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去年以来,中国各地房价不断上扬,全年房价上涨14.4%,今年一季度,房价同比又上升12.5%,上海,市、郊区住宅均价已经超过了每平方米一万元。为使房地产市场健康发展,国家出台了一系列宏观调控政策。特别是5月11日由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部委联合提出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》),直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题。七大部委《意见》一经公布,在整个房地产界引起了巨大的反响。
《意见》中加大土地供应调控力度、调整住房转让环节营业税政策等条款重拳出击炒房行为。特别是6月1日后对个人购买住房不足两年转手交易全额征收营业税的规定,被业内人士称之为“6·1大限”,有人认为6月1日将成为房价转折点,上海、南京等地也确实出现了房价回归理性的现象。天津就《意见》提出的细则也在加紧制定中。6月1日后,房产投资客陷入了窘境,短线投资客关心的是如何规避税收,长线投资客关心的是“以房养房”“以租抵贷”是否依然可行。一系列宏观调控政策将对天津市房地产市场产生何种影响?天津楼市走势如何?鉴于此,天津日报《经济周刊》于2005年6月7日举办了一个关于“6·1之后话楼市”的主题沙龙,天津市有关方面的专家、学者、政府官员、企业家纷纷发表见解,把脉津城楼市。
6·1是否成大限
主持人:首先,欢迎大家参加本次的主题沙龙。5月11日,继“国八条”、“新八条”之后,国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,再施组合拳直击房地产市场的投机行为。一个半月中,国务院针对“稳定住房价格”连续出台了3次政令,可以说是史无前例的,足见政府对稳定住房价格的决心之大。国家为什么会出台这一系列宏观调控政策?而这一系列又将对房地产市场带来怎样的影响?
绍七杜:七部委联合出击,全面布局,重点调控,对稳定房价,引导房地产市场健康发展的意义重大。说到宏观调控,从2003年国务院下发第18号文件以来,在加强对房地产市场的宏观调控和稳定市场价格方面政府已经做了不少工作。这次调控的一个突出特点是从供给和需求两个方面实施双向调节。供给方面重点是加大中低价位、中小户型住房比例,改善住房供应结构;需求方面总的原则是遏制投机性需求,控制投资性需求,合理引导改善性住房需求。贯彻落实这些措施,有利于保持房地产市场可持续发展,有利于保障中低收入群众的基本居住需要,有利于促进和谐社会建设。简而言之就是限制投机,抑制投资,鼓励正常消费。此次新政的出台不会对天津房地产价格带来太大的波动,因为天津的房地产市场一直处于政府的监控中,投资不多,投机的更少,发展得还是比较健康的。
黄凤羽:从政策层面上讲,这个政策的初衷就是为了抑制炒房,政策效果也恰恰是这样的。从市场的反应来看,这次政策的出台体现了国家宏观调控能力的成熟。国家要的是房地产的价格稳定,国家宏观调控的目的在于通过土地、金融、税收等手段改变开发商和消费者对房地产投资过高的预期,抑制市场投机,有助于房地产市场健康发展。
周京奎:我认为对于政府来讲,房价的大起大落都是政府不想看到的。过快的价格上涨会导致市场投机,金融风险上升,消费者的住房成本以及城市的经营成本加大,尤其对于吸引外资不利。但价格下降过快,也对城市的经济带来坏的影响。政府、消费者和开发商,都希望价格能保持平稳。从长远来看天津乃至全国的房地产将会保持长期增长态势,因为我国要建设和谐社会,就需要好的居住环境,好的城市经济环境,好的产业发展环境。另外,每年1%城市化的需求,也必将带动房地产的发展。再次我们国家的经济也在不断发展,人民生活水平的提高,也对房地产有较高的要求。具体到天津,从发展看,天津的外向型经济,需要营造更好的人文环境、人居环境。房地产市场发展还有很大的空间。
主持人:有种说法认为6月1日将成为房价的分水岭,也就是业内所说的“6·1大限”,那么6月1日是不是大限呢?
张志勇:国八条出来以后,我们一直关注着楼市的整体动向和国家的政策导向。从目前二手房市场反应来看,政策带来的影响主要是成交量的下降。价格波动并不大,没有出现上海和南京等南方城市大规模抛盘,价格大幅下挫的现象。数据显示,5份相对于3月份成交量下降了20%左右,价格相对稳定。我们经过市场调研发现天津房地产市场中投资群体还是比较少的,进行房地产投资的大约占10%左右,而投机的更少。这样的比例不足以使价格产生大的波动。
张保强:政策出来以后,媒体就有了“楼市无悬念”的概念,政策的导向还是很明确的,主要是针对投机行为。投机跟投资还是有区别的,对于天津来讲,做投机,搞短线的,相对于其他热点城市要少得多。天津有一些持有多套住房的人,但大部分是投资者。这批人大多进场较早,在2003年年底和2004年上半年进场投资,那时房产价格相比现在要低得多,面对目前国家的税收调整政策,早入场的投资者不至于产生恐慌心理。上海抛售比较严重,是因为短线投资多,泡沫人人都可以看见。对于天津最后一批进场的投资者,政策带来的压力还是比较大的,他们可能会急于抛售,但抛售并不一定能带来成交。但是,目前需求基本上停了,很多购房者都持币待购,成交量这些日子处于一个暂停线上,尤其是6月1日以后。
吕鹤鸣:从市场情况看,商业地产受的影响比较大。销售额有一定下降。
王俊寿:银行方面已经加强了金融风险控制。对于个人住房按揭贷款我行实行三个原则,第一以居民居住为主,第二以居民消费为主,第三以中低档商品房贷款为主。为控制风险,对炒房者和投机者的贷款坚决不放,对投资性的第二套住房严格控制,具体措施有提高首付、抬高利率、缩短年限等。6月1日,可能会是房价的分水岭,从我们目前掌握的情况来看,二手房的持币待购现象浓厚,老百姓买涨不买跌。