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“得海河者得‘天下’”尖峰地产论坛
与会嘉宾——
南开大学经济学博士刘玉录、泰达城市副总元勇、万通策划经理杨泉、远驰副总张永便、乐康策划经理许晓鹏、海贸副总张建军、天房发展裘经理、富贵地产张培东、锐设绘机构刘耀洋
随着海河综合开发的深入,沿岸地段身价迅速提升。特别是在上游区域,堤岸改造已初现雏形;各节点的商业地产正在紧张建设中,配套日趋完善。海河沿岸正在成为办公、休闲、旅游、商业、高档居住集中的黄金带。
近期,天津市一些高端楼盘相继问世,其中一大部分位于海河沿线,足见海河板块开始升温。据了解,这些项目多定位于高端市场,在主力户型、房型设计和硬件配置等方面均体现出高端特征。目前,这批项目已逐渐成为海河板块中的亮点。
梅江区域已被普遍认为是天津豪宅第一站,于是有人提出,海河沿线板块因高端住宅的集中出现,应该被看作是“下一站豪宅”,那么随着海河沿岸可开发土地的减少,作为开发商和建设者,怎样使这里的楼盘在设计上更加精细?怎样以最大化地利用有限的海河沿岸水景资源造沿河豪宅?这一系列问题都对海河综合开发起着至关重要的作用。
文化——零继承还是再延续
本次论坛的关注点之一在于海河的历史文化及其代表的城市精神。对此,有专家认为,海河的大举开发是一种城市精神的回归,正是这种文化背景结合历史机遇,促成了目前的投资热,;一些开发企业则表示,所建项目将依托海河现有的文化特征进行再延续;但也有不同的声音认为,海河两岸的历史背景因过于复杂而谈不上构成独特的文化。
刘玉录:回归城市精神。通过对海河沿岸目前在建项目的调查可以发现,这些项目定位和城市精神的回归是一致的,因此现在天津项目开发的档次已经远远超过了世纪危改时期。这些项目的定位和名称就已经和我们的城市精神接轨,如海景假日、海河之子、泰达城、海河大道、慈航商业广场、海河·新天地、老城厢11号公馆、信达广场等,都表达了临近海河之意。这些项目的定位也体现了城市精神的回归。
元勇:王者归来。海河两岸的豪宅不应是“下一代”,而是“王者归来”。海河曾经是豪宅的所在地,可以说是天津乃至全国最早的豪宅区域。在20世纪20年代时,海河两岸的豪宅就已陆续出现,包括目前仍在的袁氏宅邸、曹锟故居……它们都是当年和现在天津最优秀的住宅,我们现在新建的别墅尚不能与之相比,还有很大差距。
之所以说“王者归来”,是因为几十年来海河渐渐被人淡忘,这是人类群体一种失忆症的结果,来源是一些特殊的历史原因,而并非是对某个地方没有价值认同。海河板块聚豪宅,这本身是一个客观事实,而今天我们又迎来了一个前所未有的历史机会,使海河和豪宅又重新回到人们的视野中。
刘耀洋:文化起于哪里。我想问:海河的文化核心、精髓在哪里?漕运也好,或者说其他的方面。我个人承认海河是有一定文化,但是下一个话题,海河文化对房地产销售、开发以及对城市建设起的作用在哪里,有多大?
我觉得天津有两点不能忽略,因为它们到现在还在影响人的思维方式和消费形态,第一点天津是由一个小渔村演变过来的,渔村很多的东西它的文化来源于民俗或者叫民风,而非在系的文化。第二点是小洋楼,这个被誉为是世界建筑博览会,但是这段历史是天津的一段屈辱史,虽然这个地方有一些革命先烈在这住过,但是这个小洋楼是九国租借,天津之所以出现这么多的小洋楼就是九国租借形成的。我觉得这两点对天津的主流思维意识的影响还是有的。在这个情况下,形成了一个区域性,我们研究了一个问题,很多人说是风水,就是某一个区域常住民,或者原住民后代对这个区域的看法不一样。比如说我几年前遇到了这个例子,江海花园,宏基200额、这两个项目基本上品质差不多,但是一个卖得好,一个卖得不好,就是两个区域的人的思维意识不一样。天津的海河文化是什么呢?我更愿意叫它民俗和民风。比如说下班之后扇蒲扇、下棋、打扑克、推排九,这种东西我觉得和现在的房地产营销,就是推高档,或者推豪宅,不太好结合。
岸景——张力还是阻力
与会者多认为,项目应该借助于沿河岸景并与之有力结合。众所周知,海河两岸的景观,既是历史的又是当今的,既需要保存旧貌,又需要改换新颜。那么,旧有的建筑与河景是新项目的阻碍还是可利用的契机?
刘玉录:岸景有五个优势生态性。河岸地区的建筑,在生态上是其他地方稀缺的,有水,能够调节空气,视野开阔,空气适度,有直接可以吹到建筑物的外延的风。
可读性。建筑具有如同读书一样一目了然的特点,一眼就可以看到,而在城市中心的建筑则不具有这个特点。
引力场。河边是资源密集的地方,有建筑、有人、有信息流、有物质流,河就像磁场引力的核心一样。
可渗透。河边的建筑物应该是呼吸着的生命肌体,不仅是水泥加钢筋。我们应该赋予建筑以生命,它需要呼吸需要渗透。现在,有项目已经有可以呼吸的玻璃幕墙了,在河岸边,它能吸收河岸新鲜潮湿的空气。
价值性。河边是金城环带、堆金砌玉的地点,沿河带能产生经济带,沿经济带能产生富人群,有富人群就有了豪宅的出现。
许晓鹏:把建筑放在洋楼群落中海河的整个沿线是天津市的文化轴心,文化这个概念是比较广义的概念,当然它的不同的节点有不同的文化的内涵,包括历史背景不一样。我觉得做项目的时候有一个奥匈俱乐部,这个正好在我们项目地界之内,它是奥地利本国以外的、世界上仅存的两个奥式建筑的一个。我们发现这个建筑的时候,我发现这个建筑是有灵魂的,就是你不管是豪宅也好,还是低密度的建筑也好,还是高层也好,都是有灵魂的。那么灵魂体现在什么地方呢?我认为就是文化。所以我们在发现奥匈俱乐部以后,我们集团的领导就把核心的概念确定,我们从修复奥匈俱乐部,把这个作为我们项目的售楼处,包括产品的一些研究,包括文化的挖掘。但是我个人感觉这种文化的挖掘更多是体现在产生本身的研究和规划上。像我们周围有很多的建筑群落,有一些名人故居,实际上它还是你产品的周围的环境,是你产品的附属。你怎么样把产品的规划和周围的文化环境融入到一体,我觉得这些角度是开发商的一个社会的责任感。就是你现在做这个海河板块,你有一些开发,你要对城市负担起责任,这是一个很重的责任。
我们地产和海河的连接点并不单和海河文化连接,而是和海河资源,比如总结出我们这个项目有一个卖点,临海河,实际上临的是海河周边的资源,这个资源可能是现在的资源,也可能是以后的资源,以后海河的改造大的景观效果出来了,是结合在一起的。现在我们项目占地不是很大,六万平方米,小区一共是八个楼,小区园艺是美国的公司做的,在临海河这边有一个50米宽的绿化带,在绿化带和海河之间是台儿庄路,这个项目基本上是这样的。这个建在海河的堤岸旁边,这也是岸景开发的一个概念,这个是我们集团领导比较有远见,选了这个地盖了一个海景假日,卖得非常火爆。
豪宅——新概念还是老调重弹
去年同期,由于大批量的豪宅选择同一时期放量,本市曾兴起一阵豪宅热,对豪宅话题的讨论一直延续到盛夏,话题涉及豪宅的概念、特征、性质、适宜人群等多方面。如今,随着土地、建筑成本的提高、价值需求的增大、文化历史地块的稀缺,海河板块人气再次高涨,豪宅话题再度升温。
元勇:两类见长短。豪宅有两类,一类是郊外型豪宅,不管是山林,还是湖泊,还是海湾,其特点是容积率低、环境非常好、私密性极强。另一类是在城市中心沿河景或湖景创造出的住宅。它的特点在于:第一,它是自然的,有延续的传统;第二,它的配套是极其便利的;第三,文化深厚。很多这种城市中心的豪宅,都曾居住过一些历史上的名人。
张永便:豪宅见仁见智。我们的项目总共50万平方米,是一个高档住宅,我并不认为是豪宅。豪宅这个概念是仁者见仁,智者见智,我们不在这方面讨论了。我们想在这个项目上满足各类人的各种需求。我们这个新天地也许和上海的新天地,和北京的新天地,和杭州的新天地都不同,但是肯定是有特色的。我们的项目今后会逐步的亮相,随着它的亮相,我们也会逐步把我们的理念介绍出来。
张建军:谨慎谈豪宅。从产品这方面,从豪宅这两个字来说,我是比较谨慎的来谈豪宅的,即便我的项目里面有类似居住性质的我都谨慎的谈,我谈的还是高端、高涨。我们产权酒店套房是我们销售的产品,现在已经卖得差不多了,下面就是写字楼,全河景的酒店式的写字楼,我们有一个小型豪华酒店,既是酒店管理又是大厦的物业管理。可以说酒店依托在写字楼里,也可以说是写字楼依托在酒店里面,是一个综合体的建筑。我们要把这个酒店做成一个小型的豪华酒店,一个有特色的酒店,我们请的是香港的AC的俱乐部管理公司,他把英国的国美亭酒店品牌拿过来,在明年6月份,我们这个项目就可竣工入住。(吴江)