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日前,仲量联行最新发布了一篇名为《全球房地产资本—目光长远到利润丰厚》的研究报告,报告中指出,2004年全球房地产投资总额高达4570亿美元,相比2003年增长12个百分点。其中,亚太地区投资额占11%,达483亿美元。
北京比香港、东京更具吸引力
对于亚太区域在去年房地产投资市场的骄人表现,约翰生分析认为,除了亚洲本身资源以外,全球范围内还有空前规模的资金也正在该地区所有主要市场寻找投资机会。此前,北美和欧洲投资者占据了亚洲市场境外投资者的主导地位,但现在澳大利亚、中东和其他外国投资者也正积极在该地区寻求加大房地产投资的机会。
仲量联行北京投资部负责人高世斌则认为,与去年相比今年上半年北京外资的交易量已有很可观的增长。新加坡和香港开发商,以及美国和欧洲的基金,正成为市场的外资主导。
高世斌指出,筹备北京2008年奥运会,中国蓬勃发展的经济以及入世都是北京地区吸引外资的主要因素。对房地产业最根本的需求是源于某些行业日益的开放。与香港、东京、首尔和新加坡相比,北京能提供相对高的租金收益率和相对低的资本价格。
外资“弃”住宅
转投商业增长明显
当年,外资在北京,以及全国的房地产市场投资活跃。特别是人民币升值以后,业内人士普遍表示,这将刺激外资进入北京更加积极。
而早在上世纪90年代进入北京市场的外资,如荷兰国际集团、美国汉斯、凯德置地和新加坡国浩,受“易于设定退出策略”的影响而将投资主要着眼于住宅市场。
随着市场透明度的提高,法律框架更加健全,以及外商投资总体风险的降低,如今,境外投资人纷纷转向商务办公楼,在商铺、服务式公寓和饭店资产方面的外资也有明显增长。
高世斌表示,未来投资者的来源将会不断扩大,而随着投资手段的丰富,如证券化和房地产信托投资基金等,将大大增强中国房地产业投资的流动性和透明度。
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未来全球房产
投资趋势大展望
全球房地产的资本配额有望增长,其中包括养老基金的流入。同时低利率扶持了负债业务的发展,加大了对初始收益率的压力和整体收益率的提高。
核心和增值投资者的需求将有所增长,在透明度高、流动性强的市场上,重点在于稳定且有与风险相适应的收益。
鉴于当前资本的比重以及未来新的资本来源,地区间投资在短期内增长最快的将会是那些透明度得到重大改进,拥有大量合乎机构投资者需求的、优质可投资房地产的市场。不太成熟的市场需要在透明度上作出更大的改进,以迎接全球资本的快速流入。