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连日来,有关小户型楼盘的消息频频爆出:一边是供应扩大——新项目接连入市开盘,另一边是市场向好、需求猛增,甚至在一些项目中出现了与大势相逆的抢购局面。调查显示,目前市面上以诚基中心、非常公馆、新浪潮、摩登天空、焕日线等项目为代表的小户型楼盘已经占领了不小的市场份额,一轮小户型购买热正在悄然兴起。可以看到,“以多种类户型产品包装楼盘”已不再是使开发企业情有独钟的选择,新的供应格局已经形成。分析认为,小户型楼盘在这一阶段的大举出现并非偶然,而是水到渠成的结果。
变脸闯江湖
综观这些项目,大多数打出了“酒店式公寓”、“精装小豪邸”的概念包装,特色鲜明、产品集中,地段多属于CBD中心、内环沿线或四通八达的商务区,面积通常在30—60平方米,价格高昂,平均开盘价超过6500元/平方米,一些产品还附赠精装修。中原物业投资经理梁女士认为,此类楼盘不再是传统意义上的小户型,而是已变脸的“升级版”。
以往的小户型是相对于大面积套型而言,它们常在同一项目中出现,担任着不同的市场角色。在销售中,小户住宅往往是最先售空的,但即便如此,由于成本、利润、综合品质等多重条件的限制,企业与小户型开发还是保持了距离。
而今,小户型变脸后大举入侵,对此泰瑞地产销售负责人韩循认为,人们生活、消费观念的转变是重要的促成因素。在住宅消费的引爆初期,多年以来的“空间梦想”集中释放,追逐“大而华”成为一度盛行的买房标准。但随着对空间享受的日渐麻木,一些独属于大户型的缺陷开始暴露,比如入住后的卫生问题,由于当初的盲目求“大”,很多拥有大面积住宅的家庭不得不牺牲大量时间打扫房屋,以致终日疲惫不堪。
现在,小户型的集中出现标志着人们对产品观念的理性回归,这种产品将更贴近于购买者的实际需求。据了解,现在市面上经过“升级”的小户型产品在品质方面比以往下了更大工夫,由于要兼具总面积小且功能齐备的要求,户型的空间分割和使用功能上更加贴近实用和居住舒适。
总价跃居首位
不能否认,在影响购买的各项因素中,价格当属第一。一项对目前主流购买力的调查显示,人们可接受的首付款在10万元左右、月供2000元以内,由此计算出的最高承受总价基本限制在50万上下,这是市场的消费主力,开发企业要想适应市场、尽快回笼资金、争取利润,就必须推出适应主力的产品。
然而,土地、建安等各项成本在不断提高,楼盘单价因而上升,企业不能放弃利润压低单价,只能在总价上寻求既符合市场又赢得利润空间的突破点。以销售单价6500元为例,一套60平方米的住宅其总价为39万元,位于主流消费可承受范围内;而仍以此计算往年热销的100平方米住宅,总价将高达65万,超过了多数消费者的可承受范围。同时通过考量性价比,这些具有较高品质的小户型项目的单价并不高于周边,这就使得它们在区域竞争中因总价的优势而略胜一筹。
众所周知,需求建立在购买力基础之上,它是一切消费的前提,产品要想赢得市场,首先要适应市场中的购买力。不可否认市场中存在着高档需求,但迎合主力群体能使企业风险小、回报快,小户型的出现则解决了这一系列难题。
南开大学房地产博士刘玉录指出,小户型项目的规模化入市是房地产开发适应市场需求的机制在起作用,是市场成熟的体现,另外住宅需求的细分趋势也促进了产品的集中供给。虽然需求促使市场火暴,但小户型的涌现还是属于迎合市场的短期现象,不适宜大规模开发。(吴江)