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面对营业税新政的实施,卖房人与购房者都开始协调各自利益,并尝试以某一方面的让步减少交易成本的增加。于是,近来的二手房市场交易便出现了一些新鲜的看点。
租赁升温消化部分房源
今年以来租赁市场的持续升温,给一些暂时“售转租”的房源提供了比较稳妥的过渡方案。
据了解,今年以来租赁市场的平均出租价格普遍比去年同期上涨了10-20%,尤其高端产品的求租需求也明显上升。从前不久公布的天津市住房租赁指导价格来看,河西、南开等商业、商务及开发比较活跃的区域,房屋租赁价格也明显比去年有所提高,尤其是一些新建小区,住宅租金比同区域的旧有小区要高出20—50%。
一些中介业内人士透露,涉及营业税的欲售房源中,很多价格较高的房源都转向了高端租赁市场。龙盛置业有关负责人透露,近来外籍人士、外地白领等人群对于求租房屋的社区环境、物业管理等条件要求越来越高,并且求租量也比去年上升了将近一半,而“售转租”房源中符合这些要求者比例很高,交易达成速度较快。
营业税成本尝试计入房价
对于一些迫切的购房者和不愿承担营业税的房主而言,将营业税成本摊入房价是缓解新矛盾的方法之一。并且这一现象在北京、杭州等城市已经开始出现。
杭州某中介公司负责人透露,6月1日新政实施后,未满两年上市交易的二手房将缴纳营业税,一些卖房者虽然选择在现阶段出售手中的房屋,但并不愿自己承担5%的营业税。于是,部分房主便将营业税折算后加入房价中,而一些对房源满意并希望尽快成交的购房者,则表示愿意接受这一做法。
虽然是买卖双方自愿分担,但有业内人士担忧,房屋报价的增高将导致二手房价在短时期内上浮波动,并很可能会影响到市场的具体成交量。
“时间妥协”试图回避成本
利用“时间妥协”的方式回避政策带来的营业税成本,也是眼下一些房屋交易者正在尝试的方式之一。
所谓“时间妥协”,是指一些距离缴纳营业税的两年期满时间不久的房源,买卖双方签订交易合同,但具体办理手续等到房屋超过两年期限再行办理,以规避缴纳营业税。对于距离两年期满还有一两个月的房源而言,很多交易者都表示可能考虑这样的方式。据业内人士透露,虽然一些不急于交易的买卖双方已经开始商讨这一方法,但最终成立的可能性并不很大,因为交易中涉及双方信任度、财务交接等很多环节,双方都不一定能够达成一致。
容积率考核可能成难点
对于新规定中考核营业税征收房源的相关条件,国内很多经纪公司表示比较困难。除了对政策适用范围、税率、起征时间等问题都比较模糊外,最主要的还是卖家难以在交易的时候提供有效的享受优惠的证明文件。
各城市在营业税新规执行细则中规定,享受政策优惠的房源必须具备三个条件,即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140(含)平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下,三种条件同时满足方可认定为普通住房。某中介公司负责人表示,在这三个条件中,后两个还比较好提供证明,至于容积率的证明,卖房者很难提供,而且应该由谁提供这个证明也没有明确规定,这就给交易带来很大障碍。(安元)