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古北国际广场是位于上海长宁区的一个高档楼盘,施工已经进入结构封顶阶段。如果在一年前,房子造到这种程度,差不多已经售完,售楼处的工作人员大部分也应已经撤退,但是现在,古北国际广场依然在等待预售许可证的批准。
有业内人士认为,这是上海市有关部门在宏观调控下的一个“痛苦而无奈”的抉择——控制高房价楼盘的供应,以达到“平抑”房价的目的。古北国际广场售价高达每平方米18000元~20000元,因而遭到“雪藏”。
但是在这个“痛苦而无奈”的抉择背后,却隐藏着一个更深层次的忧虑:上海的经济增长过度倚重房地产业,房地产的衰落无疑会延缓GDP的增长。
“平抑”房价
等待审批的,不仅仅是古北国际广场。在上海市中心,像古北国际广场这样情况的楼盘还有不少。本来5月份是新盘上市的高峰期,但这些市中心的楼盘直到现在都还在等待。
长宁区的嘉里华庭二期,预计售价达到每平方米35000元,原本打算5月份开盘,但至今未开;徐汇区的汇成月河、黄浦区的黄浦华庭、长宁区的皇家花园等十几个原本早就该开盘的楼盘也都没有上市。
这些楼盘都在等待上海市房地局的特批。有迹象表明,政府相关部门将众多楼盘销售许可证延迟发放并非无意之举。
6月25日,在浙江天台举行的一次知者甚少的“上海房地产高峰论坛”上,基强联行投资管理顾问上海有限公司项目部副总监徐明瑞在分析6月份上海楼市成交量锐减的原因时,将“供应量少”列为仅次于“观望者多”的因素。
在他看来,成交量锐减,并非无人买房,而是无合适的房子可买。
他说:“现在市中心的高价房很少,因为拿不到销售许可证。其实想买房的人还是不少的。”按照徐的测算,现在上海市中心房源可能只有之前的1/3。
“这其实是控制高价房销售的一个办法。”一位知情人士告诉记者。
去年,上海全市的销售均价一度突破万元大关,上海有关部门感受到了非常大的压力。因此,控制房价成为了上海市政府有关部门的重要任务。在上海市交易中心的网站——上海房地网上,原本公布的“每天成交均价”一栏已经悄悄地被“今年均价”和“今年住宅均价”所代替。
“全市均价突破万元,这样的数据报上去肯定是不理想的。”这位知情人士告诉记者,之前几年,国家统计局发布的上海市房价都只有五六千元,与网上实时成交的价格有较大的差距。
上述知情人士告诉记者,“控制房价并不能控制老百姓买房,但可以适当放缓那些高价房上市节奏。”
上海市房地产交易中心的数据显示,在四、五、六月的上市高峰时段里,位于上海市中心的长宁、静安、黄浦、卢湾和徐汇五个区的供应量非常少,很多楼盘都被压后。5月份,静安区甚至没有新增楼盘。而上海市高价楼盘大多集中在这五个区。
事实上,通过把握楼盘上市节奏来影响房价,这样的做法先前已有。
去年4月份,上海市政府推出了一项重要的“抑涨”措施,放宽中低价房的预售标准。
政策的内容是,将近年来所实施的高层三分之二、多层封顶的商品房新预售标准放宽,转而采取向老标准靠拢的办法。
老标准指的是早在1995年6月4日上海市房地局印发的《上海市实施〈城市商品房预售管理办法〉细则》,该政策规定开发经营企业申请商品房预售所应当符合的条件为:商品房建筑安装工程的总投资已经完成25%以上,或者商品房的建筑基础工程已经验收合格。也就是指开发商在权证齐全的前提下,只要施工“出地面”就可以申请商品房预售。
但今年上海市加大了调控力度,单价每平方米13000元以上的楼盘都需要向上海市房地局申请审批,区县级的房地局无权审批此类楼盘的预售许可证。
国家发出调控信号没多久,3月底,上海市给各区相关部门下达了命令:大量增加中低价商品房的供给,迅速落实“两个1000万工程”,即今年新开工1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价普通商品住房,并力争全年可预售面积2000万平方米,包括配套商品房在内的中低价普通商品住房占年内新上市商品房的比重由去年的57%提高到65%。
也就是说,相当于每3套新增房中就有2套是中低价住房。这当然会大大拉低上海的商品房均价。