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6月1日,国家七部委联合颁布的稳定住房价格政策开始实施。国内几大主要城市的房地产市场都或多或少地出现了震荡。尤其在二手房市场,不论交易量还是交易价格都开始进入新一轮的变化周期。
新闻背景
对于动辄以数十万元计的房地产交易而言,5%的税费增加率不算小数。尤其对于个人消费市场。于是,全国各大城市的房地产市场都出现了不同程度和形式各异的变化。
北京
自住型购买仍是主流
营业税新规刚刚开始执行,北京市场上的二手房就已经出现抛售势头,据称,这其中一半是炒房者所为。但北京地产业内人士表示,二手房市场仍将长线看好,目前短暂的非理性市场不会打击购房者的实用需求,他们预计几个月内市场将恢复交易常态。
七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定,从今年6月1日起,将对“未住满两年再次转售的住房征收全额营业税”,这使北京的二手房市场出现大面积抛盘。从北京几大房地产经纪公司了解的情况来看,由于业主大量抛售,二手房供应量近期大幅增加。但是业内人士普遍认为,北京二手房市场还是“以自住购房为主”,北京市二手房在很长一段时间内仍将供不应求,因此将来的房价不宜看空。
上海
“售转租”缓解交易压力
房源抛售的现象同时出现在上海,而对于供大于求的二手房市场,沪上房主则更倾向于以“售转租”的方式缓解眼前的交易压力。
新政策出台后,上海很多房主也都开始积极挂牌出售房源,但由于接盘者寥寥,不少房主不得不将出售房源改为出租,这使原本冷清的二手房租赁市场开始回暖。据了解,目前“售转租”现象在上海很多中介公司中涉及的房源都达到将近20%。
一位某房产中介店办理“售转租”手续的齐先生表示,日前七部委出台关于征收房屋交易营业税的规定,使二手房价格走势扑朔迷离,最近看了几家中介公司,都有不少人在挂牌卖房,所以担心自己去年买的二手房价格是否会受到影响。他说,反正自己目前的住处和资金都还不是很紧张,与其凑热闹挂牌出手,还不如委托中介公司帮自己管理出租。一来可以以租养贷;二来也可以先避开市场风头,等合适的时机再出手。
广州
不少业主降价急售
作为国内最成熟的二手房市场之一,广州市的三级市场对于新政策似乎格外敏感。砸价抛盘的情况已经开始出现。据了解,一些个别业主为了尽快脱手房源,甚至将交易标价降低10万元。同时,也有不少买房者到中介公司咨询情况或是要求自己有意向的房屋的业主降低房价。
国家七部委新政策正式实施仅仅10天,广州市某中介公司转让二手房的客户中,就有近三成房主主动要求降价抛售房屋。据透露,天河区一套148平方米的二手房业主,因为着急出手,甚至将价格从100万元降至90万元。这些提出降价抛盘的业主中,有相当一部分房主是只有预售契约,但未取得房产证者。根据广州市某中介公司调研,目前广州市的二手房交易中,只获得预售契约、未获得房产证的住房占了20%,新政策出台后,这一批房屋都会被挡在二手房交易的门槛之外。而广州每月的二手房成交量平均有3万宗左右,因此该政策涉及到的群体数量也不小。
广州市中介市场业内人士指出,由于新政策提高了二手房进入交易市场的门槛,只有预售契约、没有房产证的房屋不能进行二手交易,而购买年限不满两年者要按其取得的售房收入全额征收营业税。进行二手交易的成本增加,使市场上的二手房源数量有所缩小,中介机构业务量也将随之下降。
武汉
营业税出现“AA制”
在营业税是否会增加二手房交易成本而降低成交量的疑虑还未有回应的时候,武汉的二手房交易市场却立即出现了买卖双方营业税“AA制”的现象,甚至一些买家还提出了要为房屋营业税“埋单”。
武汉市某中介公司总经理表示,一些在6月1日前谈妥交易但未办妥手续的顾客,会出于交易诚意而双方协商解决营业税问题。例如,武汉永清庭苑的一套二手房来不及在6月1日前完证,房主和买家便谈好双方各交一半营业税。这种情况最近在武汉二手房市场的交易中比较多见。尤其是合同房交易,要先将房产过户到自己名下,再过户给买家,实在来不及,双方纷纷协商营业税的问题。有的房源紧俏的卖家,甚至会有买家主动承担营业税,并按照原计划进度顺利完成交易。
缴纳营业税自然要先明确需执行新规的房屋标准。据了解,武汉市的普通住宅界定标准规定,凡单价超过5500元/平方米、总价超过70万元或别墅住宅等三类均视为非普通住房,按4%征收契税(普通住宅为2%)。而此次国家规定的普通住宅是指住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的。因此,这两项标准还可能会重新协调。
南京
投资比例明显回落
国家七部委新规出台后,南京二手房市场的投资消费比例迅速萎缩。仅政策出台后的5月份,南京投资购房比例就已从今年1月份的11.9%大幅回落至4.2%。
受房产新政中营业税及高档房的影响,南京一些投机性房源在一段时间内通过适当让价等方式加大了出售力度。
据统计,新规出台后南京二手房市场交易中,房款总额在60万元以下的二手房占88.8%,比4月份增加3.86%。同时,100平方米以上住宅的交易量与前月交易量相比增长幅度最大,表明由于“房产新政”出台,购房者为了回避营业税而加快了购房步伐。不过,业内人士预计,本月100平方米以上的二手房所占比例将开始回落。
随着“房产新政”中有关营业税及高档房政策的实施,投资购房数量出现了下滑,由4月份的8.7%跌至5月份的4.2%,与去年同期相比下降了51.7%。而改善居住条件购房仍然是南京绝大多数购房者的主要动机,据统计,今年以来南京改善自住型购房比例始终保持在50%-60%之间。(安元)