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外资热情不减
随着房产新政的出台,上海房地产市场的日趋稳定和高透明度,使住宅市场开始平稳。目前,消费者、开发商和房地产经纪正在对住宅市场的现状和发展趋势进行全面评估。另一方面,商业房地产市场却在强劲的公司需求推动下,持续保持上升势头。在2005年第一季度,一些主要商业区的大多数甲级写字楼的空置率均控制在5%以下。浦西某些甲级写字楼的空置率甚至为0,其平均租费已上涨至每平方米每天0.90-1.30美元的水平。
仲量联行中国区董事总经理郝思建告诉记者,仲量联行在中国市场所管理的物业已经从2002年的30万平方米,增加到今天的80万平方米,所服务的全球性企业,也从16家增加到42家。郝思建充满信心地说,两年内,中国将成为我们最大的市场。
这42家全球性企业,正不断扩大它们在中国的业务,这证明了它们对这个市场具有正面的预期。外国资本投资中国的物业,尽管比例很小,但是增长很快,郝思建认为它们5年内必然会成为中国市场中一个重要的角色。
“现在可以看到的是,2005年进入中国地产市场的资金有5亿美元,境外投资者也认识到,目前国内房地产行业的调控政策,主要还是针对住宅项目,国外投资者所热衷的商铺、零售商场、写字楼等物业,并未受到明显的冲击。国内市场的主要问题,是市场结构和税收政策比较复杂,除此之外,它对境外投资者仍然具有一定的吸引力,它们迫切希望加入这个市场。”郝思建说。
仲量联行中国区董事陈立民在接受记者采访时也表示,地区总部政策也将直接推动上海写字楼市场。
陈立民告诉记者,公司刚刚与百事中国投资公司和葛兰素史克公司签署了一份租赁合同,两家公司即将入驻位于人民广场的“都市总部大楼”。百事最初的意向是租赁6000平方米,入驻时实际需要却达到8000平方米;葛兰素史克公司也从最初的4000平方米,增加到6000平方米。这显示出跨国公司在中国市场强劲的增长势头。大楼最初的签约价是1美元/平方米/天,最新的价格已经涨到了1.28美元/平方米/天。
“现在不是我们在涨价,而且是企业之间存在竞争。”陈立民说。
在2002年,上海的跨国公司地区总部有12家,2003年为52家,2004年为82家,在2005年内还会有50家,因此到2005年底,跨国公司在上海的地区总部将达到130家左右。仅2005年进入的50家地区总部,需要的写字楼面积就是20万平方米。陈立民说,这使得从2001年到2007年,上海的写字楼一直处于供不应求的状态。在这一时期,上海平均每年写字楼的供应量是40万平方米,大部分集中在浦东。
上海甲级写字楼租金上涨速度惊人,预计今年将达到0.9美元/平方米/天,2006年将达到1.1-1.2美元/平方米/天,2007年达到1.5美元/平方米/天。
按照这样的计算标准,上海甲级写字楼租金增长率在67%左右,如果海外资金购买,其资本也会增长67%,10亿元人民币买进,按照现在甲级写字楼的租金回报率,可以以16.7亿元人民币的价格卖出,再加上可以贷款,预计投资回报率在134%。这是海外资金争相进入国内市场的一个关键因素。
“到了2008年,市场供求可能走向平衡。”陈立民说,在2008年,上海写字楼的供应量会出现大幅增长,环球金融中心即将落成,总面积达38万平方米;暂名为“国际金融中心”的一期工程10万平方米的写字楼,也将在2008年交付使用。整个市场将有70万平方米的供应量,未来的缺口,可能在2008年被补齐。另一个因素是,随着2006年国内金融业的对外开放,一部分需求可能会累积到2008年,如无意外,这一年的市场供求可能会出现平衡。