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“国八条”“新八条”“七部委新政”……短短三个月,国务院、建设部等部委接连出台影响巨大的政策,目标直指高涨的房价。昔日12道金牌,令岳飞不得不班师回朝,如今这一连三道金牌,也足以让开发商们慎重对待、认真考虑房价的问题了。然而,楼市原本就是一个多方力量参与的棋局,在政策的规则下,各自博弈。
如今,规则已定,开发商、投资者、中介市场、下游产业,面对如此迷局,究竟该如何选择?
开发商谨慎定价
一道接一道的“严控金牌”,越来越高涨的观望趋势,让从去年以来不断高涨的房价开始隐约出现了原地徘徊的趋势。一直呈上升曲线的房价,并没有把开发商们冲昏了头脑,时刻保持警惕的他们,面对新情况不得不慎重对待房价的制定了。
据记者了解,进入五月后,部分项目出现了让利现象,如变相打折、购房送礼,但额度很小。如果说让利的只是少数开发商,那么大多数开发商持有的态度则是:谨慎,谨慎定价、谨慎销售。
6月5日,记者走访了望京地区和东南三环多个项目,发现原本应该是销售高峰时段的周末,各售楼处的人流却不多,成交更少。在与望京某项目销售人员攀谈时,记者被告知,进入6月以来,前来看房的人更少了,而近期提高销售价格的可能性较小。
房展会历来是楼市的晴雨表,下周即将开幕的夏季房展将会更为明确地反映出新政实施后开发商们的想法。
据北京四季房展组委会负责人祖建军介绍,除了个别参展项目的价格有小幅上扬外,其余项目都在价格上保持了平稳状态。这与今年春季房展表现出来的大部分楼盘项目价格大幅上涨形成鲜明对比。
据四季房展提供的信息显示,日光清城去年冬季房展销售价格为4000元/平方米,到了今年春季房展,上涨为4400元/平方米,但参加夏展的销售价格依然是4400元/平方米。湖畔雅居去年冬展价格为7500元/平方米,今年春展为8200元/平方米,而夏展则保持春展价格水平。
潘石屹、任志强等纷纷预言,房价将出现下降,但是,更多的开发商却还在等待最后的底线,在此之前,只能捂着手里的房子,等待。
投资者转向长线
“炒房炒成房东”,这句戏言,在6月1日之后已经成为众多投资者的亲身经历。一系列新政策出台之后,投资者们能选择的只能是从短线转为长线。
作为一个资深房产投资者,张先生投资房产已经有5年的时间,名下的物业最多时有23套,但目前他手头只有7套出租效益较好的物业。张先生的大部分物业都是今年上半年出售的,因为多年的投资经验使得他在年初就从国家的政策中嗅到了不同寻常的气息,开始着手处理手头收益前景不是很好的物业,留下的物业出租,做长期投资。
张先生告诉记者:“投资房产只是我的副业,意外的机会使我发现投资房产的高额利润,但我并不想因此放弃我的职业。说实在的,前期炒房的收益主要来自敏锐的选盘目光和钻政策的漏洞,现在政策不断收紧,短期炒房获利空间越来越小,还是长线投资比较稳妥”。
在严厉的政策调控下,张先生算幸运儿,及早抛掉了收益不佳的物业,主动选择了长线,但是更多的投资者却不得不选择“长线投资”。
徐先生在上海购置了一套物业,原本是想房价涨起来后就卖掉,但没想到期房禁止出售,只能等交房后出租收租金了。
记者了解到,“禁止期房转售”的政策出台后,大部分投资者都对这个政策感到非常突然,突击出售无望的境况下,不得不转向长期投资,或者先出租,然后等待合适时机出售。
但是,要注意的是无论住宅、写字楼还是商铺,租金水平都在普遍下降,当这些原本应该出现在二手房市场的房子,出现在出租市场后,只能继续加大租金下滑的趋势。房东们只能背着沉重的银行利息,看着租金一路下滑。
中介市场交易冷清
投资者手中的房子不卖了,中介公司的日子自然就不好过了。
记者采访了京城各大中介公司的市场人员,普遍反映新政实施以来,不论是客户登记量、房源登记量,还是成交量,都有大幅下降。
新政出台二十天后,有些中介本月新增成交量甚至为零,就连以往成交一向平稳的普通住宅也深受波及。
金诚信经纪公司总经理邱宏告诉记者,5月11日之后的几天曾有不少公寓投资者打算抛售避税,“但短短几天哪能轻易遇上真正的买家”?之后,随着避税无望,卖家也就放弃了。据他介绍,包括金诚信在内,近半个月来业内除了“赶趟儿”过户红火的不得了外,各种类型的房产成交都是一片惨淡。
综合各大中介公司的统计,税收新政实施一周来,客户登记量减少了25%-50%,房源登记量减少了17%-45%,成交减少14%-40%,只是房屋价格依然坚挺,并且出现上扬。
之所以出现这种情况,说明新政强烈影响到买卖双方的心里预期,造成“卖房者持房待卖,购房者持币待购”。据我爱我家反映的数据显示,目前90%的人都选择观望,造成客户登记量和房源登记量都大幅下跌。
链家市场总监金育松认为,卖房者考虑到自身的利益,将营业税加到了房款中,使得房价升高,而对于买房者,期待新政使房价下跌,这样两者的心理预期间的差距拉大,成交量不可避免会下降。
因此,这种局面对于中介公司的生存很不利,据专业人士分析,如果这种局面持续的时间太长,不少依靠二手房买卖为生的小中介公司将会倒闭。
下游产业
利润下降
现代经济的特点是合作发展,息息相关,系列楼市调控政策影响的不仅仅是商品房,还有建材市场,尤其是钢材市场和水泥市场。
6月1日,武钢股份(600005)公布其产品7月出厂价格,除硅钢外,主要产品冷、热轧板平均下调300元/吨。市场纷纷预期公司在8月份仍存在继续等幅下调价格的可能。武钢股份自2004年9月份以来已9次上调产品出厂价格,本次下调价格是10个月来第一次。
6月7日,武钢的工作人员对记者表示,造成当前钢材价格下滑的主要原因是在国家有关宏观调控政策陆续出台后,市场信心受到打击,房地产这个需求大户明显有投资减缓迹象,在这种背景下,心理恐慌成为最近市场钢材价格下滑的主要因素。另外,近期国际市场价格回落对国内市场价格下滑产生不利影响。
房地产投资的减缓不仅对钢铁行业造成了影响,对水泥行业也影响巨大。
来自发改委的数据显示,今年一季度,水泥行业实现利润由去年的31亿元转为亏损3.5亿元。
海螺水泥为国内最大的水泥生产企业,按照该公司4月28日公布的第一季度财报,海螺水泥今年第一季度实现净利润2165.86万元人民币,同比下跌95.11%。截至一季度,该公司共销售水泥和熟料1021万吨,同比上升51.04%,但实现主营业务收入18.95亿元,同比仅升0.98%。期内,综合毛利率较前一报告期下降16.53个百分点。
海螺水泥的工作人员对记者表示,国内新增产能过大过快过急,是导致目前水泥行业供需矛盾的主要原因,而房地产市场的调控加速了行业的调整。
除了钢铁、水泥,另一个受房产调控影响巨大的则是电解铝行业,国家发改委经济运行局的数据显示,一季度电解铝行业亏损面达到80%以上。
建材行业更是反应激烈。按照中国建筑材料工业协会提供的数字,2004年平板玻璃、建筑卫生、陶瓷玻璃纤维等13种主要建材产品产量增长率都在15%以上。国家统计局发布的2005年第一季度统计数据,建材行业利润下降43.1%。
显然,经过2004年房地产高涨期迅速发展起来的建材行业,如今在房地产行业的政策调控下,不得不进行结构性调整。
谁来给资金指出一条金光大道
严控已经成为楼市的调控主题,抑制房价的强硬措施一条接一条,像炒房比较厉害的上海,干脆出台了停止转按揭的措施。政府的态度愈加鲜明,炒房者只能缴械投降,纷纷想尽办法撤离越来越危险的楼市。
可这钱该投向哪里?
从理论上讲,这个问题好像不难回答。因为这些长期习惯于投机性炒作的资金,对于投资国债等保守性投资方式兴趣不大,对于庞大的国际汇市又不具有操控能力,邮市、币市中操作空间又太小,剩下的惟一去向自然是股市。
两会期间,股市与楼市自然成为人们关注最多的话题。政府对两个市场的态度十分明确:股市要扶持,楼市要打压。甚至有专家提出建议只要把股市搞火,就可以让楼市熄火,楼市之火不熄,股市难火。从这一点看,股市也似乎是资金唯一的归宿,但实际上问题并非如此简单。
多位分析人士表示,股市与楼市虽都受资金流动影响,但毕竟是各自独立的市场,各有其自身运行的规律。国内股市近几年走势低迷并不是因为楼市的火爆造成的,而是由于监管不力,投机过度,国有股解决股权分置等多重因素造成的。而楼市的火爆也不是因为股市低迷造成的,那是现实旺盛的需求推动的。解决不了楼市和股市的基本问题,就算资金从楼市转战股市,也未必会有好结果。
今年年初,笔者已有朋友聪明地从楼市撤出到股市抄底去了,那时沪综指在1300点左右,被喻为“铁底”;结果,6月6日,沪综指盘中一度跌破1000点整数关口。这位朋友已把从楼市赚的钱还给了股市。实际情况好像正应了分析人士的冷静观点。更何况不少炒房者对股市等虚拟经济先天就存在排斥心理,宁可资金长毛,也决不肯买股票,股市未必能成为投资资金的蓄水池。
楼市现在有泡沫,政府在打压;股市有股权分置问题压着,连创新低;把钱存在银行吧,现在又是负利率时代……谁能告诉那些资金,哪里才有适合它们的金光大道?