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北京“新地王”清河地块的争夺战已经落下帷幕,其激烈和戏剧化也已经通过各路媒体的追捧传诸楼市。最后赢家华润北京掌门人陈鹰高举竞价牌的大幅照片引人注目。一时间,华润颇有“新科状元”春风得意马蹄疾的架势。
同时,华润作为一家香港上市公司,可以想象,这几天香港的媒体应该更是大张旗鼓地宣传北京“新地王”花落华润。
更让人为华润意气风发的是,这次“夺标”,华润是战胜了京城楼市两届拍地“状元”——富力和顺驰。
而这两家公司,当年也都是以“天价拍地”被认为是京城楼市的“拍地狂人”。
但是请注意,这里有一个值得深思的问题——
无论是2002年的富力,还是2004年的顺驰,在天价拍地之前,对京城楼市来说都是“生面孔”,要在强手云集的京城楼市迅速获得关注与声誉,“天价拍地”无疑是一记妙招,两家公司迅速跻身京城楼市“主流关注群”。较之那些同样有着过人实力,却默默做项目的外来公司来说,富力和顺驰多多少少走了些捷径。
尽管如此,天下没有免费的午餐,因为“天价拿地”,富力和顺驰也没少挨白眼。前有富力被讥讽为“傻有钱,逮着大饼就啃,不管噎着不噎着”;后有顺驰当时的掌门人孙红斌动辄被各路开发商拿来开涮。
直到富力城“鹞子翻身”,2003年卖到了18个亿,房价从每平方米6000多元涨到了1万,京城楼市才最终“服了气”;而无论孙红斌怎么高调宣传他的“顺驰领海”卖得有多火,业界至今还有人持怀疑态度。
与富力和顺驰相比,华润则是京城楼市元老级的“人物”,旗下项目各个响当当,几任掌门也都是业界追捧的大腕,而自从当年“分家事件”,生猛的任志强“不玩了”之后,华润在人们心目中的形象一直是稳健、沉着、实力雄厚。这样一家公司,学着那两条“过江猛龙”做“拍地狂人”干什么?
另一个有趣的现象是,在拍地上一向敢为“天下先”的富力和顺驰,都没能延续自己当年“第一拍”的辉煌——
2002年2月28日,在北京土地交易市场的首次招标会上,富力31.6亿元拍下了广渠门东五厂49公顷土地,成为京城楼市第一任“拍地状元”,当时华润的报价是28亿元;
2004年1月14日,北京市政府对各类经营性用地实行招标挂牌拍卖出让以来的首宗土地拍卖中,顺驰以9.05亿元成功拿下大兴区黄村卫星城北区1号住宅项目用地,接替富力成为新一届“拍地状元”,当时富力是在6亿的时候收的手;
2005年8月1日,北京市国土局挂牌出让以来最大地块清河镇住宅及配套使用地,被华润以25.65亿元的价格拍下,富力在22亿元时收手,而顺驰虽然追到了25.6亿元,但汪浩表示,他们的心理预期就是22亿。
联想起当年富力以3亿差价甩下华润,人们不得不感叹其中的巧合,而京城楼市土地招拍挂的3年,就在这3个3亿,从富力到顺驰到华润的轮回中过去了。
“巧合”? 是的,不可否认其中确实有巧合的成分,但是更不可否认的是,究竟在这3年的土地招拍挂历程中发生了什么,使得“强势者”变“弱”,“弱势者”变“强”;“高调者”放低身段,“低调者”放开声音?
这也许是比拍地过程有多么激烈曲折、赢家有何打算、输家有何言论,更值得我们关注的话题。
幕后
四个故事
又逢8月,还差一个月,“土地大限”就过去一年了,去年的8月,京城楼市很不平静,今年的8月,京城楼市同样不平静——至少有一个不平静的开始。
8月的第一天,北京市国土局挂牌出让以来最大的一块土地,被华润以25亿拍得。
又是一次让楼市惊呼“疯了”的天价,从一向以“稳健”著称,并在2004年被业界认为“全面绽放”的华润置地爆出,不仅没有让北京土地市场以及整个房地产市场原本就扑朔迷离的局势澄清几分,反而有点把水搅得更浑了的感觉。
就在“新地王”荣归华润的前后,有这么四个看上去彼此没有联系,而且其中细节还有待证实的故事在业界流传,仔细玩味彼此的联系,不无启发——
故事之一:顺驰声东击西
在最终拍地之前,关于顺驰的一种说法在业界悄悄流行,顺驰其实无意清河地块,做出积极参与的姿态,只是声东击西,其实顺驰有意的是石景山首钢拆迁后的地块。
就在清河地块拍卖的当天,石景山区正式推出“打造北京CRD(Capital Recreation District首都休闲娱乐中心区)”的发展战略,据称今后5年内可带动300亿元的投资项目。虽然顺驰与首钢合作的传言在业界仍然甚嚣尘上,但CRD发展战略中暂时还没有看到顺驰的身影。
反而是顺驰在清河地块拍卖中表现“英勇”,与华润“咬杀”到最后,并以一锤子买卖的价钱“惜败”,消息灵通人士纷纷议论,顺驰又一次“声东击西”。
故事之二:未曾被公开的电话
就在拍地前夕,富力北方集团副董事长谢强曾致电本刊某记者,请她告之华润置地(北京)股份有限公司总经理陈鹰的手机号码。事后该记者问陈鹰是否事先用高价“吓住”了富力,使之在22.35亿元时放弃,陈鹰只笑说:“你不打自招。”
其实“不打自招”的恐怕是陈鹰,也许他还有点遗憾当时该记者没有提供顺驰有关负责人的电话,否则也许可以再用高价“吓住”顺驰,没准还能省一两个亿。
故事之三:“参赛者”的夜宴
据说在拍地之前,参与拍地的8家公司曾“一起坐坐”。彼此沟通的大意是:这块地底价就到了17亿,而以富力为代表的“参赛者”对它的预估,到顶了也就是22亿。拍卖场上,一锤子下去就是500万,相当于“一家中小企业一年的利润”,所以大家在报价时“审着点”,慢慢往上升,别一下子报出天价。
有消息灵通人士透露,这场参赛者的“夜宴”有6家参与,惟独顺驰和华润缺席。果然最后报出“天价”的就是这两家,而拍卖场上80回合的“厮杀”,也验证了“大家审着点报价”的传言。惟一值得怀疑的就是“一锤子相当于一家中小企业一年的利润”的妙语,明明是主持人的现场发挥,不知怎么被安到了参与“夜宴”的开发商头上。
故事之四:合作盖楼遇到真正的难题
同样在拍地前夕,中国第一个合作建房出资人选房大会日前在京举行,200多位出资人就北京市一块“招拍挂”的芍药居甲2号地的购买事宜进行讨论。讨论的结果是房价算下来每平方米需要7400元左右,已经高过了北京市平均期房的价格。
这宗地块从7月27日起开始竞价,7月29日已有人第一次应价:9273.152万元,平均每平方米3988.45元。而这宗地块的挂牌竞价截止时间是8月10日,在此之前,于凌罡们能否拿到这块地,或者以什么价格拿到地还都是未知数。
故事背后的谜局
被传言“声东击西”的顺驰并没有将清河地块纳入囊中,仅仅一锤子的差价,也并不是顺驰拿地的风格;而据说在“参赛者夜宴”上表现积极的谢强,尽管从我们这里要到了陈鹰的手机号码,仍然没能阻止“天价”出炉,反而被华润“吓到”。
其实,早在土地大限之前,任志强就曾经表示要做类似的努力:联合一些有实力的开发商,结成联盟,对土地价格给出合理的评估,在土地拍卖中统一行动,使得地价维持在一个开发商可以接受的水平。
当时媒体很是为他的宏伟构想所震撼,甚至将之看做“地产垄断时代”的先声,业界则是一片异议的声音。从那之后,再也没有听到此联盟的任何确切消息,任志强显然“壮志未酬”。
如果“夜宴”的传说属实,此番谢强等6位开发商,就是对任志强的设想做了一次现实的尝试,他们没有“垄断”的野心,只是想维护自己的利益,将地价控制在一个普遍可以接受的范围内。
但结果仍然让谢强们摇头不已。
同时被“吓到”的可能还有于凌罡们,不知他们对清河拍地作何感想,如果芍药居地块也冒出华润这样一个买家——即使没有华润那么生猛,个人集资建房的先驱们可能就真要扮演“先烈”的角色了。
土地市场上,并不是所有的人都在同一条“起跑线”上,至少现在还不是,地价的“透明”也还没有带来地价的真正回归。
于凌罡们失望了、任志强们失望了、谢强们失望了,从目前的土地市场状况来看,恐怕一段时间内他们还要继续失望下去。
距离土地大限近一年,适逢北京市国土局挂牌出让以来最大地块“天价”出手,回头再看仍然扑朔迷离的土地市场,我们还是那句话,土地市场的规范之路,还有长长的一段要好走。
热点观察
从“圈地为王”到“拍地称霸”的怪圈
“圈地”曾是京城楼市的一个热点词语,还记得当年本报发起的“观念地产展”上,曾将之用一种行为艺术来表现:一群人戴着写有“圈地运动”的红袖章,用木桩和绳子在广场上划分势力范围,依稀可以让人想象当年京城楼市“圈地”的盛况,“圈地为王”的说法毫不夸张。
随着一系列土地政策的出台,尤其是最近两年政府的大力整顿,当年的热点词语成为如今的敏感词汇,被刻意地冷落,或者说小心地掩盖起来,“土地招拍挂”成了新的热点。
如果说当年的“圈地运动”,造就了京城楼市一批默默无闻的“英雄”,直到今天,我们还不能确切地得知究竟有多少地捏在北京的开发商手里。那么现在的“土地招拍挂”,则成就了众多实力派开发商的名声,富力、顺驰、华润,都是其中的佼佼者。
“圈地”不再“为王”,“拍地”才能“称霸”。
可是,一个真正成熟稳健的土地市场,是既不需要王者,也不需要霸主的。需要的是所有的人都在同一条起跑线上,需要的是这条起跑线、这条跑道,是笔直的公正的;还需要所有的参赛者,都真正报着参赛的心态而来。
当然,我们并不是抨击富力和顺驰在拍地中获得的名声,也不是说华润拍下地王的动机不纯。富力城的成功、顺驰领海的销售业绩,以及华润迅速交出的用心良苦的“答卷”,本身就是一种积极心态的表现。事实上,“拍地称霸”这一现象的形成,决非几个公司、几次拍地的结果,而是整个市场的心态、状态和姿态的共同结果。
我们只是希望,走出了“圈地为王”时代的京城楼市土地市场,能够尽快走出“拍地称霸”的怪圈,让土地市场真正澄清起来、公平起来、“实在”起来,最终受益的是整个市场,以及市场上的每一个人。
曾经在土地拍卖市场上使得众买家“闻风变色”的顺驰。掌门人汪浩和北京公司董事长荆宏,此次表现镇静,仅以一锤子的差价输给华润,实在不像顺驰拿地的风格。
精打细算的谢强,每次报价前都要用计算器“盘算”一番。
陈鹰含蓄而舒畅的笑容,以及这个拍手的动作,迅速成为各大媒体的头条。