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北方网消息(记者孟建 陈茁):5月29日,由天津滨海快速发展有限公司主办的2005环渤海国际商业高峰论坛暨泰达市民广场项目说明会在开发区万丽泰达酒店隆重召开,此次论坛齐聚商界领袖,深入探讨环渤海商业发展的战略格局和新型模式,力求引发新一轮的环渤海商业效应,推动环渤海地区与国内外商家的共赢发展。北方网对此次会议进行了现场文字直播,以下为论坛现场对话部分的直播实录。
主持人:好!尊敬的各位嘉宾,今天我们的高峰论坛的演讲部分告一段落。接下来,我们进行现场对话部分,我们的形式是这样的,大家看看我们的舞台上几把椅子,我们现场对话将分为两轮每一轮请上几位在场的专家。大家可以通过我们这几位专家的现场对话,他们的思想的碰撞还有理清一下自己的思路,看看是否可以获得启发,现场的各位朋友您如果有什么问题的话可以用纸条的形式告诉我,我代替你们向他们提供。
第一轮我们的话题是“商业中心对区域环境的带动力”。我们掌声有请易铺网的CEO陈健明先生,美国瑞美商业管理公司中国区首席代表马利东先生,和香港CCA集团中国区董事总经理周小忠先生,有请三位。
主持人:现场的灯光很强,是为了我们现场的录像。我不知道几位适应这种灯光吗?没有问题吧。
几位都是专家是商业方面的策划专家,经常要参与这样的场合。我个人做电视这么多年,谈一个感受,很多人包括很多也常参与这样场合的人和不适应灯光,灯光一亮之后就开始着急,我也很着急。现场三位非常从容,我们主要听他们讲。
首先提这样一个问题,商业中心对于区域环境的带动作用和拉动作用三位怎样理解?
陈健明(易铺网首席执行官):目前国内的开发商为大家普遍很关注商业地产的发展,实际上更多的关注到商业地产项目如果运作成功的话,首先是具有很大的拉动区域或者是区域的地产价值的作用。这一点政府也很关注,投资者也关注,这本身也是商业地产或者商铺自由的特点。
主持人:三年前我来天津,我跟天津比较熟,包括地产商这方面也有几个好朋友。当时就有人说你在这儿买房子吗?后来的增值空间很好。我当时也没有多少钱,也不敢看好天津。我不知道投资的预期值什么时候可以有回报,但是说句心里话今年我真后悔,我再来天津恩,发现天津天翻地覆的变化,而且当时几年前投资的人,现在确实已经有了丰厚的回报了。从这个角度来说,您是做易铺网的,是这方面的专家,是否特别看好天津。
陈健明:从整个城市的发展阶段来讲,天津整个地产的体系,尤其是商业地产,整体还是跟国内一样都处在发展的初期或者前期,但是我想一个有着良好成长空间或者可以盈利的一个市场,最终谁可以把这个钱赚到兜儿里。实际上,还取决于开发商对整个项目是不是做得很专业,如果专业最后一定是一个正果,操作不专业的话,最后可能是没有成果的。
主持人:您认为天津操作的得专业吗?
陈健明:我觉得开发商在各个阶段都普遍的跟各种专家,包括商家进行广泛的沟通,这本身说明开发商很关注专业化的操作的问题。这可以最大程度避免失误。
主持人:今天从陈先生刚才的演讲,我学到了一点,他经常是变着方法提出问题,而不是解决问题。谢谢。接下来马先生为我们谈谈。
马利东(美国瑞美商业管理公司中国区首席代表):我作为美国公司方面的人主要是做零售业的商家。今天谈这个话题是商业中心对区域性经济的拉动作用有多大。我们现在经济活跃的过程中,商业是一个软的市场导向环境,商业的活跃程度决定这个经济的活跃,最后的一个价值的趋向。在商业的环境,其实是给人们的居住以及我们消费提供了一个场所,在商业功能配套其实是完成一个区域、一个整体的,包括居住、购物消费,这样一个综合的经济与生态圈,所以说商业环境是完善经济区域一个主要的功能。
主持人:商业的特征应该是大量的人流。也就是说“人气”。刚才我们有一位专家在演讲的时候提到了,滨海新区人气问题您的个人感受是什么?
马利东:开发区有商业的特点,刚才讲过,在开发区开发的过程中是以工业为主,还是以工业和住宅相匹配的发展态势,在不同的模式之中会生成一个相对独立的商业的特点,这个特点我们讲这个经济的活跃,导致人的消费水平的提高,导致消费的场所的需求,就提供了一个商业的市场。所以说人流是决定商业活跃的主要因素。
主持人:您两位一起再给滨海新区开一个药方。北京的某开发区既有工业区,同时又有住宅区。工业区和住宅区混为一谈或者逐步分开,针对于滨海新区有什么好的思路?
陈健明:实际上,我想假如讲在目前这个阶段,滨海新区的市场人气跟老的城区之间绝对不可比拟,我想也是新区逐渐形成的过程,大家做商业地产的投资开发,商业地产是一个很长线的投资的品种,大家不能认为今天人气弱一点,就否认这个地方商业的价值,任何一个商业的地块。尤其是目前我们城市化扩张的过程当中,将会产生很多这样的区域,过去是农村专家地现在大家进行商业地产的开发。假如开发商充分的考虑到品牌的拉动的作用,充分的引进一些经营的方面比较差异和的业态,对于人气的提升是有改变的,北京的燕莎是在北京的东南的四环,这个地方其实就是北京的农村,旁边唯独的几个小区都是属于比较低端的拆迁的住宅,大家想燕莎开在东南四环的外侧,都怀疑他的一个判断,这个项目在03年4月18日开业之后,最开始的时候人气逐渐形成。04年4月18日第一次单日的营业额超过300万。从目前看,今天的市场人气到了周末你很难找到车位。
据我们的了解,燕莎这么一个很偏僻的,没有人气的地方,居然每天周一到周五营业额不到300万。换言之,一个3200平米的燕莎一年可以做将近10亿的流水。假如您充分考虑到品牌的拉动,充分考虑到差异化的经营,应该讲,可以最大程度弥补一个项目人气的缺陷。
马利东:开发区的开发我觉得是一个硬建筑,我在初期规划的时候可以做很多的文章,其实我觉得在区域里,有一个人文的商业关怀,最后通过市场的导向,带领商业地产的发展,最后达到开发区功能的结构上的配套。
主持人:周先生有一个很具体的问题问您。大概回到商业中心对于区域经济的拉动。周先生是做俱乐部的,北京最有名的俱乐部长安俱乐部他就在那儿负责,请问现在周围的这一代,大概有七个四星级的酒店,在建的7个三星级的酒店,大概不止一个五星级的酒店,您认为是不是商业经济的繁荣在拉动当地的经济。
周小忠(香港CCA集团中国区董事总经理):因为人们出差到新区来需要住店,在这儿开会必须提供住宿,但是我认为在这个地方进一步发展酒店业的话,不光追求四星、五星的饭店,我们可以考虑新的模式,建一些五星级的精品酒店。在欧洲和美国有一些非常好的精品酒店。
主持人:您说的精品的具体含义是个性化和特色吗?
周小忠:精品酒店比较小一点,客房是60间到150间之间。在一些特殊的建筑里面,古建筑里改造的精品。俱乐部我觉得现在天津还没有一个象样的五星级的商务俱乐部,在香港这样比较发达的城市有很多家,现在北京有四大会所。中国会等天津很遗憾现在一家都没有。我觉得我们可以考虑在天津做一家到两家,这也是改善新区的投资环境。
主持人:您在北京做了几家?
周小忠:我现在开始做第三家。
主持人:刚才周先生了,在这一带做两家。您估计什么时候到这儿来投资?
周小忠:我们已经为这个事到天津来考察过两次了。我想我们尽快来办这件事。
主持人:现场哪位朋友有什么问题,需要我代表你们向三位专家提问的有没有?
主持人:是这样的,环渤海的各地区现在都在推行以商业中心为主流的商业发展模式,这是否正确?比如滨海如何?可能和刚才的问题有点交叉现在环渤海各地区都在推行是否正确?
周小忠:我想我们的企业在创新方面下一点功夫,比如说商业运营的模式,我有一个好朋友今年80多岁了是一个美国人,曾经在60年代在美国首创超市。到80年代的时候,把超市全部卖掉,用一个新的模式搞超市,做办公用品超市,也做得非常成功。然后在10年之后,他又采取了一个新的模式,在美国一个洲开始做汽车配件超市,也是连锁店,他做得非常成功。我想我们天津地区,环渤海区域的商业模式也可以从这个方面多做一些借鉴。
马利东:刚才说环渤海地区搞商业中心,我觉得环渤海以天津为主要城市,他的港口以及他的物流,我觉得他是一个很好的基地,物流基地,在天津的城市规划中发现滨海又是最具有条件来发展它的商业,作为环渤海的一个商业中心来说,我觉得天津不应该放弃这个机会,这是一个很好的发展机会。
陈健明:我想说包括天津,包括周边的各个地方,大家都在建商业中心,这个本身是没有错误的。任何一块土地如果说可以做商业的话,周边只要有消费者,有消费群体住在旁边,从旁边经过,这个地方做一个商业都没有问题,关键的问题在于,如果你周边的消费群体的规模很有限,这个商业中心做多大比较合适?我想是一个问题。
主持人:非常有意思。陈先生一直在提出问题。当然提出的问题本身就是在回答问题。最后请三位分别从你们每个人的切身经历和专业角度,对滨海新区的未来发展提出一句话或者是一个观点的建议。
周小忠:我们共同认真的来理解和认识环渤海区域的商业市场,争取在这个环渤海商业市场的发展可以有一个突飞猛进的前景。
主持人:充满的协作精神。
马利东:关注以人文商业带动环渤海的商业发展,以市场经济为导向来发展地产商业。谢谢!
陈健明:滨海新区是一个充分着魅力的一个市场,无论是商业还是地产,如果说想把这个魅力变成最永恒的东西,需要开发商一个专业的理念进行后期的开发和操作,包括招商、管理各种问题。谢谢!
主持人:感谢再次热烈的掌声感谢三位,谢谢你们的参与。