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在国家的系列调控政策和严厉督促下,上海的房价终于开始回落,部分游资也是匆忙从上海楼市抽身而出。这时,那些由上海“功成身退”的游资动向就显得格外引人关注。据说这些由国内外机构资金和个人资金组成的游资从上海撤下来后,开始纷纷转向北京。不少人开始担心大量游资涌入,北京的房价会不会进一步上涨。对此,一些业内人士表示游资确实已经进入北京,但也有一些业内人士认为目前北京并不适合大量游资的进入。
甲方:认为热钱进入北京方观点
业内人士
撤离上海转向北京
上海房地产市场的改变从今年3月份就已开始。在系列调控政策的“降温”下,短线游资逐渐撤离上海,其中尤以江浙投资为甚。估计从上海撤出的江浙资金已有上百亿元,而这还只是开始。
还有一些海外基金也在从上海撤离。4月份,两家外资减持旗下房地产项目,一桩是摩根大通以每股平均价2.09港元,减持上海复地270万股,涉及金额约564万港元;二是4月末,荷兰国际房地产以3081万元人民币将松江复地30%的权益转给上海本地开发商上海复地,这被看成外资撤离上海的标志。随着上海房地产市场资金流向的变化,他们将目光投向了北京。
业内人士
海外基金向北京靠拢
海外房地产基金进入中国后主要是聚集在上海,主要是当时上海的房地产开发市场化程度在全国相对要高,投资回报率相对较高。但是今年一个比较突出的现象则是这些海外的房地产基金逐渐开始向北京靠拢。比如今年4月,在全球发行的扬子基金宣布,斥资3000万美元,整栋购买北京中远远洋新干线D座酒店式公寓作为其长线投资的对象。扬子基金是第一次出现在北京公众的视野。其投资重镇原本是在上海,此次签约中远远洋新干线,只是其迈入北京的很小一步。
戴德梁行投资部负责人
北京市场风险较小
在由房价高涨而带来的“政策市”如上海等长江以南地区,投资尤其是投机将面临越来越严厉的打压,而相对平稳的北京市场或许因其风险相对较小而愈发显示出其独特的吸引力。国内外投资者正是看好这一点纷纷转向北京房地产市场。
上海开发商
短线游资关照北京
目前的上海游资已经裂变成两个阵营:一方是短线炒作为主的游资,在嗅出了政策的严厉信号之后,开始撤离上海;另一方则是长线投资的游资,他们笃定政府无法长期抑制房地产市场,因此仍留守上海,等待政策的松动。
撤离的短线游资既有机构资金,也有个人资金,大约占盘踞上海游资的40%左右,他们其中一部分转向了其他行业,还有一部分仍滞留在房地产行业内,只不过转换了城市。千里之外的北京,似乎开始受到这部分游资的关照了。
分析人士
北京房价相对平稳
相比上海,北京的房地产价格上涨速度相对比较平稳,并未出现像上海那样的大幅上涨情况,因此,在对政策甚为敏感的游资看来,现在的北京比政策严控下的上海更为保险,当然,游资也认为,北京房价上涨的空间要大于以后的上海。
于是,包括扬子基金、摩根斯坦利、美林集团等机构,以及以温州炒房团为代表的个人游资,纷纷以各种形式开始登陆北京。这些机构资金和个人游资,他们大都有在上海投资房地产的经历。
乙方:认为游资没有进入方观点
中原房地产经纪公司李文杰
北京不适合短线投资
北京的情况与上海不同。首先在二手房交易程序和时间上,上海程序简单,10天左右就能办完买卖手续,但在北京却至少要经历数月时间,这与短线投资快进快出的操作方式是一种巨大的矛盾。另一方面,从年初以来,央行加息、调整房贷利率,财政部准备征收房地产税、国务院出台八条意见等宏观调控措施已经有了初步的效果。在房地产大势的走向上,北京现阶段的情况与上海房价飞涨的时期已经有了明显差别。所以北京目前并不适合上海的资金进入进行短线投资。
全橙地产增值服务公司朱凌波
观望成风市场进入调整期
国家的一系列调控措施流露出的信息,已经对购房者的购房心态造成一定影响,持币待购的心态开始出现,此次北京春季房展成交额大幅下滑就是明显的例证。而持币待购的现象一旦出现并形成一种潮流,将促使楼市从高涨期转向滞胀期,甚至在部分楼盘出现房价下降的现象。观望人群越来越多,这也意味着楼市的价格已经上涨到一个调整期,不太可能继续沿着去年的上涨幅度发展。如果以炒房的心态入市,很可能意味着在高点购进,而在未来的数年内无法获利脱手。显然,现在在北京楼市操作短线投资并不是很好的时期。
业内人士
热钱没有涌入北京的四大理由
虽然北京和上海都是国际性大都市,但热钱并没有大量涌入北京,原因主要有四个方面。第一,上海楼市是目前中国最发达和最成熟的,不仅一手房交易量极其巨大,更主要和重要的是二手房发达和成熟,二手房总交易量接近甚至超过一手房。出于资金安全考虑,国际热钱第一要求就是进得来出得去,必要时容易脱手。目前北京二手房交易量不足上海的五分之一,易进来难出去是国际热钱不愿“落户”最主要的原因。第二,上海房价尤其是高端房价的上升通道已经完全打开,价格容易上升。国际热钱进来的主要目的是赢利保值不是自己居住,考虑的着重点不是价格高低和性价比,而是有没有上升空间和有多大的赢利机会,显然上海更加符合这种要求和条件。第三,上海已经成为境外人士购房和投资的首选目标,具有积聚和集中效应。这种积聚和集中效应使这些资金感到更加安全,具有互相保护和保证,以及进一步推动房价上涨的作用。第四,目前上海房屋交易成本仍然比较低,北京的契税要比上海高很多。另外上海交易手续及程序也比较简单宽松,境外居民可以直接用境外身份买房,不必办理当地的居住证明。