社科院城市竞争力专家、中国社会科学院财贸研究所博士后倪鹏飞、天津滨海快速发展交通有限公司总经理张金立、北京王府井渤海集团股份有限公司副总经理东嘉生、美国瑞美商业管理公司、美国瑞美中国区首席代表马利东、IMAX中国区副总裁袁鸿根、青鸟瑜珈董事长高光渤、世纪环球苑线副总周莉、香港CCA集团中国区董事总经理周小忠、欧洲经济联合会中国地区总裁王衍志、易铺网首席执行官陈健明、天津国美电器有限公司总经理王嘉森、好又多北方区开发总监拓正阳、家乐福代表陈安成以及百安居代表于清。同时我们真诚用热烈的掌声感谢,今天到会的来自北京和天津的以及其他地区的各媒体的记者同行们。欢迎各位谢谢!主持人:现在我来宣布2005环渤海国际商业运营高峰论坛正式开始。
首先让我们有请本次论坛的发起单位天津滨海快速发展交通有限公司总经理张金立先生致欢迎辞。有请。
张金立(天津滨海快速发展交通有限公司总经理):首先我仅代表天津滨海快速交通发展有限公司,对各位领导和来宾的光临表示热烈的欢迎!此次2005环渤海国际商业运营高峰论坛得到了中国商业联合会的大力支持,我们推动这次论坛的举办,通过交流使我们泰达市民文化广场项目实现高起步,使我们今后的持续展开的商业项目开发获得有益的经验。今天能够请到各位专家和商业界的精英非常容幸再次表示由衷的感谢!
张金立(天津滨海快速发展交通有限公司总经理) |
滨海快速发展有限公司是一家以轻轨建设运营为主体的,以地产开发商业经营为重要发展方向的综合性大型国有企业,资产总规模已达百亿元人民币。随着滨海新区在中国的崛起和人们生活水平的显著提高,这里需要一个代表滨海新区现代和未来的标志性综合商业建筑,需要一个高水平的商业平台,这就是我们建设泰达市民文化广场的动机,泰达市民文化广场总体建筑规模20万平米,是由国际著名建筑师之一“后现代主义”代表大师阿瑟设计的,它位于滨海新区和开发区的中心,是目前滨海新区规模最大、最为现代化的商业设施。它将成为滨海新区的购物休闲和文化的中心。这一超大综合建筑体及经营,包括大型零售商场、主题商场、假日酒店、酒吧、餐饮、健康中心、休闲娱乐、电影城以及多种多样的文化设施。市民文化广场对完善滨海新区的投资环境起着积极的作用。使人们的生活品质得到显著的提升。我们希望与人们分享滨海新区高速发展的成果。并与合作伙伴一道在这片热土上携手共进,为滨海新区和开发区再创辉煌!谢谢大家!
主持人:感谢张金立先生的致词,接下来我们掌声有请中国商业联合会外联委员会会长王厚德先生致词。有请。
王厚德(中国商业联合会顾问、中国商业联合会外联委员会会长):各位朋友,首先我代表中国商业联合会热烈祝贺2005环渤海国际商业运营高峰论坛会的开幕,我预祝这次会议取得圆满成功!(掌声)我今天到这里来参加这个会跟刚才张政同志的讲话一样,感慨万千。因为我从1958年进入了中国商业部工作,到今天担任中国商业联合会的顾问,从搞计划经济的商业运作到现在搞市场经济的商业运作,我自己整整走过了将近50年的历程了,今天中午看了泰达市民文化广场这样新的气象我这个地方过去曾经来过,但是现在完全面目全非,变得非常的美丽,有着广阔的发展前景。
王厚德(中国商业联合会顾问、中国商业联合会外联委员会会长) |
环渤海经济区这个概念已经为我们大家的一个共识,就是由环渤海的经济区内的相关的省市、相关的企业、各行各业共同携起手来在这个经济区里面发展我们的经济,成为中国经济增长的一个新点、成为我们国家经济增长的第三节,我想这一点是大有希望的。如何进行商业运作,今天上午皮主任给我们介绍了环渤海经济区里面在这一方面的情况和今后发展的远景,我觉得这个是我们这次论坛里面所需要探讨的问题。如何更快地、更高地促进我们环渤海经济区里面的商业服务业的发展。我想我们这次从各个方面有企业的、有专家学者,还有政府的人员,我们今天聚集在这里一定会对环渤海经济区里面的商业的发展提出更好的意见,提出更好的建议,促进这方面事业的更大的发展。所以我们中国商业联合会非常的赞赏,环渤海经济区里面来开这样一个高级的商业论坛,集思广益集中各方面的意见把我们经济发展中间,现在看来还比较薄弱的环节,就是商业服务业把它促上去、抓上去,促进我们环渤海经济区有关省市的经济能够得到全面的发展。
我预祝这次会议取得圆满成功!谢谢各位。
主持人:感谢您的祝福,厚德载物。应该说刚才我们这位老同志、老商业,他的一份感慨当中充满的是希望寄予的是厚望。接下来我们有请赵士绮女士致词。
赵士绮(建设部科技委员会委员、建设部城建司原副司长):尊敬的各位嘉宾、各位同行、媒体界的朋友们大家好。今天我非常高兴来到美丽充满生机和活力的滨海新区,参加这次论坛活动,首先让我代表中国房地产及住宅研究会和人居环境委员会,向2005环渤海国际商业运营高峰论坛的隆重举行表示最热烈的祝贺!
如果说感慨的话,50年前在1955年,我就是在天津这片土地上、天津大学建筑学系毕业的。今天回家了,感觉到特别亲切。半个世纪了,天津城区里已经是翻天覆地的变化。很多很多地方根本认不清了。50年前我就离开了天津。谈到了滨海新区这样的发展,简直是梦幻一样。所以今天感觉到特别的兴奋亲切和温暖。远的不说,这次论坛的主题是“机遇、合作和发展”,面对21世纪渤海经济的发展,周边省市对区域经济的未来和发展都非常的关注,如何抓住机遇、促进区域之间的合作,达到环渤海经济共识已经成为21世纪最具热门的焦点话题之一。环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中心地带,是中国欧亚大陆桥的东部起点之一。一个区域经济的发展,它要靠一个到两个有实力的大型的城市带动,珠三角要靠广州深圳的带动,长三角已经形成了上海杭州等等的带动,环渤海的经济发展与北京和天津的城市竞争力提升的关系非常密切,在环渤海地区5800公里的海岸线上有20个城市遥相呼应,包括天津、大连、青岛、秦皇岛等我国的重要港口在内的60多个大小的港口,在这条海岸线上以北京和天津双合的世界型的城市,带动着两侧的扇形区域,成为中国乃至世界上的城市区、工业区港口区最密集的地区之一。1997年国务院进一步明确了天津的城市定位,天津是环渤海湾地区的经济中心,要努力建成现代化的港口城市和我国北方重要的经济中心。
赵士绮(建设部科技委员会委员、建设部城建司原副司长) |
大家都知道,在中国目前的三个重点经济圈中,环渤海经济圈的发展,要滞后于长三角和珠三角,但是并不是没有解决的办法。我们都知道,两院院士、清华大学建筑学建筑规划的大师吴先生心中装的是大北京,一个难以抗拒的巨大吸引力的构想。在吴老的眼里,没有哪一个地区有京津地区这样的发展的潜力。其他地区的人才技术优势在相当长的时期里都无法与京津比拟。北京和天津都是外资投入集中的城市,对目前业务对象还相对局限在外资企业的外资金融机构来说,这当然是一片广阔的市场。日本和新加坡的银行,在浦东被允许开展人民币业务的时候,日本和新加坡的外资企业几乎可以用欢呼雀跃来形容。大北京规划所提供的解决方案,它的核心就是使大北京地区共同发挥我国经济文化等中心的作用。通过空间上的疏散和集中解决城市面临的问题,促进区域的整体发展。一个国家能够真正参与到国际竞争中去,实际上是大城市和大城市群。党中央、国务院领导非常重视环渤海区域经济的发展,温家宝总理曾经特别的强调,规划和建设好天津的滨海新区,这对于振兴环渤海区域经济具有重要的作用,有深远的意义。滨海新区的地理位置是从渤海湾的海边到天津的城市中心,这个地区的开发和建设已经搞了10年了,具有对外开放的基础条件,世界500强跨国公司在滨海新区已经落户了100多家,现代的发展势头十分见好,我觉得把滨海新区发展起来,必将可以推动和带动环渤海区域经济的进一步发展,这是一个相当好的平台。
据了解,天津的市委市政府领导为贯彻落实科学发展观,坚持可持续发展的原则,正在全力实施五大战略的举措。就是重点要发展海河经济,海洋经济优势产业,区县经济,中小企业和个体私营经济,这些都是天津的优势所在。蕴藏着巨大的发展潜力。作为中国环渤海地区商业地产的一次高端聚会,本次活动必将引发新一轮的环渤海商业效应,对滨海新区商业运营建设以及整个环渤海经济发展的运行,都将起到一定的推动作用。我相信,21世纪,滨海新区健康持续的发展,必将是一个金融主导的新时代,万紫千红春满园。让我们共同构建可持续发展的和谐社会,滨海新区滨江建成为中国大地上北方的曼哈顿。祝我们的大会圆满成功谢谢大家!
主持人:非常感谢赵司长,有人说事物是在比较之间前进的,没有比较和背景我们看不到一个事物动态的发展和变化。刚才赵司长说她曾经是一个天津说,那个时候看这里和今天看这里当然感慨万千。接下来我们有请全国工商联住宅产业领导袁旭致词。
袁旭(全国工商联住宅产业商会副主任):各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们下午好。首先我代表全国工商联住宅产业商会对这次高峰论坛的召开表示热烈的祝贺。
天津经济技术开发区建区20年来取得了很大的成绩。我来过很多次,最近两年没有来,今天到处看了一下觉得非常的振奋。开发区各方面发展得非常快,刚才大家提到我们国家的三大经济圈我这里有一组数据,介绍给大家供大家参考。顺序一次是环渤海经济区,长三角和珠三角。从人均GDP来讲环渤海是最低的,是10945元,将三角23000多元,珠三角30000多元,城市化率为44.2%、45%和42%。每万平方公里城市的数,个人分别为4个、6.9个和6.2个。在这个三个都市圈当中环渤海还是比较薄弱的。
袁旭(全国工商联住宅产业商会副主任) |
我从小在北京长大的,对天津有一些认识,但感觉不是非常紧密,这次大北京战略做出之后,特别是首都规划、长远规划批复以后,首先由原来的经济中心,直接提升为政治文化国际交往中心和易居城市,随着首都的经济和产业的调整,特别是首钢等大企业的迁出,我想环渤海经济圈的产业和城市功能的分布将更加合理。同时也带来天津和我们经济技术开发区发展的又一轮新的优势。这些年来商业房地产市场,发展非常快,主要是基于以下几个原因,第一是民营经济的快速发展。第二是城市人均收入逐渐的提高。第三是城市居民的投资意识的增强。第四是商铺投资有较高稳定的回报率。现在大家都非常关注房地产市场特别是住宅市场,近几年国务院和中央的各个部委出台了一系列调整房地产市场稳定房价的政策措施,现在正在逐步的落实。同时在商业房地产这块,这几年发展相对来讲还是平稳的,投资每年都在增长,2000年到2003年的投资增长分别是19.75%、23.61%、36.83%,开通面积也在逐步的增长,商铺的全国的平均售价分别为3260元到了2003年是3672元,都是处于稳定增长的良性发展的趋势。
同时我们也应该看到,随着中国加入WTO国外的商业的一些大型跨国公司的进入,对中国商业产生了很大的冲击。国内的一些企业为了抢占商业的制高点,也纷纷建一些大型的超市,比如北京的金元世纪SHOPPINGMALL,如果在商业房地产投资和运营经营过程当中如何对市场的把握稍有闪失的话,无论是对投资者和消费者都会有比较大的损失,我们天津经济技术开发区经过20年的发展,应该说有很好的机遇和基础条件。希望我们的开发区在产业定位和天津的城市的职能分工上可以进行进一步的论证,使我们的开发区能够聚集更多的人气。因为一个地方商业的发展,经济的发展,人气是非常重要的。对比其他的一些开发区,像东南沿海,它无论是从引进国内的、国外的高技术人才,还有中级的管理人员,包括打工人员都是全国各地的,这样的引进了人才,另外思想上更多的碰撞,可以使我们的开发区得到更快的发展。谢谢大家!
主持人:非常的感谢以上各位嘉宾,国务院为天津市定位环渤海经济圈的经济发展的中心。如果我们说环渤海经济圈的发展,全国关注环渤海经济圈。首先要关注天津的发展,关注天津的发展,天津的经济动力的中心又在哪儿。就在我们滨海新区,所以滨海新区牵动着全国人的关注。接下来我们掌声有请天津市委常委、滨海新区管委会主任皮黔生先生和大家见面有请!
皮黔生(天津市委常委、滨海新区管委会主任):谢谢主持人。各位来宾、各位朋友、女士们、先生们大家下午好。很高兴来参加2005环渤海国际商业运营高峰论坛的盛会,也非常感谢大家来这里关心和支持滨海新区的事业。我们在这里探讨的话题具有重要的指导意义和推动作用。大家知道即珠三角和长三角之后,环渤海经济圈被历史性的推到前台,将成为中国经济的第三引擎,在这样的格局之下,天津市将成为这一区域的经济中心,其中滨海新区将承担起重要的历史使命。在去年年底和今年3月份的两会上,温家宝总理都对滨海新区的发展给予了特别的强调和高度重视。多次指出规划和建设好天津滨海新区不仅对天津的发展有长远的意义,而且对振兴环渤海区域经济有重要的作用。
最近,国家发改委、国家有关部委对滨海新区进行的大量的调研,在给国务院的报告中强调,滨海新区的经济定位是建立先进的制造业和研发中心,中国北方的航运中心及国际物流中心,要把滨海新区建设成为经济发展社会和谐的易居生态海滨城市,为此我请在座的各位朋友、专家学者和记者们共同关注国家区域经济发展布局的完善和调整,关注环渤海区域经济的振兴。也关注滨海新区的举起。按照11年前天津市政府的总体规划,经过11年多的开发和建设,天津的滨海新区已经初具规模,每年的增长速度国内生产总值保持在21%以上。到去年占全市的比重已经达到了42.6%,出口占到的全市的65%,工业产值超过了3000亿,占到了全市的55%。可以说天津工业的精华物流的主体基本上都集中在滨海新区。按照美国财富杂志所评估的世界500强,在天津滨海新区投资的企业有92家,家数达到了180家,未来的滨海新区将成为中国北方经济发展的龙头,按照我们的设想和规划,到2010年,天津滨海新区的经济总量将占到天津市的50%以上,人均GDP将达到中等发达国家的水平。国内生产总值的将突破3000亿元,形成国际现代化的经济新区,到那个时候滨海新区将建成国际一流的工业基地,将具有自由贸易区功能的高度开放的现代化新区,真正成为中国北方经济发展的龙头。
皮黔生(天津市委常委、滨海新区管委会主任) |
我们展望未来在15年后,即到2020年滨海新区的国内生产总值信心可以达到8000亿,大体上相当于今天上海的经济总量,应该说这是一个令人鼓舞的前景,创建全面发展的和谐社会,是滨海新区与经济建设同样重要的指标。从以人为本出发,我们的未来社区规划将兼顾到城市的布局和人居的环境,金融商务商业服务教育科研文化娱乐医疗卫生社区福利等等,涉及到人居生活的方方面面,这也将形成滨海新区的城市竞争优势,其中应该说商业是我们最重视的组成部分之一。大家今天中午已经看到了滨海快速投资新建的泰达市民文化广场,我相信这是滨海新区一个全新的商业运营平台,将成为滨海新区新的商业中心,刚为提升人们的生活品质发挥积极的作用。预祝2005环渤海国际商业运营高峰论坛取得圆满成功。谢谢各位!
主持人:“机遇、合作、发展”这不仅仅是指一个人的成长,同时也在指城市的发展和增长也需要这六个字。我们都知道一个经济圈或者一个经济区域的发展离不开几个主要城市的带动,珠三角有深圳、有广州这样的大城市的经济拉动,长三角上海、杭州、南京等大城市的拉动,环渤海经济圈的发展势必也会使得北京和上海这样的城市他们的竞争力会逐步的提升,同时在带动周边的城市群。关于城市竞争力如何提升,那么环渤海经济圈城市竞争力提升的过程将会怎样?有怎样的分析。接下来,我们有请中国社会科学院城市竞争力专家倪鹏飞先生,进行城市竞争力的主题演讲有请!
倪鹏飞(中国社科院城市竞争力专家、中国社会科学院财贸研究所博士后):非常感谢组委会邀请我到滨海新区来,也感谢主持人张政。我今天演讲的题目是“中国城市商业地产与商业竞争力”。
第一个问题我讲一下,21世纪中国正在走进城市的新时代,这里讲四个问题,第一,从20世纪90年代开始,中国进入城市化的加速期,由于中国进入城市化的加速期对中国的发展和世界的发展起着非常重要的意义。中国的城市化和城市的发展,将使近10亿的农民进入到城市,掌握知识和技术,分享文明与福利,实现发展尽快过上小康富裕的生活。第二,中国城市的加速推进和中国城市的迅速崛起,中国城市的崛起带动着中国经济的振兴,将和城市一起推动中国政治军事科技教育文化等全面的提升,是中国社会文明发生质的飞跃。第三,中国城市的发展和城市化的加速,将使人们整体发展水平发生历史性的变化,中国的复兴将深刻改变世界的格局。
倪鹏飞(中国社科院城市竞争力专家) |
中国数以千计的城市由此产生的城市化效应,必将为全球创造发展和增长的新奇迹。中国城市化的加速推进,使得中国的城市之间的竞争非常的激烈。第四,加上全球化、加上工业化、加上市场化,中国城市之间的竞争,异常激烈。提升城市竞争力就成了各个城市,以及各个城市所辖区实现竞争的重要的法宝。中国城市快速的发展也给国内外的企业家国内外的投资者,国内外的居民,还有学者们提供了一个非常好的一个机会。大家都希望在这个领域里,在城市里分享中国城市获得的成果。
第二个我讲一下未来城市古老的商业将焕发新的青春。商业是城市最古老、最基本的功能。指的是交易的场所。城市要把大量的资源集中到城市的空间,经过加工处理形成工业产品再源源不断销售到城市以外的其他地区。在信息化和全球化的时代城市的功能不仅增强商业功能,城市不再仅仅是工业生产的基地,更重要的是管理和控制的中心,是技术资金和信息交换的中心。
第三个我讲一下房地产。在目前这个阶段,在中国城市化加速期,中国的房地产对中国城市的发展,对中国的发展,是一把双刃剑。中国房地产是持久动力和诱人的前景。中国房地产是中国最关键的资源,中国的房地产领域,存在着最脆弱的发展,也存在着最大的破坏的可能性。在中国房地产领域存在的大量的金钱行为,也存在着严重的腐败行为。在中国城市房地产的领域,出现了富饶的增加和贫困的并存,在中国房地产的领域是一个最复杂的问题,在中国房地产领域里,是相对于整个经济体制来说是最滞后的改革也是最残缺的体系。我想讲商业地产各商业竞争力之前先讲三个方面的问题。
第四个问题我讲一下城市的商业竞争力是考量城市商业的新视角。
城市的商业竞争力是城市竞争力的一个部分,商业产业、产业环境影响城市的竞争和发展。城市竞争力是城市产业竞争力的综合。城市商业竞争力的概念和构成。城市商业主要包括城市的物流商贸和航运。一个城市竞争力是指一个城市与其他城市相比,在商业方面具有的多快好省的创造价值为居民提供福利的能力。城市商业竞争力是商业产业竞争力和商业环境竞争力的综合。在去年,我们对城市的商业竞争力影响的因素进行了深入的分析。这个城市能不能成为一个商业型的城市,这个区域能不能成为商业性的区域,关键看你的影响因素。具备不具备。我们现在注意到要成为一个商业型的城市,影响因素其中最重要的是商业物流的规模,外资的投资额,生产要素航空设施、港口设施、道路设施、商业人才和人才的综合优势等,重要性是依次排开的。对比一下,我们的滨海新区就可以看到我们有没有发展商业的空间。
我们还发现了中国47个城市商业竞争力进行的排序,也就是说商业功能进行了排序。
在这个研究中我们发现一些问题,第一是商业中心定位的问题,第二个我们也发现的一些优势,影响的基本的因素。这个实际上前面已经讲了。时间关系就不展开了。我们同时发现了中国各个城市商业竞争力的一个分布的情况。这个我们也不展开了。我展开讲一下,针对我们滨海新区来说,我讲五个方面的问题,第一滨海新区是天津竞争力的主要来源,也是环渤海地区竞争力的一个重要来源,大家都知道我们做中国城市竞争力报告已经做了三份,天津在报告一和报告二都排在第七位,现在是第十位。无论是媒体还是政府都非常捐助,我们的戴市长已经自己主持会议两次了。他准备再主持一次。究竟天津的竞争力处在一个什么状态,怎么提升竞争力。显然天津的市民对我们排的目前的状况,第10的状况还不是很满意。但是我到南方去的时候,很多学者认为天津竞争力排在第10太高了。我告诉他,你看到的是天津现在市区的情况,你不知道天津滨海新区的发展,加上滨海新区的发展天津的竞争力还是非常强的。滨海新区是天津竞争力的主要来源。
第二个滨海新区是中国北方城市发展的一个最成功的典范。我们在总结中国城市发展经验的时候,我注意到我总结的经验大部分都是南方的城市。北方的城市总结经验的时候就总结的滨海新区的发展。我想滨海新区的发展对天津的贡献,不仅仅是对天津的贡献,而且是对整个环渤海地区的贡献。滨海新区的发展模式走过的历史轨迹,实施的制度,管理措施对整个北方城市,对整个北方城市建设新的区域来带动全市的发展,甚至带动区域经济的发展,具有非常重要的借鉴意义。
第三,滨海新区没有受到足够的重视,首先没有过去没有受到天津市的重视。我注意到天津有一个“三五八十”计划。这个战略是要用10年的时间使滨海新区的GDP总值达到40%。为什么不是60%、70%或者更高呢。这个南方的苏州是一个非常好的例证。我们在总结经验的时候,苏州新区的发展是用不到10年的时间,GDP等都超过了全市的50%。同时,滨海新区它及其重要的定位,过去有没有受到更高层次决策者的重视。但是国际化的公司在中国改革开放一开始的时候就特别重视滨海新区的发展,摩托罗拉、三星等一系列跨国公司最早进入这个城市就是天津,首选的地区就是滨海新区。他在中国进行决策的时候,我们国内的领导者和国内城市的领导者是有一个错位的。也就是说,跨国公司过去是非常重视滨海的区位的。
第四,滨海新区具有发展商业城市商业功能的条件。影响城市商业功能的几个重要的条件一个是物流,一个是航运,一个是基础设施等等。我想在滨海新区都具备了。所以滨海新区发展商业的条件非常具备。
第五,滨海新区要进一步提升自己的竞争力必须发展商业,我也是在天津渡过了六年,1994年到2000年在南开大学攻读博士和硕士学位。那个时候我就非常关注滨海新区,大家都知道滨海新区是缺乏人气。缺乏人气根本的原因就是城市的功能不完善,主要是制造业,主要是加工业。到现在它的规模正在发展,已经有了很大的发展,产业规模人的规模正在都有了很大的发展。在这个具体的基础上要获得进一步的发展,滨海新区必须成为一个独立的市,必须充分完善城市功能,这个城市功能最重要的就是商业功能,只有完善了这个商业功能,消除商业上的瓶颈滨海新区才能获得更大的快速的发展。谢谢!
主持人:刚才我们听倪鹏飞先生演讲,我不知道皮主任是否感受到了,他话中前面做了所有的铺垫,最后的观点是滨海新区的发展必须强化商业。紧扣我们的主题,环渤海经济圈的发展。也就是说,环渤海经济圈这些中心城市带动性城市的发展,离不开政府和政策。同时也确实离不开这儿的商业经济的繁荣与发展。而商业经济的繁荣与发展当然离不开推动者,就是商家,接下来我们掌声有请易铺网CEO陈健明先生进行“商业运营”的主题演讲。
陈健明(易铺网首席执行官):各位领导、各位嘉宾、各位新闻界朋友们很容幸在这边,就商业地产的话题针对我们这个泰达市民文化广场的项目做一个主题的发言。
我希望表达四个观点,第一,中国商业地产处在怎么样的一个发展阶段,我想所有的开发商或者投资者都对这个问题表示足够的关注。第二个问题环渤海商业地产的市场阶段是怎么样的,我们在跟很多的投资机构做沟通的过程当中,大家对这个区域也有理解,希望跟大家做交流。第三,天津商业地产发展的机遇和挑战。第四,以开展为代表的这些区域的商业地产发展的机遇和挑战。大体是四个主题,第一点应该讲从今年年初一个针对全国的10大城市,包括北京、上海、天津、重庆、沈阳、郑州等等,到目前为止正在进行开发建设潜在进入市场的规模,10大城市总规模3200万平米,上海710万,北京620万,天津390多万。应该讲在目前这个阶段绝大多数业界人士,都认为中国的商业地产处在一个竞争激烈的阶段,我想对于任何一个行业评价,这个行业在什么阶段的一个重要前提实际上这个行业,它到底是处在什么样的阶段。比如讲房地产经过20年时间的发展,企业化开发,包括民间的老百姓投资的介入,应该说这是一个行业发展阶段最重要的一个标志。
陈健明(易铺网首席执行官) |
过去20年时间房地产经过了持续的发展,老百姓已经充分的参与其中。相反,商业地产行业到目前为止企业化开发进入市场也仅经过了两到三年的时间。个人的投资在商业地产领域各行业介入应该说也只是有两到三年的时间。在这个阶段国内的开发商进行开发投资投资者进行投资的介入,普遍处于初期或者说逐渐熟悉行业的阶段,中国的商业地产的行业依然处在发展的初期,虽然目前10大城市由3000多万平米的供应,并不代表商业地产已经进入饱和对这个阶段有一个清醒的认识,说明中国的商业地产需要也必然经历一个长期的发展。第二点环渤海商业地产的市场阶段,2004年初,易铺网利用网络资源,针对所有的注册用户,进行调查,商业地产投资的热点区域排在第一位的是长三角、第二位的是东北,第三位是西北,第四位是珠三角,排在最后的华北地区。
换言之,环渤海地区在2004年初,在广大的投资市场认为,商业地产在全国各个区域排在最后一位,2005年初,易铺网依然采取这样的方式做调查。应该讲有2万多的注册用户包括投资商做回复,将三角依然排在第一的位置上,珠三角第二,华东排在第三的位置。去年第二和第三的东北和西北排在了最后,去年最后的华北地区在中间的行列。从投资市场对商业地产的判断来讲,华北地区或者说以北京、天津为代表的环渤海地区商业地产投资的热度,应该讲是一个持续成长或者说走高的趋势,这一点也得到了目前绝大多数投资者开发商和机构的共识。我想既然市场有这样良好的关注和认同,所有的企业都有一个更长远的考虑,商业地产在环渤海地区发展的动力是足够表示放心的。
第三个问题天津商业地产的发展区域,从我们对天津商业地产在今年年初的调研看,正在建设的或者说潜在进入市场的396万平米的商业地产的规模,这个规模应该讲至少有15%到20%的规模并没有统计进来,在其中大型的购物中心的规模占到了360万,专业市场批发市场占80多万平米,社区的商业规模比较小。就天津的商业地产的结构来说,对于开发商和政府都有导向的作用。在市场的架构之下有三点,天津市新的城市规划包括两轴、两代、三区,包括滨海新区势必带动新区域商业地产的良好增长。
我想大家或者您关注商铺租金的收益,或者关注商铺的成长空间,如果说关注资金的收益,势必这个项目往往在老的、旧的城区当中,这些区域整个的市场环境相对比较成熟,商铺开业之后租金的实现应该不会有太大的问题。但是并不等于说在一些新的区域这个地方的商铺不可以投资,这个地方的商铺虽然最开始甚至两到三年的时间,没有任何租金的收入,但是商铺的成长,原来讲一平米5000买下来,我去年11月底在厦门,在2000年5000块钱的商铺,去年租得很好。我想对于在每个城市,根据最新的城市规划所带动的很多新的区域,也包括滨海新区。这些区域商铺虽然在最开始前期的租金并不是很高,但是这些区域升值的空间值得投资者关注。
第二点社区商业在所有的城市都将会是未来重要的商业地产组成部分。从天津整个商业地产供求的架构当中看,社区商业的发展是相对比较薄弱的部分,所以需要开发商进行相应的关注。在目前这个阶段尤其是政府对于住宅市场进行的相应的调控,这种调控从年初到目前已经对市场产生很重要的影响,甚至包括上海等地方高架的住宅,一个投资或者投机的热情已经不像年初那么高,在这种情况之下,大家势必关注国内外主流的地产资金,对于国内各个区域的观点,就比如凯德置地在九几年进入上海,2002年开支陆续的资金撤离上海,从2003年开始在北京进行大规模的投资,从2005年1月份到目前为止在北京长安街以北中轴路不到半年的时间投资收回情况很好。
在北方地区进行开店经营的这些商家他们做投资并不代表温州或者南方的主流资金的观点,所以说从今年的2月份开始,包括温州的资金在内的主流的地产资金陆续从上海开始彻出来,5月18日潘石屹先生到温州去做项目的推荐,也希望这些项目跟温州的主流资金进行对接。我想告诉大家一个趋势,就目前的情况看,众多的投资机构国外的,包括国内的机构,从离开上海的市场在北方市场环渤海地区,包括北京等等一定是未来市场重点的地方。国外机构持这种观点,国内机构也是这种观点。
刚才住宅产业商会的委员会长讲,过去几年时间地产整个市场投机的气氛很浓厚,但是商业地产市场的状况应该讲是比较良性的,我想在南方上海进行主打市场的资金从上海离开转到北京。另外,住宅的市场在政府严格调控的前提之下,未来一定会有不少的资金从住宅或者高档住宅转向商铺的投资市场。
经济技术开发区形成的区域,到目前来个对商业地产存在机遇和挑战。经济技术开发区无论是我们天津的开发区还是北京的,乃至全国各地的开发区都经过了10年到15年的发展,这些区域,基本上已经摆脱了过去最初级初期的发展。但需要关注,中国的经济技术开发区两种模式在进行发展,第一种从最开始建区完全是按照工业区比较的模式进行规划,这些区域的商业地产如何做。另外,像北京的经济技术开发区在2000年到位之后,北京经济技术开发区从过去的工业区政府入口的一条路一分两半,东部做工业发展,西部做住宅发展。到目前会形成比较大规模住宅的全景。或者说大规模的住宅地产的存在为经济技术开发区商业发展,提供了一定的条件。所以我想这两种模式,如果说这个开发区最开始是完全考虑工业发展的模式进行开发,或者这个开发区从建区开始,就是充分考虑工业发展和住宅并存的模式,这两种模式最后导致的结果这个区域的商业地产需要不同方式进行开发,也可能大型购物中心适合于前者,也可能社区的购物中心适合于后者,我想需要开发商进行仔细的甄别和判断。
应该讲经过10年的发展各地的开发区都已经相对比较成熟,应该每一个省会城市的开发区都有开展,具备做一个国际化的区域的品质的开发区,包括社区成为一个国际化品质的区域。我想这样国际化品质的一个区域,意味着政府在前期进行大量的投资包括市政的建设和配套条件都最大程度保证开发区在未来发展当中一个很重要的角色。这个角色开发商或者政府如何让这里的商业有机的跟开发区的氛围结合起来,应该讲既存在很大的机会又同时存在挑战。谢谢大家!